나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8122 [1] 제주특별자치도 제주시 일도일동 1338 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도일동 소재 '일도1동주민센터' 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 상업용 건물 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역임.

제시목록 외의 물건

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(3) 토지상에는 후첨 지적 및 건물개황도와 같이 소유권 미상의 제시외건물 등이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.

3) 기호(3) 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물 등에 구애됨이 평가하였으며, 제시외건물 등의 이용상황, 면적 등을 고려할 때 전체 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 제시외건물 등이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지 감정평가금액은 변동이 없음.

4) 제시외건물 등의 위치 및 경계는 지적개황도 등에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 기호(1) 및 기호(2) 주건물(일반건축물대장상 제1동) 철근콘크리트구조 강판지붕 2층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 인테리어 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

2) 기호(2) 부속건물 64.46㎡(일반건축물대장상 제2동) 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 바닥 : 장판 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

3) 기호(2) 부속건물 23.14㎡(일반건축물대장상 제3동) 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 바닥 : 장판 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) 및 기호(2) 주건물(일반건축물대장상 제1동) : 점포 등임.
기호(2) 부속건물(일반건축물대장상 제2,3동) : 창고 등임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호(1, 2) 건물은 일반건축물대장상 2017년 01월 4일자로 용도변경, 대장분리 및 병합되어, 등기사항전부증명서(귀 제시목록)상의 표시와 일반건축물대장상의 표시가 상이함. 구체적인 내역은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 ""I.감정평가 개요 - 7.그 밖의 사항 - (1)""을 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(1, 2) 건물은 일반건축물대장상 2017년 01월 4일자로 용도변경, 대장분리 및 병합되어, 등기사항전부증명서(귀 제시목록)상의 표시와 일반건축물대장상의 표시가 상이함. 본건 평가에서는 현황에 부합하는 일반건축물대장을 기준으로 감정평가하되, 평가목적 등을 감안하여 감정평가명세표상의 목록 표시와 감정평가금액의 기재는 귀 제시목록을 기준으로 하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(1-1, 1-2) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8122 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도일동 1338번지 (도로명주소: 제주특별자치도 제주시 칠성로길 32-1)

용도: 근린시설

감정가: 1,609,347,160원

토지 면적: 317.00㎡ (약 95.90평)

건물 면적: 352.70㎡ (약 106.70평)

건물 제시외 면적: 1.95㎡ (약 0.59평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 팔공새마을금고

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(1-1, 1-2) 포함

감정평가 요약:

토지: 부정형 평지, 상업용 건물 부지로 이용 중.

건물: 철근콘크리트구조 2층 건물(점포 등) 및 목조 단층 건물 2개동(창고 등)으로 구성. 건물 등기부상 표시와 건축물대장상 표시가 상이할 수 있음(2017년 1월 4일 용도변경, 대장분리 및 병합).

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 일도일동 소재 '일도1동주민센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역임. 제주시 구도심 상권의 일부로, 과거 제주의 쇼핑 및 문화 중심지였던 칠성로와 동문시장 등이 인접해 있음.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

* 형태 및 이용 상태: 토지는 부정형의 평지로서 상업용 건물 등의 부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 폭 8m 미만의 소로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을18 근저당권 (팔공새마을금고, 2021-02-09)으로, 경매로 인해 해당 권리 및 그 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 김민: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원. 전입일자 및 확정일자 정보 미확인. 배당신고일자 2025-06-10. 대항력 없음. 인수 보증금 0원.

* 정연호: 보증금 30,000,000원, 차임 1,250,000원. 전입일자 2012-09-01, 확정일자 2025-01-09. 배당신고일자 2025-07-08. 대항력 있음.

* 허순열: 보증금 30,000,000원, 차임 1,250,000원. 전입일자 2015-07-23, 확정일자 2025-01-09. 배당신고일자 2025-07-08. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인 2명(정연호, 허순열)이 있으나, 배당 신고 및 관련 법규에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 해당 임차인들과의 임대차 관계 및 명도 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 일도일동 지역은 제주 원도심의 중심지로, 과거 제주의 상권, 문화, 행정의 중심지 역할을 했던 곳임. 현재는 동문시장, 칠성로 상점가, 지하상가 등과 함께 구제주 상권을 형성하고 있으며, 금융기관, 병의원, 학원 등 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있음.

* 상권 활력: 신시가지 개발로 인해 과거 대비 상권이 다소 침체되었으나, 여전히 활기를 띠는 지역임. 특히 의류, 신발 등 소매업이 발달한 지역으로 분석됨.

* 잠재적 시설: 주변에 일도1동주민센터가 있으며, 대형마트, 은행, 병원 등 편의시설이 인접해 있음.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. (다만, 넓은 의미에서의 폐기물 처리 시설 등은 제주시 구좌읍 등 외곽 지역에 위치하며, 본건과는 거리가 있음).

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 동문시장, 칠성로 상점가, 제주중앙지하상가 등이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이함. 제주도민의 추억과 이야기가 담긴 지역으로, 과거 문화의 중심지 역할을 하기도 했음.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

* 공공시설: 일도1동주민센터가 인근에 위치해 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정연호, 허순열 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 확정일자 및 배당 신고를 통해 보증금 회수를 시도하고 있음. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있지만, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 법률 검토가 필요함.

* 공부와의 차이: 건물 등기부등본과 건축물대장 간의 내용 불일치(용도 변경, 대장 분리 및 병합 등)가 존재하므로, 실제 현황과 공부상의 일치 여부를 면밀히 확인해야 함.

* 토지이용계획 및 제한: 일반상업지역 외에 고도지구, 방화지구, 소로3류, 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시계획법규에 따른 제한이 있어, 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있음.

* 제시외 건물: 지적도 및 건물개황도에 표시된 제시외 건물(1-1, 1-2)이 존재하며, 이들의 소유권 및 법적 지위에 대한 확인이 필요함. 감정평가에서는 해당 건물들을 포함하여 일괄 평가하였음.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 구제주의 핵심 상권에 위치한 근린시설로서, 토지 및 건물 모두 상당한 면적을 차지하고 있어 잠재 가치가 높은 것으로 평가됩니다. 입지적으로는 관공서, 전통시장, 상점가 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 접근성이 우수합니다. 그러나, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 건물 정보의 차이, 다양한 토지이용계획상의 제한사항, 그리고 제시외 건물의 포함 등은 낙찰 후 명도 및 활용 과정에서 주의를 요하는 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 철저한 사전 조사를 통해 해결 방안을 모색한다면, 성공적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주 최대 상권 중 하나인 구제주 지역에 위치하며, 일도1동 주민센터 인근으로 접근성이 뛰어남.

* 복합 용도 가능성: 근린시설로서 현재 이용 중이며, 상업 지역 내에 위치하여 다양한 업종으로의 활용 및 임대 수익 창출이 기대됨.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 별도의 명도 및 등기 절차를 간소화할 수 있음 (단, 제시외 건물 포함 여부 확인 필요).

* 역사와 문화의 중심지: 과거 제주의 중심지였던 곳으로, 지역적 가치 및 상징성이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 1,609,347,160원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이는 경매 최저가의 기준이 됩니다. 다만, 실제 입찰가는 해당 지역의 최근 시세, 유사 물건의 거래 동향, 경쟁 입찰자 수, 그리고 본건의 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다. 시장 경쟁 상황에 따라 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.