나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5343 [1] 부산광역시 남구 용호동 158-8 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 용호초등학교 북동측 인근에 위치하며
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 토지에의 차량접근가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
보통시됨.

형태 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고평탄한 세장형에 유사한 토지로서 나대지 상태임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약7~8미터 내외의 아스팔트포장도로에 접하는 외에 서측으로도 현황
세로(불)의 골목길이 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 35m 최고높이 42m)
<건축법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·본건 토지의 면적, 위치, 경계, 용도지역등은 귀 평가명령서와 토지대장 및 지적도
등본, 토지이용계획확인도면등 공부서류, 당사무소의 개략적인 측정등에 의거 사정
하였는바 참고하시기 바라며 정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5343 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 158-8

용도: 대지

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 303.00㎡ (약 91.66평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 평가 정보

감정가: 1,263,510,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 용호초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

인근에는 용호초등학교와 같은 교육 시설이 있으며, 이기대공원, 오륙도 스카이워크 등 관광명소도 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 토지로의 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

남측으로 폭 약7~8미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

서측으로는 현황 세로(불)의 골목길이 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

총 채무액: 1,368,000,000원

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: (주)금양주택, 조정애, (주)제이엘컴퍼니 등

* 근저당권: 북부산신용협동조합 (1,128,000,000원), 안천수 (240,000,000원)

* 지상권설정: 북부산신용협동조합

* 임의경매: 북부산신용협동조합

말소기준권리: 2022-04-15 접수된 북부산신용협동조합의 근저당권입니다.

상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2015-09-07

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 제공된 정보상 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다.

이는 본건 경매 절차에서 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

지상권자는 북부산신용협동조합입니다.

4. 상권분석

* 본건은 부산광역시 남구 용호동 일대의 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택이 밀집되어 있으며, 근린생활시설이 산재해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

* 용호초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

* 용호시장과 같은 전통 시장이 존재하며, 농수축산물 및 생필품 거래가 이루어지고 있습니다.

* 더블유 스퀘어와 같은 현대적인 상업시설도 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 본건은 용호초등학교와 가까워 교육환경이 양호한 편입니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 관광명소로는 이기대공원, 오륙도 스카이워크 등이 있어 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 이는 낙찰자가 토지 이용에 제약을 받을 수 있음을 의미하며, 북부산신용협동조합의 지상권 내용에 따라 개발 또는 활용 계획에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 정보에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 있으나, 상세 내용상 대항력이 없고 인수 보증금도 0원이므로 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 관련 소명 자료를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

* 용호만 일대에서 발생하는 악취 문제가 주민 민원으로 제기된 바 있어, 주변 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 건축법상 최고높이 제한지역에 해당합니다. 이는 향후 건축 및 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 토지만을 매각대상으로 하는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 12억 6천여만원 수준이나, 등기부상 채무 총액은 13억 6천여만원으로 높게 설정되어 있습니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 북부산신용협동조합 명의의 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 토지의 활용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

임차인 관련 정보의 일부 불일치가 있으나, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 지상권이라는 명확한 제약이 존재하므로, 해당 지상권의 내용과 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 만약 지상권과 관련된 권리(예: 토지 사용료 등)를 북부산신용협동조합과 원만히 협의할 수 있다면, 잠재적인 개발 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

* 주거지역 내 토지로서, 향후 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 단순 감정가 대비 입찰가 산정은 위험할 수 있습니다.

* 낙찰 시 인수해야 하는 지상권으로 인한 토지 가치 하락분을 반드시 고려해야 합니다.

* 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 본건 토지의 현황(특히 지상권)과 향후 활용 가능성을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 산정해야 할 것입니다. (구체적인 금액은 추가적인 시장 조사 및 지상권 분석 후 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.