나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8140 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 2349-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 ‘무릉중학교’ 북서측 원거리(기호1~3) 및 북동측 원거리(기호4)에 각각 위치하고, 주위는 전 및 답, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호1~4: 공히 본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,4: 공히 인근 도로대비 평지인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.
기호2: 인근 도로대비 급경사인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.
기호3: 인근 도로대비 완경사인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.

인접 도로상태

기호1: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 막다른 콘크리트포장도로에 접함.
기호2: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호3: 동측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로 및 서측으로 노폭 2~3m 내외의 막다른 콘크리트 도로에 각각 접함.
기호4: 북측으로 노폭 약4미터 내외의 콘크리트포장도로가 본건을 관통하여 지나감.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도
기호2: 보전관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호3: 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법
기호4: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타 : 기호1~4: 공히 본건 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

- 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)
- 담장 및 수목 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8140 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 2349-7

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 1,024,596,000 원

* 토지면적: 6444.00㎡ (약 1949.31평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 평가 포함 사항: 담장 및 수목 포함 평가되었음.

* 매각대상: 토지 매각 (일괄 매각)

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 ‘무릉중학교’ 북서측 원거리(기호1~3) 및 북동측 원거리(기호4)에 각각 위치하며, 주위는 전, 답, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태:

* 기호1,4: 인근 도로 대비 평지인 부정형 토지로서, 현재 전으로 이용 중.

* 기호2: 인근 도로 대비 급경사인 부정형 토지로서, 현재 전으로 이용 중.

* 기호3: 인근 도로 대비 완경사인 부정형 토지로서, 현재 전으로 이용 중.

* 인접 도로상태:

* 기호1: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 막다른 콘크리트포장도로에 접함.

* 기호2: 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

* 기호3: 동측으로 노폭 3~4미터 내외의 콘크리트포장도로 및 서측으로 노폭 2~3m 내외의 막다른 콘크리트 도로에 각각 접함.

* 기호4: 북측으로 노폭 약4미터 내외의 콘크리트포장도로가 본건을 관통하여 지나감.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을7)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들(근저당, 가압류 등)은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수되는 권리: 인수되는 임차권 또는 유치권 등은 없는 것으로 파악됨. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

* 특이사항: 본건 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서귀포시 대정읍의 비교적 외곽 지역에 위치하며, 주변이 농경지와 단독주택으로 혼재된 지역임.

* 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 집중되어 있지 않으며, 기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 약 10-15분 거리에 있는 대정읍 중심지 또는 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 판단됨.

* 신도1리 지역은 과거 농업 중심지였으나, 최근 '농어촌 취약지역 생활여건 개조사업' 대상지로 선정되어 주거환경 및 생활 인프라 개선이 예정되어 있음. 서부 해안 관광지와의 인접성으로 잠재적 발전 가능성도 있으나, 지역 자체의 상권 활성화보다는 농업 활동 및 전원생활과 관련된 잠재력이 있는 지역으로 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임. 인근 도로 상황은 차량 통행이 많지 않은 것으로 보임.

* 편의시설: 대정읍 중심지에 하나로마트, 병원, 관공서 등이 위치하고 있으며, 이는 차량으로 약 10-15분 소요됨. 인근에 무릉중학교가 소재함.

* 주변 환경: 농경지가 주를 이루며, 일부 주거 지역이 혼재되어 있어 비교적 조용한 환경임.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 해당 서류를 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 철저한 준비가 필요함.

* 토지 이용 제한:

* 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구 등으로 용도지역 제한이 있음.

* 가축사육제한구역(전부 또는 일부 제한), 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 환경 및 보전 관련 규제가 적용되어 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

* 농업진흥구역 및 보전지역 지정으로 인해 개발 행위에 제약이 많음.

* 지형적 제약: 일부 필지(기호2)는 급경사 지형으로, 토지 활용에 어려움이 있을 수 있음.

* 혐오시설 관련: 현재 직접적으로 확인된 혐오시설은 없으나, 농지 지역 특성상 인근에 축사 등 환경에 영향을 줄 수 있는 시설이 존재할 가능성을 배제할 수는 없음.

* 담장 및 수목: 담장과 수목이 평가에 포함되었으며, 이는 매수인이 인수하게 되는 부분임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서귀포시 대정읍에 위치한 넓은 면적의 농지임.

* 감정가는 약 10억원 이상으로 높은 편이나, 건물은 없으며 토지 자체의 매각임.

* 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정임.

* 가장 큰 특징은 농지라는 점과 이에 따른 농지취득자격증명 발급 필수 조건임.

* 다양한 환경 및 보전 관련 법규제와 일부 필지의 경사 지형은 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 줄 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내 넓은 면적의 농지 확보 기회.

* 계획관리 지역 및 자연취락지구 포함으로, 관련 법규 검토 후 특정 개발 가능성 존재 (단, 제한사항 다수).

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 취득 가능성 (입찰 참여 시).

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예정 입찰가는 감정평가액 1,024,596,000원을 기준으로, 시장 상황, 권리 관계, 토지 이용 제한, 취득 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용, 그리고 다양한 법규제에 따른 제약 사항을 충분히 검토한 후 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 최근 유사 물건의 거래 사례 및 현장 답사를 통한 정확한 시세 파악이 선행되어야 합니다.

* (참고: 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됨)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.