나이스옥션 법원경매 제주 2024타경22995 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도일동 559-6 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 ‘삼성초등학교’남측 인근에 위치하고,주위는 공동주택,단독주
택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 간선도로변에 소재하고,인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

기호 1,2: 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서,일단의 상업용 건부지로 이용중임.
기호 4: 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서,나지상태임.

인접 도로상태

기호 1,2: 일단지로서,남측으로 폭 약 35m내외의 아스콘포장도로에 접하며,북측으로 폭 약 4m내외의
콘크리트포장도로에 접함.
기호 4: 북측으로 폭 약 4m내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1:
일반상업지역,고도지구(55M이하),방화지구,시가지경관지구(중심),대로1류(폭 35m~40m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,역사문화환경보존지역<문화재보호법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

기호 2,4:
일반상업지역,고도지구(55M이하),방화지구,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,역사문화환경보존지역<문화재보호법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3:철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 지하1층 지상8층 구조로서(사용승인일 : 2015.01.21.)

외벽:현무암,대리석붙임,미장스톤 등, 내벽,천장:인테리어,벽지마감 등,
바닥:타일,강마루 등, 창호:새시창 등임.

이용상태

기호 3: 숙박시설(관광호텔) 및 근린생활시설임.
지1층-근린생활시설 등.
1층-숙박시설(관광호텔),근린생활시설 등
2~8층-숙박시설(관광호텔)임.

설비내역

기호 3:위생설비,승강기설비,전기보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 창고 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경22995 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도일동 559-6

건물명: 사하라호텔 (JSON 정보 참조)

용도: 숙박시설 (관광호텔)

감정가: 7,065,880,840원

토지면적: 630.90㎡ (약 190.88평)

건물면적: 2065.11㎡ (약 624.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 지하1층 지상8층

사용승인일: 2015년 01월 21일

주요 용도: 숙박시설(관광호텔) 및 근린생활시설

주요 설비: 위생설비, 승강기설비, 전기보일러 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 삼도일동 소재 ‘삼성초등학교’ 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

간선도로변에 소재하여 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 현황

토지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형 및 사다리형 토지로서, 일부는 상업용 건부지로 이용 중임. (기호 1,2: 상업용 건부지, 기호 4: 나지 상태로 기재되었으나, 건물 정보와 종합적으로 판단 필요).

인접 도로: 남측 폭 약 35m 아스콘포장도로, 북측 폭 약 4m 콘크리트포장도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있음.

2.5. 주변 시설

교육: 삼성초등학교 인근

상업: 각종 근린생활시설 혼재

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을11: 해운대농업협동조합 근저당 (2022년 04월 29일 접수)

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있음.

3.3. 주요 등기사항 요약

* 토지:

* 소유권이전 (갑2, 김삼환, 2013-12-12)

* 근저당 (을11, 해운대농업협동조합, 2022-04-29, 47.52억) - 말소기준

* 근저당 (을12, 주식회사자원인프라, 2023-10-05, 5.4억)

* 임의경매 (갑18, 주식회사자원인프라, 2024-02-29, 4.62억) - 말소

* 소유권이전청구권가등기 (갑21, 노영태, 2024-07-01) - 말소 여부 확인 필요

* 임의경매 (갑23, 해운대농업협동조합, 2024-12-17, 40.92억) - 말소

* 토지 등기부채권 총액: 5,292,000,000원

* 건물:

* 소유권보존 (갑1, 김삼환, 2015-02-13)

* 근저당 (을11, 해운대농업협동조합, 2022-04-29, 47.52억) - 말소기준

* 근저당 (을12, 주식회사자원인프라, 2023-10-05, 5.4억)

* 임의경매 (갑21, 주식회사자원인프라, 2024-02-29, 4.62억) - 말소

* 소유권이전청구권가등기 (갑26, 노영태, 2024-07-01) - 말소 여부 확인 필요

* 임의경매 (갑28, 해운대농업협동조합, 2024-12-17, 40.92억) - 말소

* 강제경매 (갑29, 홍기범, 2025-03-10, 1억) - 말소

* 압류 (갑30, 제주특별자치도, 2025-05-07) - 말소

* 건물 등기부채권 총액: 5,292,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 김 : 보증금 300,000,000원, 차임 12,500,000원, 전입 2021-10-20, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,166,666원, 전입 2022-03-25, 대항력 있음.

* 부 : 보증금 1,000,000원, 차임 166,666원, 전입 2022-02-04, 대항력 있음.

