나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30938 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 소재 ""전주동부시장"" 북측 인근에 위치하며
부근은 근린상가 및 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장 및 시내간선도로가 통과하는 등
제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

가~다)철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 중 제4층 제401호 외 2개호로서,
- 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감
- 내 벽 : 몰탈위 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

가~다)는 각각 다세대 주택 1세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 현황 '오피스텔 및 공동주택부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-경원동3가 7-7 : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구단
위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍남초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역<전라북도지정문화재보호조례>.
-경원동3가 8-19 : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구단
위계획구역), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(풍남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재
보호조례>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

1. 부동산현황조사보고서에 의하면 점유자 한상배는 유치권자로 약 2억 원의 공사대금채권이 있다고 조사되었으나 그 성립 여부는 불분명함
2. 등기사항전부증명서상 본건 건물 도로명주소는 "전주시 완산구 현무3길 9-22"이나 집합건축물대장상 "전주시 완산구 현무3길 29"로 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전주지방법원 2025타경30938 (1) 사건으로, 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 401호에 소재한 다세대주택입니다. 본건의 감정가는 191,000,000원이며, 토지 면적은 27.75㎡ (약 8.39평)이고 건물 면적은 54.08㎡ (약 16.36평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 서OO입니다.

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 소재 "전주동부시장" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가 및 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역입니다. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장 및 시내간선도로가 있어 교통 여건은 무난한 편입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트 지붕 5층 중 4층에 위치하며, 내외부 마감 상태는 통상적인 수준입니다. 토지는 2필 일단의 부정형 평지로 현황 '오피스텔 및 공동주택부지'로 이용 중이며, 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(역사도심 지구단위계획구역), 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍남초등학교), 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 주변에 주거 시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 조사된 바에 따르면 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 11월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을6)입니다. 이에 따라 본건 경매로 인해 해당 근저당권 및 그 이후 접수된 권리(소유권이전, 다른 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

임차인으로는 한상배가 조사되었으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 부동산 현황 조사 보고서에 의하면 점유자 한상배는 약 2억 원의 공사대금채권을 유치권으로 주장하고 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경원동3가는 전주동부시장 인근에 위치하여 전통시장 및 주변 상업 시설의 이용이 편리합니다. 근린상가, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 상업 활동과 주거가 복합적으로 이루어지고 있습니다. 시장 상권의 활성화와 배후 주거 단지의 수요가 공존하는 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

교통으로는 인근 시내버스 승강장 이용이 가능하며, 차량을 통한 시내 이동이 용이합니다. 주변에 풍남초등학교가 있어 교육 환경 또한 고려될 수 있습니다. 전주동부시장 이용이 편리하며, 다양한 근린 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 점유자 한상배가 주장하는 약 2억 원의 유치권입니다. 이 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 경매 낙찰 후 유치권이 인정될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 등기사항전부증명서상의 도로명주소("전주시 완산구 현무3길 9-22")와 집합건축물대장상의 주소("전주시 완산구 현무3길 29") 간에 차이가 있어, 관련 서류 확인 및 현장 답사를 통해 정확한 주소를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주동부시장 인근의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 상태 또한 특이사항 없이 통상적인 수준으로 파악됩니다. 그러나 약 2억 원에 달하는 불분명한 유치권 주장과 도로명 주소 불일치라는 명확한 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 권리 관계 및 행정적인 문제점을 면밀히 분석하고 해결 방안을 강구해야 합니다.

8. 투자 포인트

전주동부시장 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로, 만약 유치권 문제가 원만하게 해결된다면 지역 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가집니다. 상업지역 내에 위치하여 향후 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 191,000,000원이나, 약 2억 원에 달하는 불분명한 유치권이라는 중대한 리스크가 존재합니다. 따라서 해당 유치권의 성립 가능성과 인수 금액을 면밀히 조사하고, 이를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 파악된 시세로는 인근 유사 면적 오피스텔이 190,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 본건의 건물 면적(54.08㎡)과 유치권 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 낮은 가격에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 유치권 문제를 해결할 수 있다는 가정 하에, 감정가의 70~80% 수준인 약 130,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 유치권의 진위 여부 및 인수 금액 확정 후 입찰가를 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.