나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20959 [1] 전북특별자치도 군산시 산북동 3602-2 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진감정 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 산북동 군산미성초등학교 북동측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건은 정방형 평지로서 노인복지시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 약10m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서
외 벽 : 드라이비트 등 마감.
내 벽 : 몰탈위페인팅 및 벽지, 타일, 인테리어 등 마감.
창 호 : 샷시창임.

이용상태

본건 기호(2-가)는 1층 : 노인복지시설, 2층 : 공실, 3층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

본건 기호(2-가)에 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 소방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호(2-가)에 부합물 및 종물인 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2-가)의 1층의 등기사항전부증명서상 용도가 어린이집이나 건축물대장상 및 현황 용도는 노인복지시설임.
본건 기호(2-가)의 3층의 등기사항전부증명서상 용도가 어린이집이나 현황 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2는 1층 노인복지시설, 2층 공실, 3층 주택으로 이용중임(1층의 등기사항전부증명서상 용도가 어린이집이나 건축물대장상 및 현황용도는 노인복지시설, 3층의 등기사항전부증명서상 용도가 어린이집이나 현황 주택으로 이용중임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경20959 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 전북특별자치도 군산시 산북동 3602-2

토지면적: 655.40㎡ (약 198.25평)

건물면적: 633.60㎡ (약 191.73평)

용도: 노유자시설 (현황 1층 노인복지시설, 2층 공실, 3층 주택)

감정가: 1,015,130,600원

1.3. 채권자 정보

채권자: 상OOOOOOO

1.4. 건축물 정보

건축 허가일: 2005년 09월 30일

사용 승인일: 2006년 02월 27일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물

총 면적: 597.6㎡ (JSON 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 군산시 산북동 3602-2번지에 소재하며, 도로명 주소는 전북특별자치도 군산시 칠성4길 71 (산북동)입니다.

주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 군산미성초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

토지는 정방형의 평지이며, 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 10m의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건에 대한 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2012년 04월 10일 접수된 상관농업협동조합의 근저당권 (을11)입니다.

등기부채권 총액: 925,200,000원

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구에 기재된 근저당권(을11, 을13) 및 갑구에 기재된 가압류(갑16, 갑11), 압류(갑10) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 및 현황 용도는 노유자시설이며, 과거 '새봄어린이집'으로 사용되었습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 3층 건물입니다.

4.2. 건물 상태 및 구조

외벽은 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일, 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

군산미성초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 이용 현황 (현황)

1층: 노인복지시설로 이용 중

2층: 공실 상태

3층: 주택으로 이용 중

5.3. 설비 현황

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 소방 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 차이

1층의 경우, 등기사항전부증명서상 용도는 '어린이집'이나 건축물대장상 및 현재는 '노인복지시설'로 이용 중입니다.

3층의 경우, 등기사항전부증명서상 용도는 '어린이집'이나 현재는 '주택'으로 이용 중입니다.

이러한 용도 불일치는 추후 행정적 문제나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

건물 기호(2-가)에 부합물 및 종물인 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하며, 본건은 토지와 건물 일괄매각 대상에 포함됩니다.

6.3. 공실

2층이 현재 공실 상태로, 임대 수익 창출을 위한 공실 해소 방안 마련이 필요합니다.

6.4. 임대관계 미상

임대차 관계가 현재 미상으로 파악되어, 인수되는 임차권은 없으나 현황 점유 관계 및 실제 임대 현황은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 군산시 산북동에 위치한 노유자시설 용도의 부동산입니다. 초등학교 인접, 차량 접근성 양호 등 입지 조건이 비교적 양호하며, 권리 관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 1층 및 3층의 공부상 용도와 현황 용도 간의 차이가 존재하며, 2층 공실 및 임대관계 미상 등은 향후 물건 활용 및 수익 창출에 있어 고려해야 할 사항입니다. 제시외 건물 또한 일괄 매각 대상이므로 함께 처리해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄매각으로 취득 용이성이 높습니다.

* 제2종일반주거지역으로 향후 다양한 용도로의 전환 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 군산미성초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 배후 주거 단지 확보에 유리합니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높아 낙찰자가 권리 관계를 깨끗하게 인수할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시세, 주변 부동산 동향, 물건의 현황, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 2층 공실, 용도 불일치 등의 리스크 요인이 존재하므로 이를 감안한 면밀한 시장 조사가 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 심층적인 시장 조사를 통한 추후 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.