* 농업회사법인주식회사제주뜰: 보증금 0원, 차임 41,666원, 전입 2021-03-05, 대항력 있음.

* 고현정: 보증금 0원, 차임 125,000원, 전입 2022-06-03, 대항력 없음.

* 박수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-27, 대항력 없음.

* 주식회사일비: 보증금 0원, 차임 75,758원, 전입 2022-10-20, 대항력 없음.

* 주식회사일출개발: 보증금 0원, 차임 83,333원, 전입 2023-11-13, 대항력 없음.

* 사 일출개발주식회사: 보증금 0원, 차임 83,333원, 전입 2023-05-02, 대항력 없음.

* 케이스카이: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 -, 대항력 없음.

* 황성희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-20, 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 확인 및 협상 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

제주시 중심 상업 지역으로, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집한 지역임. 관광객 및 내국인 유동인구가 많은 지역임.

4.2. 주요 업종

숙박시설(관광호텔), 근린생활시설, 상업시설 등이 주를 이룸. 본 물건은 관광호텔로 운영 중이므로, 제주 관광 산업과 직접적인 연관성을 가짐.

4.3. 개발 잠재력

일반상업지역, 고도지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 개발 또는 재건축 시 용적률 및 건폐율 활용 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

삼성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 제공하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 교통 접근성

주요 간선도로변에 위치하여 차량 이동이 용이하며, 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

5.3. 주변 환경

주거 지역 및 상업 지역이 혼합되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 , 박 , 부 등 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있음. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 법적 말소 기준 권리 이전의 임차인에 대한 인수 여부와는 별개의 문제로, 실제 명도 과정에서 보증금 반환 또는 이사비 지급 등 추가적인 협상 및 비용 발생 가능성이 매우 높음. 특히 김 임차인의 3억 원 보증금은 인수 보증금 0원 표기와 상반되므로, 철저한 확인이 필수적임.

6.2. 복잡한 권리 관계

중복 경매 사건 및 공동 담보 물건으로 묶여 있어 경매 절차가 복잡할 수 있음. 또한, 소유권 이전 청구권 가등기(노영태)의 경우, 매각으로 소멸되지 않는다는 명시적인 문구가 없음에도 말소 기준 권리보다 늦게 접수되었으나 말소되지 않는 경우도 있어, 정확한 말소 여부를 법률 전문가와 함께 면밀히 검토해야 함.

6.3. 건축물 관련 사항

제시외 창고가 포함되어 매각됨. 또한, 토지 이용 현황에서 '기호 4'가 나지 상태로 기재된 부분과 실제 건물이 소재하는지에 대한 현황 조사가 필요함. JSON 정보 상 건물의 주소지가 559-10으로 표기되어 있어, 559-6과의 관계 및 정확한 토지 경계 확인이 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 중심부에 위치한 관광호텔로, 입지 조건 및 건물 상태는 양호한 편임. 비교적 신축 건물이며, 상업 지역 내의 높은 활용 가치를 지니고 있음. 그러나 대항력 있는 임차인 다수 존재, 복잡한 권리 관계, 인수 보증금 합계 0원 표기와 실제 보증금액 간의 불일치 가능성 등 인수 시 상당한 리스크를 안고 있음. 이러한 문제점들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색해야 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 중심지의 관광호텔: 높은 관광객 수요로 인한 안정적인 임대 수익 및 운영 수익 기대.

* 우수한 입지 및 교통망: 대로변 인접, 대중교통 편리성으로 접근성 우수.

* 상업 지역 내 높은 활용 가치: 일반상업지역 지정으로 향후 개발 잠재력 보유.

* 비교적 신축 건물: 2015년 사용승인으로 리모델링 비용 부담 감소.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 7,065,880,840원

* 채권 총액: 5,292,000,000원

* 대항력 있는 임차인 보증금 (파악된 것): 김 (300,000,000원) + 박 (10,000,000원) + 부 (1,000,000원) = 311,000,000원. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 실질적 인수 비용 발생 가능성 높음)

권리 분석, 명도 난이도, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사 및 법률 자문을 통한 리스크 해소 방안 마련 후에 결정해야 합니다.

* 감정가 80% 수준: 약 5,652,700,000원

* 감정가 70% 수준: 약 4,946,100,000원

본 물건은 인수 보증금, 대항력있는 임차인, 복잡한 권리 관계 등으로 인해 높은 위험 요소를 내포하고 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.