나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8131 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3466-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1,2)은 서귀포시 표선면 가시리 소재“가시리사무소”서측 원거리에 위치하며, 주위는 과수원 및 전 등 농경지가 주를 이루는 지역으로 일부 단독주택, 축사 등이 소재함.

본건(기호3)은 서귀포시 표선면 가시리 소재“가시리사무소”북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 식당, 과수원 등이 소재하는 농촌취락지대 주변지역임.

교통상황

공히 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,2: 인접도로 등과 등고평탄한 부정형의 토지로서, ""과수원""임.
기호3: 인접도로 대비 완경사지대내 2단 지반구조의 완경사지인 부정형의 토지로서, ""전""임.

인접 도로상태

기호1: 북측으로 노폭 약4미터 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호2: 지적상 맹지로서, ""기호1""를 거쳐 진출입함.
기호3: 남측으로 노폭 약4미터 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

기호2:계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

기호3: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(가시리설오름청주한씨방묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

""기호1""지상에 ""지적도 및 건물개황도""에 표시된 바와 같이 (ㄱ),(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

""기호1,2,3""의 지목은 ""임야, 전, 과수원""이나 현황 ""과수원, 과수원, 전""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이오며, 토지취득시 농지취득자격증명서가 필요하다 판단되오니 해당기관에 확인바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽,바닥: 몰탈마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

농업용 창고로 이용중임.

설비내역

없음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록2. 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8131 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3466-1

용도: 임야

감정가: 677,810,400원

토지면적: 5,276.00㎡ (약 1,596.0 평)

건물면적: 0.00㎡

제시외 건물 면적: 67.40㎡

매각대상: 토지매각

보고서 작성일: 2026-06-04

1.2. 특이사항

* 일괄매각 (토지 및 제시외 건물 포함)

* 목록2. 농지취득자격증명서 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금 반환 불가)

* 본건 지상의 감귤나무, 방풍림, 용수시설, 전기시설 등은 토지에 포함하여 평가함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서귀포시 표선면 가시리 소재 “가시리사무소” 서측 원거리에 위치하며, 주변은 과수원 및 전 등 농경지가 주를 이루는 지역으로 일부 단독주택, 축사 등이 소재합니다. (기호1,2)

기호3은 서귀포시 표선면 가시리 소재 “가시리사무소” 북측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택 및 식당, 과수원 등이 소재하는 농촌취락지대 주변 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 기호1,2: 인접도로 등과 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황은 "과수원"입니다.

* 기호3: 인접도로 대비 완경사지대 내 2단 지반구조의 완경사지인 부정형의 토지로서, 현황은 "전"입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호1: 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

* 기호2: 지적상 맹지로서, 기호1 토지를 거쳐 진출입합니다.

* 기호3: 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3, 4등급 (저촉).

* 기호2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급.

* 기호3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부 제한), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3, 4등급 (저촉), 건축계획심의대상구역 (저촉).

2.6. 공부와의 차이

* 기호1,2,3의 지목은 "임야, 전, 과수원"이나 현황은 "과수원, 과수원, 전"입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을3 (2020-04-24, 근저당권, 제주은행, 금480,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을3) 이하 모든 권리(을4~을7, 갑3~갑5)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

696,000,000원

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리의 농경지 및 농촌 취락지대 인근에 위치합니다. 주변 지역은 과수원, 밭, 단독주택, 축사, 식당 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 가시리사무소가 인근에 소재합니다.

* 가시리마을은 유채꽃길(녹산로)로 유명하며, 따라비오름, 큰사슴이오름 등 자연경관이 풍부합니다.

* 조랑말체험공원, 제주민속촌, 제주가시리유채꽃길 등 관광지가 인근에 있습니다.

4.3. 소음, 악취 등 혐오시설 현황

조사된 주변 정보상에서 직접적으로 명시된 혐오시설(폐기물처리시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경 설명에 축사가 일부 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 또한, 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

본건은 농촌 지역에 위치하여 대규모 편의시설보다는 지역 내 기본적인 생활 편의시설 위주로 이용 가능할 것으로 보입니다. 가시리사무소 인근의 편의시설 및 식당 이용이 가능합니다.

5.2. 의료시설 및 교육시설

구체적인 의료 및 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 표선면 소재지 또는 서귀포시 중심으로 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

5.3. 자연환경

제주도의 아름다운 자연경관과 함께하는 지역으로, 오름, 유채꽃길 등이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

토지 취득 시 농지취득자격증명서 제출이 필수적이며, 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수신청보증금을 반환받지 못합니다. 이는 해당 토지가 농지법상의 규제를 받음을 의미합니다.

6.2. 다수의 토지 이용 제한

* 계획관리지역에 해당하나, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 여러 환경 및 개발 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있어 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 특히 기호3 토지는 전부 가축사육제한구역에 해당하며, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

6.3. 맹지 존재

기호2 토지는 지적상 맹지로, 기호1 토지를 통해서만 진출입이 가능하여 토지 이용에 있어 종속적인 관계를 가집니다.

6.4. 현황과 공부의 차이

토지의 지목과 현황이 다르게 나타나, 실제 이용 및 소유권 행사에 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물 포함

공부상 면적 외에 농업용 창고로 이용 중인 벽돌조 단층 건물이 포함되어 매각되며, 이는 별도의 철거 또는 활용 계획 수립이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면 가시리의 농경지로, 아름다운 자연환경과 농촌의 정취를 느낄 수 있는 지역에 위치합니다. 현재 과수원 및 전으로 이용되고 있으며, 감귤나무 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점이며, 이를 준비하지 못할 경우 모든 입찰 과정이 무효가 될 수 있습니다. 또한, 다양한 개발 제한 규제(환경보호, 가축사육 제한 등)가 존재하여 토지의 활용 범위를 크게 제한하고 있습니다. 기호2 토지의 맹지 상황과 현황과 공부상 지목의 차이, 그리고 제시외 건물 등도 추가적으로 고려해야 할 사항입니다.

따라서 본 물건은 농업 또는 관련 시설 운영에 목적이 있거나, 규제 사항을 충분히 이해하고 활용 방안을 모색할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 청정한 자연환경 속 농업 및 관련 활동에 최적화된 입지.

* 현재 농경지(과수원, 전)로 이용 중인 토지로서, 경작 및 농업 관련 사업의 연속성 유지 가능.

* 관광객에게 인기 있는 가시리 지역의 아름다운 자연경관(유채꽃길, 오름 등)과 인접.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적음.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 677,810,400원으로 제시되었습니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 물건의 현황(농지, 맹지, 제시외 건물 등) 및 토지이용계획상의 제한 사항.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 규제.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이.

* 향후 토지 활용을 통한 수익성 분석.

현재로서는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통한 면밀한 분석이 수반되어야 정확한 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.