나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20955 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 772 영등우남아파트 102동 6층 609호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 ""이리동초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생
활시설,학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 중 제102동 제6층 제609호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호1) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 기준시점일 현재 ""아파트부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동·서측 왕복2차선의 아스팔트 포장도로를 통하여 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

772번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육
제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20955 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 772 영등우남아파트 102동 6층 609호

용도: 아파트

감정가: 124,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 1996년

토지 면적: 32.73㎡ (약 9.90평)

건물 면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

전용 면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

1.1. 입지조건

주위 환경: 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 "이리동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 전반적인 주위 환경 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 정보: 영등우남아파트, 1996년 8월 28일 사용승인되었으며, 총 2개 동 276세대로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 강제경매 개시결정 등기(갑11, 주택도시보증공사, 2025.05.26.)로 판단됩니다.

인수되는 권리:

* 을17번 주택임차권: 오미라 임차인 (보증금 142,000,000원). 본 권리는 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 중요한 인수 사항입니다.

임차인 현황:

* 오 (보증금 142,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.07.21, 확정일자 2022.06.09). 대항력이 있으므로 보증금 인수 가능성이 있습니다.

기타 권리 사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동 담보 등의 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석상 을17번 주택임차권 외 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 대상 물건이 위치한 영등동은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 지역입니다. 이리동초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 실거래가 (2026년 기준, 전용면적 59.96㎡):

* 3월: 9,000만원

* 4월: 9,500만원

* 7월: 11,450만원

최근 전월세 (2026년 기준, 전용면적 59.96㎡):

* 1월: 보증금 8,500만원 (4층)

* 5월: 보증금 9,000만원 (13층)

* 5월: 보증금 14,000만원 (2층)

시세 동향: 최근 매매가는 9,000만원에서 11,450만원 범위에서, 전월세 보증금은 8,500만원에서 14,000만원 범위에서 거래가 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

교육시설: 이리동초등학교가 단지 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 이는 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

교통: 차량 접근이 용이하고 버스 승강장이 인접해 있어 교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 가장 큰 리스크는 을17번 주택임차권(오미라)의 보증금 142,000,000원입니다. 이 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액 또는 잔액을 인수해야 합니다. 본 물건의 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 인수 보증금 액수가 상당히 높은 편이므로 면밀한 배당 분석이 필요합니다.

건축물 노후화: 1996년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 익산시 영등동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 다만, 1996년 준공된 아파트라는 점과 함께, 142,000,000원의 임차보증금 인수 가능성은 매우 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 이 보증금이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 부담해야 하는 총액이 커지므로, 임차인에 대한 배당 가능 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 최근 실거래가 및 전월세 시세를 참고하여, 인수될 보증금을 감안한 실질적인 투자 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 주거 환경: 초등학교와 인접한 입지로, 자녀가 있는 가구의 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

잠재적 시세 상승 가능성: 익산시 영등동 지역의 개발 계획 및 재건축/재개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대할 수 있습니다. (추가적인 지역 개발 정보 확인 필요)

권리관계 명확화: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 을17번 주택임차권이며, 해당 권리에 대한 인수 여부만 명확히 파악하면 복잡한 권리 분석의 부담이 줄어듭니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 부동산 자체의 가치를 기반으로 산정하되, 실제 총 취득 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 결정해야 합니다.

* 부동산 자체의 시장 가치 (최근 최고 실거래가 기준): 약 114,500,000원

* 인수될 것으로 예상되는 임차보증금: 142,000,000원

* 감정가: 124,000,000원

현재 물건의 시장 가치(약 114,500,000원)보다 인수해야 할 임차보증금(142,000,000원)이 더 높은 상황입니다. 이는 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 손실을 볼 수 있는 구조입니다.

따라서, 현실적인 입찰가 산정을 위해서는 임차인 오미라 씨가 배당 절차를 통해 얼마를 변제받을 수 있는지, 즉 배당표 및 예상 배당률을 확인하는 것이 절대적으로 중요합니다.

만약 임차인이 보증금을 거의 혹은 전혀 배당받지 못한다면, 해당 물건의 매수는 재고해야 할 수 있습니다. 반대로, 임차인이 상당 부분을 배당받는다면, 매수인의 인수 부담이 줄어들 것입니다.

위험 부담을 최소화하기 위해서는, 예상되는 총 취득 비용 (낙찰가 + 인수 보증금)이 현재 시장 가치 (약 114,500,000원)를 넘지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 인수되는 임차보증금(142,000,000원)을 감안할 때, 현재 감정가(124,000,000원)로 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 확정하기 어려우며, 배당표 확인을 통한 임차보증금 배당 가능성 분석이 선행되어야 합니다. 만약 배당을 통한 변제가 어렵다면, 낙찰 후 인수해야 할 총 금액을 고려하여 낙찰가를 매우 낮게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.