나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1789 [1] 부산광역시 강서구 대저2동 3150-6 서부산주차빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 '부산김해 경전철역 서부산유통지구역' 동측 인근에 위치하며,인근은 근린생활시설, 유통단지, 중소규모의 공업시설 등으로 형성되어 있으며, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 부산김해경전철역 '서부산유통지구역' 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 및 복합판넬 붙임 등 마감
내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 붙임 및 인테리어 등 마감
바 닥 : 에폭시 및 타일 등 깔기
창 호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

기호 가~아, 차~타 : 근린생활시설임.
기호 자 : 공부상 자동차관련시설(주차장)이며, 현황 근린생활시설 및 주차램프로 이용중임.
기호 파 : 공부상 자동차관련시설(주차장)이며, 현황 주차램프로 이용중임.
기호 하~너 : 자동차관련시설(주차장)임.

설비내역

기본적은 급ㆍ배수설비, 천정형시스템냉난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 30m, 북동측으로 폭 약 25m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 노외주차장, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타(서부산 유통지구)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

본건 기호‘자, 파’는 공부상 용도는 ‘자동차관련시설(주차장)’이나, 기호‘자’의 현황 이용상황은 일부는 ‘근린생활시설’로 이용 중이며, 그 외 부분은 ‘주차장 램프(출입 경사로)’이고, 기호 ‘파’의 현황 이용상황은 ‘주차장 램프(출입 경사로)’이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
-본건 기호‘사, 아’는 경계벽 일부를 제거하여 이용 중인 것으로 조사됨.
-본건 기호‘차~타’는 경계벽 일부를 제거하여 일체로 이용 중인 것으로 조사됨.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1~8, 10~12 근린생활시설 임.
-목록 7~8은 경계벽 일부를 제거하여 이용중인 것으로 조사됨.
-목록 10~12는 경계벽 일부를 제거하여 일체로 태성골프클럽으로 이용중임.
-목록 9 공부상 자동차관련시설(주차장)이나 현황은 근린생활시설 및 주차램프로 이용중임.
-목록 13 공부상 자동차관련시설(주차장)이나 현황은 주차램프로 이용중임.
-목록 9,13은 목록 14~16에 합하여 이용하는 것이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적인 것으로 판단되어 목록 9,13을 목록 14~16의 가격에 포함하여 평가하였음.
-목록 14~16 자동차관련시설(주차장)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경1789 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 3150-6 서부산주차빌딩 (도로명: 부산광역시 강서구 유통단지1로49번길 16)

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 2555.10㎡ (약 773.1평)

* 건물 총 면적: 6949.51㎡ (약 2102.5평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층

* 건물 용도: 근린상가, 자동차관련시설 (복합 용도)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 14,793,000,000원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 '부산김해 경전철역 서부산유통지구역' 동측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 근린생활시설, 유통단지, 중소규모의 공업시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

* 부산김해 경전철 '서부산유통지구역'이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 남서측으로 폭 약 30m, 북동측으로 폭 약 25m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건의 소유권 보존 등기는 주식회사모비딕 명의로 2013년 10월 16일에 접수되었습니다.

* 다수의 근저당권(부산은행, 우리은행 등) 및 압류(강서구)가 등기되어 있었으나, 본 경매 개시 결정으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

* 본 경매의 말소기준권리는 부산은행 근저당권(2015년 3월 30일 접수)으로 보입니다.

* 본건은 유동화 물건이며 공동 담보로 제공된 이력이 있습니다.

* 등기부상 채권 총액은 약 7,036,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

* 조사된 임차인은 총 13명이며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계 0원)

* 김 : 보증금 180,000,000원, 차임 5,300,000원, 사업일자 2017-06-27, 배당신고일자 2025-08-18.

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업일자 2021-05-06, 확정일자 2021-05-06, 배당신고일자 2025-07-07.

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,870,000원, 사업일자 2023-11-24, 확정일자 2025-07-03, 배당신고일자 2025-07-03.

