나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103996 [1] 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 113동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "오륙도초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층 건물 내 2층
204호(사용승인일자:2008.10.31)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 인테리어마감 등.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

건물 내 제반 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 화재경보설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경103996 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도에스케이뷰 아파트 113동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 1,210,000,000원 (12억 1천만원)

토지면적: 89.75㎡ (약 27.17평)

건물면적: 200.89㎡ (약 60.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 늘푸른사상새마을금고

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "오륙도초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변시설: 아파트 단지 내 상업시설 및 다양한 주민 편의시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간)이 있습니다. 또한, 단지 내에 초등학교와 중학교가 있어 교육 환경이 우수합니다. 인근에는 이기대공원 및 오륙도 관광지가 있어 산책과 여가를 즐기기 좋습니다. 부산 성모병원이 근처에 위치해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 28일자 부산은행 근저당권 (을6)이 말소기준권리가 됩니다. 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 870,000,000원 (부산은행 330,000,000원 + 한국자산관리공사 540,000,000원). 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이경희

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2022-07-14

* 배당신고일자: 2024-06-27

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수하지 않아도 됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 기타 권리사항: 소유권 이전 등기 및 압류, 근저당, 임의경매 개시 결정 등이 등기부에 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리 이하의 순위이거나 이미 말소된 권리입니다.

* 특이사항:

* 경매 물건의 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 이는 부동산 상태를 직접 확인하지 못하는 잠재적 리스크입니다.

1.4. 상권분석

* 주변환경: 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.

* 생활편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 단지 인근에 오륙도초등학교와 오륙도중학교가 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트명: 오륙도SK VIEW

* 건축연도: 2008년 10월 31일 사용승인 (18년차)

* 건축구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 세대수: 총 3,000세대, 15개 동 규모의 대단지입니다.

* 층수: 본건은 27층 건물 내 2층에 위치해 있습니다. (최고 47층)

* 면적:

* 토지면적: 89.75㎡ (약 27.17평)

* 건물면적: 200.89㎡ (약 60.77평)

* 전용면적(공급면적 기준 추정): 200.89㎡ (약 60.77평)

* 면적 단위 환산: 1평 ≈ 3.3058㎡

* 주차: 총 384대 (지상 9대, 지하 79대), 전기차 충전기 463대 (지하). (일부 자료에서는 총 주차 대수를 5,755대로 기재하나, 이는 설비 용량 기준일 수 있습니다.)

* 편의시설: 휘트니스센터, 골프연습장, 실내 수영장, 독서실 등 다양한 입주민 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현장확인 불가: 경매 물건의 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 매수 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 건축 관련 이슈: 과거 오륙도 SK뷰 아파트 입주 당시, 분양 광고 내용(해양생태공원 조성, 경전철 건설 등)이 제대로 이행되지 않아 입주민과 시행사 간 소송이 있었던 사례가 있습니다. 또한, 아파트 건립 허가 조건으로 달렸던 해안 정비 사업의 지연으로 준공 허가를 받지 못했던 시기가 있었습니다. 이러한 과거 이슈가 현재 부동산 가치에 미치는 영향은 제한적일 수 있으나, 잠재적 이슈로 고려할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 인지되는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 한센병 환자촌이 있던 부지에 건설된 이력이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동에 위치한 대단지 아파트 '오륙도 SK VIEW' 내 113동 2층 204호입니다. 주변 학군, 교통, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 대단지 규모에 따른 관리 편의성과 커뮤니티 시설 이용이 용이한 장점이 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담스러운 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가(12.1억 원)와 최근 실거래가(최대 6.5억 원) 간 큰 시세 차이가 존재하며, 현장 방문이 불가하여 내부 상태 확인이 되지 않은 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 및 중학교가 단지 인근에 위치하며, 다양한 편의시설과 공원 접근성으로 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 명도 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금이 없으므로 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 대단지 인프라: 3,000세대 규모의 대단지로 관리비 측면에서 효율성이 높고, 다양한 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 존재하므로, 시장 가격을 기반으로 적정가에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 2026년 7월 기준 오륙도 SK VIEW 아파트의 시세는 전용면적 174.107㎡(약 52.6평)가 65,000만원 (6.5억 원)에 거래되었습니다. 본건의 건물면적은 200.89㎡ (약 60.77평)으로, 이는 위 거래 사례보다 큰 면적입니다.

면적 대비 가격 추이를 고려할 때, 174.107㎡가 6.5억 원에 거래된 점을 감안하면, 200.89㎡ 면적의 시세는 약 7.5억 원 내외로 추정해 볼 수 있습니다. (200.89㎡ * (6.5억 원 / 174.107㎡) ≈ 7.49억 원).

다만, 본건은 2층에 위치하여 고층에 비해 선호도가 낮을 수 있으며, 현장 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어려운 점을 감안해야 합니다. 또한, 감정가는 12.1억 원으로 시세보다 현저히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 감정가보다는 최근 실거래가에 기반한 시장 가치 분석이 중요합니다.

따라서, 현재 시장 가격과 경매 물건의 특성을 고려한 예상 입찰가는 약 7억 5천만 원에서 8억 5천만 원 사이로 설정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황과 물건 상태에 대한 최종 판단 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.