나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경241 [1] 전북특별자치도 정읍시 고부면 입석리 243 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 정읍시 고부면 입석리에 소재하는 "입석마을" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 자연취락과 전, 답 등의 농경지, 축사시설 등이 혼재하는 농촌지역 입니다.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 국도와 지방도 등이 위치하고 있어 인근지역 으로의 이동이 수월하며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1, 3)은 2필 일단지의 자루형의 토지로서, 조사일 현재 잡종지(축사시설부지)로 이용중입니다. 기호 2)는 부정형의 토지로서, 조사일현재 농경지와 일부 기호 1, 3)의 부속토지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3)은 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지"와 같이 동물관련시설 건물 등이 소재합니다

공부와의 차이

대상토지 기호 2)는 귀 제시목록상 지목 답이나 현황 일부 잡종지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 대상토지 기호 1,3)을 소재 지번으로 하여 일반건축물대장상 소유자 최**으로 등재된 동물관련시설 건물이 소재 합니다.

물건 비고

1.일괄매각, 건물은 지분매각(목록4: 공유자들의 우선매수권 행사는 제한됨), ㄱ~ㅁ에 대해서도 매각에 포함.
2.목록2 : 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). 면적 2,004㎡ 중 1,850㎡는 농지(휴경), 154㎡는 불법 형질 변경. 향후 일부 불법 형질 변경 부분에 대하여는 원상회복 명령이 발하여질 가능성 있음(2025.06.17.자 고부면 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호

정읍지원 2025타경241 (1)

* 소재지

전북특별자치도 정읍시 고부면 입석리 243 (전북특별자치도 정읍시 영원로 404)

* 물건 종류

토지 및 건물 (건물은 지분 매각)

* 용도

동물 및 식물 관련시설

* 감정가

183,313,160원

* 토지 면적

총 3,856.00㎡ (약 1,166.5평)

* 건물 면적 (매각 대상)

건물 총 면적 902.84㎡ 중 지분 180.57㎡ (약 54.6평) 매각

* 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (단, 건물은 지분매각)

* 경매 구분

부동산강제경매

* 채권자

황토현농업협동조합 (외 다수)

* 건축 정보

* 사용승인일: 1993년 06월 30일

* 구조: 블록구조, 슬레이트 지붕

* 건축면적/연면적: 902.84㎡

* 특이사항

* 중복사건, 중복병합사건

* 건물은 4/5 지분 제외, 1/5 지분만 매각

* 매각에서 제외되는 건물 지분에 대한 법정지상권 성립 여지 있음

* 농지취득자격증명 제출 요함

* 공유자 우선매수신고 관련 내용 있음 (제한됨)

* 토지 일부 현황 불일치 (답, 일부 잡종지)

* 토지 일부 불법 형질 변경 (원상회복 가능성)

* 제시외 건물 995.30㎡ 존재

2. 입지조건

* 주위 환경

대상 토지는 전북특별자치도 정읍시 고부면 입석리 "입석마을" 남측 인근에 위치하며, 주변 환경은 자연취락과 전, 답 등의 농경지, 축사시설 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 국도와 지방도 등이 위치하고 있어 인근 지역으로의 이동이 수월합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태

남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로를 이용하여 접근 가능합니다.

* 토지 이용 현황 및 계획

* 생산관리지역, 가축사육제한구역 (상대제한지역)입니다.

* 토지 기호 1, 3)은 잡종지(축사시설부지)로 이용 중이며, 자루형의 토지입니다.

* 토지 기호 2)는 농경지와 일부 부속토지로 이용 중이며, 부정형의 토지입니다.

* 공부상 지목은 답이나 현황 일부 잡종지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 매각 물건 현황

* 토지: 총 3,856.00㎡ (약 1,166.5평) 일괄 매각

* 건물: 총 면적 902.84㎡ 중 1/5 지분인 180.57㎡ (약 54.6평)만 매각 대상입니다. 나머지 4/5 지분은 매각에서 제외됩니다.

* 등기부 현황

* 토지 등기부상 근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

* 말소기준권리는 2017년 3월 24일 접수된 한국농어촌공사의 근저당권입니다.

* 건물 등기부상 소유권보존 등기가 되어 있으며, 1번 최선욱 지분에 대한 강제경매 및 압류 등기들이 존재했으나 모두 말소되었습니다.

* 따라서, 현재 등기부상 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대 관계는 미상입니다.

* 특별 인수 사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 - 매각에서 제외되는 건물 지분(4/5)에 대한 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 낙찰자가 직접 사용 및 관리 시 제약이 될 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상이나 건물은 지분 매각이며, 목록4 (건물 지분)에 대한 공유자 우선매수권 행사는 제한됩니다.

* ㄱ~ㅁ에 해당하는 물건들도 매각에 포함됩니다.