* 백 : 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 사업일자 2021-08-03. 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 상 : 보증금 0원, 차임 0원. 사업일자, 확정일자, 배당신고일자 모두 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 1,400,000원, 사업일자 2024-06-28. 확정일자, 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 1,400,000원, 사업일자 2024-06-28, 확정일자 2025-07-04, 배당신고일자 2025-08-07.

* 이 : 보증금 55,000,000원, 차임 2,200,000원, 사업일자 2025-02-13, 확정일자 2025-02-13, 배당신고일자 2025-08-07.

* 조 : 보증금 5,000,000원, 차임 800,000원, 사업일자 2023-01-17. 확정일자, 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 주식회사씨엘피이희건: 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 사업일자 2023-10-06, 확정일자 2025-07-07, 배당신고일자 2025-07-07.

* 주식회사씨엘피이희건: 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 사업일자 2023-10-17. 확정일자, 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 주식회사잇츠어반박창영: 보증금 10,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업일자 2025-01-22. 확정일자, 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 최 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,400,000원, 사업일자 2025-02-13, 확정일자 2025-02-13, 배당신고일자 2025-08-07.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금 또한 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 부산 강서구의 유통상업지역 내에 위치하여 물류 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 인근에 다수의 근린생활시설과 유통단지, 공업시설이 혼재되어 있어 복합적인 상업 기능을 수행합니다.

4.2. 본건 활용도

* 건물은 주 용도가 '자동차관련시설'이나, 실제로는 '제1종, 제2종 근린생활시설'로도 이용 중입니다.

* 다양한 호실(목록 1~8, 10~12)이 근린생활시설로 이용 중이며, 일부 호실(7~8, 10~12)은 경계벽 제거 후 통합되어 사용되고 있습니다.

* 특히 목록 10~12는 '태성골프클럽'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 목록 9, 13은 공부상 주차장이지만, 현황은 근린생활시설 및 주차램프로 사용되어, 목록 14~16과 통합하여 평가되었습니다. 이는 본건이 다양한 용도로 복합 활용될 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대형 유통단지가 인접해 있어 쇼핑 및 기타 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

* 보고서에 교육시설 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 의료시설

* 보고서에 의료시설 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황과 공부상 불일치

* 목록 9, 13의 경우, 공부상 용도는 '자동차관련시설(주차장)'이나 현황은 '근린생활시설 및 주차램프'로 이용 중입니다.

* 목록 7~8, 10~12 등 일부 호실은 경계벽이 제거되어 통합 사용되고 있어, 원상복구 또는 법규 준수 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 이러한 공부와의 차이는 향후 명도 및 행정 처리 과정에서 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

* 본건은 유동화 및 공동담보로 제공된 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 낮으나, 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 혐오시설 조사

* 본건 주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)의 존재 여부를 조사한 결과, 보고서에 제공된 정보 및 공개된 자료상으로는 특이사항이 확인되지 않았습니다.

* 다만, 투자의 최종 결정을 위해서는 직접 현장을 방문하여 주변 환경을 면밀히 조사하시는 것을 권장합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 강서구의 핵심 유통상업지역에 위치하며, 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

* 교통 접근성이 우수하고, '서부산유통지구역' 인근이라는 지리적 이점이 있습니다.

* 건물은 복합적인 용도로 활용되고 있으며, 근린상가 및 주차 관련 시설로서의 가치가 기대됩니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

* 다만, 공부상 용도와 현황 이용이 다른 부분, 호실 간 경계벽 제거 등은 추가 확인 및 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 총체적으로 볼 때, 잠재력 있는 투자 대상이지만, 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 강서구 유통상업지역의 핵심 요충지에 위치

* 대규모 자산: 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하여 규모의 경제 실현 가능

* 우수한 교통망: 경전철역 및 주요 도로 인접으로 접근성 탁월

* 복합 용도 잠재력: 근린상가 및 주차시설 외 다양한 업종으로의 전환 또는 통합 활용 가능성

* 낮은 명도 위험: 대항력 있는 임차인 부재로 명도 부담 최소화

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 14,793,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 및 개별적인 시세, 시장 상황, 낙찰가의 적정성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 본 물건의 현황, 주변 시세, 향후 개발 계획, 낙찰 가능성 등을 심층적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

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