나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경83611 [2] 경기도 포천시 동교동 242-4 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2023.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상지는 경기도 포천시 동교동 소재 "차의과학대학교" 남서측 약500미터 지점에 위치하며 인근일대는 기존농촌부락으로 단독주택 및 농경지, 공장, 임야 등이 혼재하여 형성되어 있으며 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 일반 대중교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서 일련번호 (1)은 도로, 일련번호(2)는 제시외 건물부지, 일련번호(3)은 구거, 일련번호(4)는 도로 및 일부 구거로 이용중임.

인접 도로상태

공히 세로(가)도로와 한면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1-4) 공히
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> ,
성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

일련번호(2)지상에 토지에 영향을 미치는 타인소유 제시외건물 ㉠-㉢이 소재함.(상세내역은 후면 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

일련번호(1,3,4)는 공부상 지목이 "대"이나 현황 일련번호(1)은 "도로", 일련번호(3)은 현황 "구거", 일련번호(4)는 "도로" 및 일부"구거"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
일괄매각. 제시외건물 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경83611 (2)

소재지: 경기도 포천시 동교동 242-4

용도: 대지

감정가: 61,286,000원

토지면적: 238.00㎡ (약 72.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (일괄매각. 제시외건물 제외)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 흥국생명보험주식회사

특이사항: 재매각, 공동담보

2. 입지조건

위치: 경기도 포천시 동교동 소재 "차의과학대학교" 남서측 약 500미터 지점에 위치합니다.

주위환경: 인근 지역은 기존 농촌 부락으로 단독주택, 농경지, 공장, 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 사정은 보통입니다.

도로상태: 세로(가) 도로와 한 면이 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 29일 접수된 흥국생명보험주식회사의 가압류 (갑2)입니다.

등기부채권 총액: 6,588,469원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이영숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2011년 03월 28일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 보증금 합계: 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 기재는 없습니다.

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

일괄매각. 제시외건물 제외.

목록 2.의 제시외건물로 인해 소유권 행사에 제약을 받을 경우, 목록 2. 토지 가격은 32,934,140원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 농촌 부락과 공장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 근로자를 대상으로 하는 소규모 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

인근에 "차의과학대학교"가 위치해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소비 수요가 일부 존재할 수 있습니다.

구체적인 상권 활성화 지표는 부족하나, 주변 환경의 특성을 고려할 때 높은 수준의 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

주변에 "차의과학대학교"가 있어 교육 시설에 대한 접근성은 양호할 수 있습니다.

농경지 및 임야가 혼재된 지역 특성상, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용을 위해서는 인근 시내 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 문제가 발생했을 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

일련번호 (2) 지상에 타인 소유의 제시외 건물 ㉠-㉢이 소재하며, 이는 토지 이용 및 건물 신축 시 영향을 미칠 수 있습니다. 철거나 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

토지 공부상 지목은 "대"이나, 현황 상 일련번호 (1)은 "도로", 일련번호 (3)은 "구거", 일련번호 (4)는 "도로 및 일부 구거"로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 묶여 있어 향후 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물건의 상황에 따라 전체 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

최근 포천 지역에서 쓰레기 소각장 증설 및 폐플라스틱 열분해 시설 설치 등으로 인해 혐오시설 관련 민원 및 주민 반발이 발생하고 있다는 뉴스가 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 다만, 이러한 지역 사회 이슈는 부동산 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 동교동에 위치한 토지 매각 건입니다.

"차의과학대학교" 남서측 인근에 자리하고 있으며, 토지 면적은 238.00㎡ (약 72평)이고 감정가는 61,286,000원입니다.

권리분석상 임차인 인수 부담은 없으며, 등기부상 채무 총액은 6,588,469원으로 확인됩니다.

그러나 제시외 건물 존재, 토지 지목과 현황 불일치, 토지이용계획상의 각종 제한, 재매각 및 특별매각조건 적용 등은 본건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

토지 활용 계획 수립 시 이러한 제약 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

상대적으로 낮은 감정가로 초기 투자 부담이 적습니다.

"차의과학대학교" 인근이라는 입지적 특성을 활용한 향후 수요 발생 가능성을 기대할 수 있습니다.

토지만 매각되므로, 향후 토지 활용 계획을 자유롭게 수립할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 제시외 건물, 토지 지목과 현황의 차이, 각종 개발 제한, 재매각 등 다수의 특수성을 내포하고 있습니다.

인수되는 임차 보증금은 없으나, 총 채무액 6,588,469원을 최소한의 기준점으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통해 제시외 건물의 현황 및 처리 방안, 토지의 정확한 이용 가치, 주변 시세, 개발 가능성 등을 종합적으로 파악하는 것이 필수적입니다.

특히, 특별매각조건(보증금 20%)을 고려하여 자금 계획을 수립해야 하며, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(철거, 법률 자문 등)을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 현장 조사 결과에 따라 유동적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.