나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101448 [1] 부산광역시 서구 암남동 459-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 '송도초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대 주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 시내버스정류장 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

급경사지대 내 부정형의 토지로서, 단독주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-06-06), 상대보호구역(2015-10-08)(고신의대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

건물감정평가 요항표 참조.

공부와의 차이

본건 지상 후첨 ‘사진용지’ 와 같이 소유자 미상의 제시외건물이 소재하여 본건 토지의 사용, 수익, 처분에 영향을 미치고 있으나 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가하였으며, 제시외건물이 토지에 미치는 영향을 감안한 토지가액을 감정평가명세표에 병기하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1989.04.10 사용승인의 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층 건으로서,
외벽 : 벽돌 마감 등,
창호 : 샷시창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방시설 등 추정되나, 상당기간 공가로 방치된 상태로서, 설비 등 작동여부 불확실함.

부합물 및 종물

본건 지상 후첨 ‘사진용지’ 와 같이 소유자 미상의 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

-일괄매각
-감정서에 의하면 매각에서 제외되는 소유자 미상의 제시외 건물이 있으며 감정가액은 이를 감안하였고, 신청채권자는 위 제시외 건물은 타인 소유 토지에 건축 된 것으로, 보이므로 매각에서 제외해 달라고 의견서를 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 서구 암남동 459-6번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경101448 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 93,386,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 534.00㎡ (약 161.5평)이고, 건물 면적은 229.24㎡ (약 69.3평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1989년 4월 10일입니다.

채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 서구 암남동 소재 '송도초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대 주택, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 현황: 급경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 단독주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 본건 토지 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 고신의대 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 서

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-25

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 해당 임차인의 보증금/차임 미상으로 인한 잠재적 인수 가능성은 면밀한 조사가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있습니다.

* 등기부 요약

* 토지 등기부:

* 말소기준권리: 을17 (근저당, 부산송도센텀지역주택조합, 2022-07-20 접수, 360,000,000원)

* 을17 근저당보다 후순위인 갑38, 갑39, 갑40, 갑41 등기사항은 모두 말소될 예정입니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 360,000,000원 (을17) + 78,396,529원 (갑41, 강제경매) = 438,396,529원 (이 금액은 현재 등기부상 총 채권액으로, 경매 채권자 김OO의 신청 채권액은 78,396,529원입니다.)

* 건물 등기부:

* 말소기준권리: 갑9 (강제경매, 김해원, 2025-05-22 접수, 78,396,529원)

* 건물 등기부상으로는 별도의 근저당 등 채무 부담이 나타나지 않으며, 말소기준권리인 강제경매 이후의 권리사항은 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부 채권 총액: 0원 (건물 자체에 대한 별도 담보나 채무는 등기부상 확인되지 않습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 사항 없음 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 암남동 지역은 주로 단독주택, 다세대 주택, 소규모 아파트 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 부동산 시세 동향 (주변 연립/다세대 매매 정보 분석):

* 인근 '화성' 다세대 주택 (면적: 48.6㎡, 거래가: 5,200만원, 2026년 4월)

* 인근 '화성' 다세대 주택 (면적: 65.16㎡, 거래가: 8,000만원, 2026년 3월)

* 인근 '삼정하이빌' 연립 주택 (면적: 113.64㎡, 거래가: 16,400만원, 2026년 3월)

* 분석:

* 주변 다세대 주택의 경우, 15평 내외에 5,200만원, 20평 내외에 8,000만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 더 넓은 면적의 연립 주택은 34평에 1억 6,400만원의 시세가 관찰됩니다.

* 본 물건은 단독주택으로서 토지 면적이 534.00㎡ (약 161.5평)으로 매우 넓으며, 건물 연면적도 229.24㎡ (약 69.3평)으로 규모가 상당합니다.

* 감정가 93,386,000원은 넓은 토지 면적을 고려할 때, 주변 시세 대비 상당히 낮은 수준으로 판단됩니다. 다만, 급경사 지대, 제시외 건물 존재 등 가격에 영향을 줄 수 있는 요인들이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: '송도초등학교'가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의 시설: 주변 주거 지역 내 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 건물 상태: 1989년에 사용 승인된 벽돌조 슬래브 지붕 지하 1층, 지상 2층 단독주택입니다. 외벽은 벽돌 마감이며 창호는 샷시로 되어 있습니다. 상당 기간 공가로 방치된 상태로 추정되며, 위생, 급배수, 난방 설비 등의 작동 여부는 불확실합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과 상, 본 물건 소재지 또는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 서 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있어 인수 금액은 0원으로 예상되지만, 실제 인수 시 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (금액 미상으로 인한 주의 필요)

* 제시외 건물: 소유자 미상의 제시외 건물이 본건 토지 지상에 소재하며, 토지의 사용, 수익, 처분에 영향을 미칠 수 있습니다. 감정평가 시 이를 감안하였으나, 해당 건물이 타인 소유 토지에 건축되었다는 의견이 있어 법적 분쟁 소지가 있습니다. 매각에서 제외될 가능성도 언급되었습니다.

* 토지 지형: 급경사지대 내 부정형 토지로, 건축 및 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후: 1989년 준공된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상되며, 이에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 설비 작동 여부도 불확실합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 각 부분의 가치 평가 및 명도 과정에서 복합적인 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 암남동에 위치한 단독주택으로, 송도초등학교 인근의 주거 지역 내에 자리하고 있습니다. 넓은 토지 면적(534.00㎡)과 건물 연면적(229.24㎡)을 갖추고 있으며, 감정가(93,386,000원)가 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되어 있는 점은 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 미상, 소유자 미상의 제시외 건물 존재, 급경사 토지 형태, 건물의 노후화 및 설비 불확실성 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 제시외 건물의 법적 처리 문제 및 임차인의 실제 인수 보증금 여부는 신중한 검토가 필요합니다. 권리 관계 자체는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 말소될 예정이나, 인수해야 할 채무나 임차인 관련 위험은 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 534.00㎡ (약 161.5평)의 넓은 대지는 향후 재건축, 증축, 개발 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 제시외 건물, 급경사 등 리스크 요인 감안 필수)

* 안정적인 주거 입지: 송도초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 주거 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 93,386,000원

* 시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

* 주변 연립 주택 시세(34평, 16,400만원)를 고려할 때, 본 물건의 넓은 토지 면적(161.5평) 가치는 최소 1억원 이상으로 추정됩니다.

* 건물의 현재 가치 및 리스크 요인(노후화, 제시외 건물 영향, 급경사)을 감안하더라도, 감정가는 토지 가치에도 미치지 못하는 수준으로 보입니다.

* 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 제시외 건물)를 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 120% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 93,386,000원에서 112,063,200원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의사항:

* 대항력 있는 임차인 서 의 보증금 및 차임이 미상이므로, 실제 낙찰 후 인수될 보증금이 있을 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 금액 미상 시 주의 필요)

* 소유자 미상의 제시외 건물 관련 법적 문제 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 급경사 지대 및 건물 노후화로 인한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.