나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51565 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 광양시 중동 소재 ""중진초등확교"" 서측 인근에 위치한
'성호2차아파트' 제204동 제16층 제1604호로, 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이
혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 건 중 16층 1604호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 도배
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1665번지 : 제3종일반주거지역, 중로1류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역,
상대보호구역, 절대보호구역임.
1666번지 : 제3종일반주거지역, 광로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역,
상대보호구역임.
1667번지 : 제3종일반주거지역, 광로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.
1669번지 : 제3종일반주거지역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미납관리비 있음, 주택임차권등기 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

본건은 전라남도 광양시 중동 1665번지에 소재한 성호2차아파트 204동 16층 1604호입니다.

본 아파트는 2003년 11월 7일에 사용승인되었습니다.

부동산강제경매로 진행되며, 사건번호는 순천지원 2025타경51565 (1)입니다.

2.2. 면적 정보

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

토지 지분: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물 지분: 59.79㎡ (약 18.09평)

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2.3. 감정가

감정평가액은 73,000,000원 입니다.

2.4. 채권자

본 경매의 채권자는 주OOOOOOO 입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 서측 인근에 위치한 '성호2차아파트' 204동 16층 1604호입니다.

주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

3.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

단지 남측으로 진입도로가 개설되어 있습니다.

3.3. 토지이용계획

본건이 속한 토지는 제3종일반주거지역, 중로1류, 중로2류, 광로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 기흥세무서장의 압류(2025.04.18.) 입니다.

본건과 관련된 등기사항으로는 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등이 등재되어 있으며, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 분석

임차인: 이

보증금: 82,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-04-18

배당신고일자: 2024-04-22

대항력: 없음

주의사항: 임차인 정보 상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

주택임차권 등기 말소 동의서가 제출되어, 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않더라도 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택임차권은 말소 예정)

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 광양시 중동 지역의 아파트 밀집 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변에는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

가까운 곳에 "중진초등학교"가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

또한, 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변시설 (혐오시설 유무)

현재 지도상 검색 결과, 본건 소재지 인근에 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않습니다. 주변은 주로 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 정보

본 아파트는 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브 지붕으로, 24층 건물 중 16층에 해당합니다.

외벽은 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시창으로 마감되었습니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

6.2. 단지 정보

성호2차아파트는 총 24층 규모이며, 본건이 위치한 204동은 24층 건물입니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 있습니다.

총 1773세대로 이루어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미납관리비

2025년 6월 5일 현황조사일 기준, 1,720,500원의 미납 관리비가 확인되었습니다.

이 금액은 매수인이 인수하여 납부해야 할 수 있으므로 입찰 전 반드시 관리사무소에 확인하시기 바랍니다.

7.2. 임차인 관련 특이사항

임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있고 주택임차권이 말소 예정이나, 특이사항 및 특수물건 정보에 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있어, 잠재적 권리관계 변동 가능성에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. (단, HUG에서 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

7.3. 기타 법적/행정적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하므로, 관련 법규 준수가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 광양시 중동의 주거 지역에 위치한 아파트 물건으로, 교육 시설 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 73,000,000원이나, 최근 유사 면적 매매가는 63,000,000원~65,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

임차인 관련 권리분석 상 인수 부담은 없는 것으로 보이나, '대항력있는임차인' 관련 명시적 언급은 주의가 요구됩니다.

미납 관리비 1,720,500원은 추가 비용 발생 요인이므로 고려해야 합니다.

제반 사항을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 주요 생활 인프라 접근성 용이한 주거 입지.

* 최근 실거래가 대비 감정가의 차이 존재.

* 임차인 관련 부담이 없는 것으로 판단되어 명도 관련 리스크 상대적으로 낮음 (단, 추가 확인 필요).

* 향후 지역 개발 및 주택 시장 동향에 따른 시세 상승 기대 가능.

10. 예상 입찰가

본건의 최근 유사 면적 실거래가(59.79㎡ 기준)는 63,000,000원 ~ 65,000,000원 수준입니다.

고층이라는 장점을 고려하고, 미납 관리비 및 기타 발생 가능 비용을 감안하여, 보수적으로 접근 시 68,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 경매 진행 상황 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.