나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51559 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 206동 21층2105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재‘중진 초등학교’서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 학교, 상가등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 아파트 단지까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재해 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층중 21층 2105호로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 도시가스에 의한 난방설비,엘리베이터,주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부정형의 평지로 아파트부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

1.도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
2.도시지역 , 제3종일반주거지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
3.도시지역 , 제3종일반주거지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
4.도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미납관리비 있음, 주택임차권등기 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51559 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 206동 21층 2105호

용도: 아파트

감정가: 6,400만원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지지분: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.79㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.79㎡ (약 18.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 소재하며, ‘중진 초등학교’ 서측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 아파트 단지, 학교, 상가 등이 혼재된 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 진입이 용이하며, 단지 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

토지는 부정형의 평지로 아파트 부지로 이용 중이며, 인접 도로 또한 양호한 상태입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중로 1류, 중로 2류, 광로 2류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2025년 4월 18일 접수된 기흥세무서장의 압류(갑11)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (본명: 이진향)

* 보증금: 7,600만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 30일

* 확정일자: 2022년 8월 9일

* 배당신고일자: 2024년 4월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황상 대항력은 없으나, 등기부상 주택임차권(을10)이 존재하며, 이에 대한 말소 동의서가 제출되었습니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑9: 2017-05-12, 소유권이전 (이대희)

* 갑10: 2020-06-03, 소유권이전 (주식회사올마이너, 매매 6,800만원)

* 을10: 2024-04-08, 주택임차권 (이진향, 7,600만원, 말소 예정)

* 갑11: 2025-04-18, 압류 (기흥세무서장, 말소기준권리)

* 갑12: 2025-05-26, 강제경매 (주택도시보증공사, 81,278,666원, 말소 예정)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (기타 참고사항에 기재)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지, 학교, 상가 등이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다. 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 성호2차아파트 (206동 2105호)

* 주소: 전라남도 광양시 중동 1665번지 (광장로 70)

* 사용승인일: 2006년 10월 30일 (206동 기준)

* 층수: 24층 중 21층

* 전용면적: 59.79㎡ (약 18.08평)

* 전체 세대수: 1773세대 (단지 전체)

* 주차대수: 총 265대 (단지 전체)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 중진 초등학교가 위치하며, 상가들이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 785,850원 (2025년 6월 5일 기준)이 발생하여 낙찰 후 인수될 수 있습니다.

* 임차인 관련 복잡한 권리관계: 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)가 임대차보증금반환채권 잔존분에 대한 매수인에 대한 청구권을 포기한다는 확약서가 제출된 점은 긍정적이나, 해당 내용에 대한 면밀한 검토 및 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 관련 정보는 상세히 제공되지 않았으나, 채무와 관련된 공동담보 물건이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전용면적 59.79㎡의 소형 아파트로, 감정가 6,400만원 대비 최근 실거래가(59.79㎡ 기준)가 6,300만원에서 6,500만원 수준으로 형성되어 있어 시세와의 큰 괴리는 없습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매력적이나, '대항력있는 임차인' 표기와 HUG의 보증금 포기 확약서 제출이라는 상반된 정보에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 미납관리비 또한 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 추가 비용이므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전용 59.79㎡의 실수요자 및 투자자 선호도 높은 면적대 소형 아파트.

* HUG의 보증금 잔존 채권 포기 확약서 제출로 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 최근 실거래가와 감정가의 격차가 적어 안정적인 시세 흐름 예상.

* 주거 단지 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용 용이.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 6,300만원 ~ 6,500만원

감정가: 6,400만원

인수 보증금: 0원

미납관리비: 약 78.6만원

위 사항들을 종합적으로 고려했을 때, 잠재적 리스크에 대한 최종 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 6,000만원 ~ 6,300만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.