* 농지취득자격증명 관련

* 목록 2 토지(2,004㎡ 중 1,850㎡)는 농지로, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 해당 농지 중 154㎡는 불법으로 형질 변경된 상태이며, 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 개발 현황

해당 물건이 위치한 정읍시 고부면은 농촌 지역으로, 대규모 개발보다는 지역 내 농업 및 축산업 관련 시설들이 주를 이루고 있습니다. 주변의 개발 계획에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

* 지역 특성

자연취락 및 농경지, 축사 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 축사 관련 시설이 운영 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

지도 등 외부 지도 서비스나 검색 사이트에서 주변 시설을 검색한 결과, 명시적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 농촌 지역으로 자연취락, 농경지, 축사 등이 혼재되어 있습니다.

* 편의시설

소재지 인근 마을의 기본적인 편의시설 및 정읍 시내의 상업 시설을 이용할 수 있습니다. 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제한적입니다.

* 의료시설

인근 마을 또는 정읍 시내의 의료시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성

매각에서 제외되는 건물 지분(4/5)에 대해 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰받은 건물 지분(1/5)의 사용 및 처분에 심각한 제약을 받을 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 지분 매각 (4/5 제외)

건물 전체가 아닌 1/5 지분만 매각되므로, 건물 전체를 단독으로 소유하거나 활용하는 데 제약이 따릅니다. 공동 소유주와의 협의 또는 소송 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 불법 형질 변경 및 원상회복 가능성

토지 일부(154㎡)가 불법 형질 변경된 상태로, 향후 원상회복 명령이 내려질 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명 미제출 시 보증금 몰수

농지 취득 자격 증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되는 불이익을 받을 수 있습니다.

* 중복/병합 사건

중복사건 및 중복병합사건으로 진행되고 있어, 경매 절차 및 낙찰 이후 처리 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물 (995.30㎡) 처리 방안

건축물대장상 표기되지 않은 제시외 건물(995.30㎡)의 법적 지위 및 처리 방안에 대한 검토가 필요합니다. 철거 대상이거나, 매각 조건에 따라 인수 또는 명도 대상이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 물건 개요

정읍시 고부면의 동물 및 식물 관련 시설로, 농촌 지역에 위치한 토지와 건물 지분 경매 물건입니다. 토지 면적은 상당하나 건물은 1/5 지분만 매각 대상입니다.

* 장점

* 상당한 면적의 토지 보유 (3,856㎡)

* 농촌 지역의 상대적으로 저렴한 토지 가격 (감정가 기준)

* 동물 및 식물 관련 시설 용도로 활용 가능

* 단점 및 주의사항

* 건물 4/5 지분 제외 및 법정지상권 성립 가능성 (가장 큰 위험)

* 건물 지분만 매각으로 인한 활용 제약

* 농지 취득 자격 증명 필수 및 불법 형질 변경 토지 존재

* 다수의 복잡한 권리 관계 및 특이사항 (중복사건, 병합사건 등)

* 제시외 건물 존재

8. 투자 포인트

* 지역 연계 농업/축산업 관련 사업

본 물건의 용도가 동물 및 식물 관련 시설인 점을 감안할 때, 지역 농업 및 축산업과 연계된 사업을 운영하고자 하는 경우 고려할 수 있습니다.

* 토지 활용 잠재력

상당한 면적의 토지는 향후 지역 개발 또는 용도 변경 시 잠재적 가치를 가질 수 있으나, 현재로서는 농촌 지역 특성상 활용 방안이 제한적입니다.

* (추가 고려사항)

매각에서 제외되는 건물 지분(4/5)의 소유주와의 협의를 통해 법정지상권 문제를 해결하거나, 건물 자체를 활용하기 위한 복잡한 협상이 필요할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거

본 건은 건물 지분 매각 및 법정지상권 성립 가능성이라는 치명적인 리스크를 안고 있어, 일반적인 경매 물건 대비 낮은 가치 평가가 필요합니다. 토지 가격을 중심으로 하되, 건물 지분의 활용도와 법정지상권 리스크를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다. 인수할 임차인 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 위 리스크들을 상쇄할 만한 요인은 아닙니다.

감정가: 183,313,160원

토지 감정가 비중 (추정, 통상 70~80%): 약 128,319,212원 ~ 146,650,528원

건물 감정가 비중 (추정, 통상 20~30%): 약 36,662,632원 ~ 54,993,948원

매각 대상 건물 지분 (1/5): 약 7,332,526원 ~ 10,998,790원

위 리스크들을 고려 시, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 검토할 수 있으나, 법정지상권 및 건물 지분 매각으로 인한 활용 불가를 감안하면 그 이하로도 고려될 수 있습니다.

* 제안 가격

잠재적 리스크가 매우 크므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토 후, 보수적인 접근이 필수적입니다.

현 시점에서는 감정가의 60% 수준인 약 110,000,000원을 초과하지 않는 선에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권유합니다.

다만, 법정지상권 문제 해결 가능성 및 건물 지분 소유주와의 협의 결과에 따라 가격 재산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.