나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51565 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51565 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 16층1604호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경51565
• 주소: 전라남도 광양시 광장로 70 성호2차아파트, 204동 16층1604호
• 용도: 아파트

순천지원 경매1계 2025타경51565 | 소재지: 전라남도 광양시 광장로 70 성호2차아파트, 204동 16층1604호 | 감정가: 73,000,000원 | 최저가: 32,704,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 광양시 중동 성호2차아파트

1.1. 물건 개요 및 보고 목적

본 보고서는 순천지원 2025타경51565 (1) 사건으로 진행 중인 전라남도 광양시 중동 성호2차아파트 204동 1604호에 대한 경매물건 분석 자료입니다.

본건은 제3종일반주거지역 내 중진초등학교 서측 인근에 위치한 아파트로서, 감정가 73,000,000원으로 책정된 강제경매 물건입니다.

현황분석을 통해 입지, 권리, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 검토하여 합리적인 입찰 전략 수립에 기여함을 목적으로 합니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 16층1604호

사건번호: 순천지원 2025타경51565 (1)

용도/구분: 아파트 / 부동산강제경매

면적 현황:

토지면적(대지권): 19.50 제곱미터 (약 5.90평)

건물면적(전용면적): 59.79 제곱미터 (약 18.09평)

분양면적(추정): 약 79 제곱미터 (약 24평형)

감정가: 73,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (집합건물)

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOOOO / 주OOOOOOOO / 주OOOOOOO

1.3. 입지 조건 분석

최고의 입지:

본건은 광양시 중동 내 중진초등학교 서측에 위치하며, 아파트 단지가 밀집된 주거지역의 중심부에 속합니다.

주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 주변으로 왕복 8차로의 제철로, 중마로 등 주요 도로가 인접해 있어 주변 지역으로의 교통 환경이 수월합니다.

제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지 이용 계획:

해당 지역은 제3종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 측면에서 높은 밀도로 개발 가능한 지역입니다.

또한, 중로1류, 광로2류 등 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

단, 중진초등학교와 가까워 상대보호구역 및 절대보호구역에 일부 해당되므로 교육 환경 보호에 중점을 둔 지역임을 참고해야 합니다.

1.4. 권리 분석

경매구분 및 매각대상:

본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자의 강제집행에 의해 진행됩니다.

집합건물(아파트)의 전형적인 형태인 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이므로, 토지 지분(대지권) 미확보로 인한 위험 부담은 없습니다.

소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아, 채무 변제를 위한 단순 강제집행의 성격을 띠고 있습니다.

특이 사항 및 주의 사항:

별도로 기재된 특이 사항은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

따라서 매각 이후 임차인의 유무 및 대항력 여부를 확인하기 위한 명도 과정의 난이도에 대비해야 합니다.

권리 관계상 복잡한 문제는 없어 보이나, 임차인이 있다면 소액임차인 여부 등 면밀한 권리 관계 분석이 필요합니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

교육 환경:

단지 서측 인근에 중진초등학교가 위치하여 도보 통학이 매우 편리하며, 인근에 광양시립 중마도서관 등이 있어 교육 환경은 양호합니다.

편의 시설 및 상권:

대규모 아파트 단지에 걸맞게 단지 내 상가에 다양한 상업시설이 형성되어 있습니다.

인근에는 홈플러스(광양점), 광양사랑병원, 중동공원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

혐오 시설 분석:

주변 시설 검색 결과, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 전형적인 주거지역으로, 본건 주변에 특기할 만한 대형 혐오 시설(예: 쓰레기 매립장, 송전탑, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부적 리스크:

건물의 구조는 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕이며, 24층 중 16층입니다.

연식(2003년 준공 추정)이 있어 내부 수리 여부에 따라 명도 시 인수해야 할 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

*검색 결과, 과거 승강기 관련 사고 사례가 있으나 (2023년), 이는 단지 관리 문제로, 입찰 전 관리비 미납 여부와 시설물 관리 상태를 점검하는 것이 바람직합니다.*

외부적 리스크:

임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다.

강제경매 특성상 채무자가 장기간 점유할 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 광양시 중동의 주거 선호도 높은 지역에 위치한 중소형 아파트(전용 59.79 제곱미터)입니다.

입지 조건이 우수하고 생활 편의시설 접근성이 높아 실거주 목적으로 적합하며, 환금성 또한 양호할 것으로 판단됩니다.

권리 관계는 강제경매로 비교적 단순하며, 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리 상 하자가 적습니다.

감정가가 시세 대비 합리적인 수준인지 확인하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

투자 포인트:

1. 주거 편의성: 중진초등학교, 홈플러스, 병원 등 주요 시설이 인접한 기성 주거 지역 내 핵심 입지입니다.

2. 환금성: 전용 59.79 제곱미터(약 24평형)는 소형 평형으로서 수요가 꾸준하여 환금성이 높습니다.

3. 안정적인 권리: 토지/건물 일괄 매각으로 권리 분석상 큰 하자는 없어 보입니다. (단, 등기부등본 상세 분석 및 임차인 현황 파악 필수)

법원 정보

순천지원 경매1계