나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5377 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 11층1103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 ‘오시리아관광단지’ 남동측 인근
도로변에 위치하는 구분건물(상가)인 스타테라스 11층 1103호( 22.5 평형)로서 주변은
동부산관광단지내 대규모 아울렛, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 제반
주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 10분
정도 소요되여 대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 평지붕 지상 11층건 중 지상11층 (사용승인/신축일자:
2020.12.17)으로서
외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 등,
창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

기호1은 근린생활시설<상호: 사브쌈주머니 오시리아점의 일부>로 이용중 입니다.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측, 남동측으로 대로, 소로, 중로의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 주차장, 관광단지입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 응답기피로 인하여 임대내역을 부득이 조사치 못하였으니 자세한
임대내역 등을 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

2)기 타: 기준시점 현재 본건 기호1<뒷면 내부 사진참조>은 경계벽이 없으나, 경계벽이


일시적인 것으로 원상회복이 용이 가능하며, 원상회복시 과대한 비용이 소요
되지 않고 건물의 원벽체 및 건축물현황도 도면 등에 의해 본건 11층 1103호
의 위치와 면적을 특정할수 있어 정상적으로 평가하였으니 업무에 참고하시기
바랍니다.

물건 비고

- 근린생활시설(상호: 사브쌈주머니 오시리아점의 일부)로 이용중임.
- 현재 경계벽이 없으나, 일시적인 것으로 원상회복이 용이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5377 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 11층1103호

건물 구조: 철골철근콘크리트합성구조, 평지붕, 지상 11층 중 지상 11층

사용승인일: 2020년 12월 17일

건물 면적: 60.63㎡ (약 20.04평)

토지 면적: 10.19㎡ (약 3.08평) (토지 지분)

감정가: 580,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 을1 근저당권 (경남은행, 2021-03-17 접수, 561,600,000원)

1.2. 매각 대상 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 '오시리아관광단지' 남동측 인근 도로변에 위치한 스타테라스 11층 1103호입니다. [cite: title="정관 아파트 옆 쓰레기산 20년 방치 - 국제신문"] [cite: title="오시리아 메인대로, 살아남을 업종은?(21) #오시리아 관광단지 #해운대 송정 #송정 상가임대 #오시리아 상가임대 #오시리아 교통체증 #상권분석 - YouTube"] [cite: title="동부산 오시리아 스타테라스"] 주변은 오시리아 관광단지 내 대규모 아울렛, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. [cite: title="정관 아파트 옆 쓰레기산 20년 방치 - 국제신문"] [cite: title="오시리아 메인대로, 살아남을 업종은?(21) #오시리아 관광단지 #해운대 송정 #송정 상가임대 #오시리아 상가임대 #오시리아 교통체증 #상권분석 - YouTube"] 토지이용계획 상으로는 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 주차장, 관광단지로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 10분 정도 소요됩니다. [cite: title="오시리아 메인대로, 살아남을 업종은?(21) #오시리아 관광단지 #해운대 송정 #송정 상가임대 #오시리아 상가임대 #오시리아 교통체증 #상권분석 - YouTube"] [cite: title="동부산 오시리아 스타테라스"] 다만, 관광단지 특성상 차량 이용객의 비중이 높은 편이며, 대중교통 사정은 무난한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: title="물건명세서 참고사항: 작성일: 2026-05-27"] 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리인 경남은행의 근저당권(을1)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. [cite: title="집합건물 등기부요약"] 따라서 매각으로 인해 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 561,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 샤브쌈주머니 (박 )

보증금: 0원

차임: 0원

사업자명: 사브쌈주머니 오시리아점

대항력: 없음

비고: 보증금이 0원이나, 임대차 현황은 경매 진행 시 재확인 필요.

* 임차인: 주식회사일구팔칠컴퍼니

보증금: 10,000,000원

차임: 2,706,110원

사업자일자: 2021-05-14

배당신고일자: 2025-07-29

대항력: 없음

비고:

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 건물은 근린생활시설로, 현재 '사브쌈주머니 오시리아점'의 일부로 이용 중입니다. [cite: title="일반음식점/주류전문점 - 미래드림부동산중개"] [cite: title="동부산 오시리아 스타테라스"] 현재 경계벽이 없으나 이는 일시적인 상태로 원상회복이 용이하며, 과대한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단됩니다. [cite: title="건축물표제부 요약"] 건축물대장 상 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 판매시설(상점) 등으로 활용 가능한 복합 용도 건물입니다.

4.2. 주변 상권

물건이 위치한 오시리아 관광단지는 대규모 아울렛, 롯데월드 어드벤처 부산, 이케아, 아난티 코브 등 다양한 상업 및 관광 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. [cite: title="외국인 오시리아·해운대·서면서 지갑 열었다…골목상권도 '하하하' - Daum"] [cite: title="세금 6조 들인 오시리아 관광단지, 길 하나 두고 절반은 슬럼화될 판 - 국제신문"] 이는 관광객 및 단지 내 종사자들을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 이점을 제공합니다. [cite: title="오시리아 메인대로, 살아남을 업종은?(21) #오시리아 관광단지 #해운대 송정 #송정 상가임대 #오시리아 상가임대 #오시리아 교통체증 #상권분석 - YouTube"]

5. 생활정보

* 주변 관광 시설: 롯데몰 동부산점, 롯데월드 어드벤처 부산, 이케아, 아난티 코브, 힐튼 호텔 등 주요 관광 명소와 인접해 있어 관광객 수요가 높습니다. [cite: title="외국인 오시리아·해운대·서면서 지갑 열었다…골목상권도 '하하하' - Daum"] [cite: title="동부산 오시리아 스타테라스"]

* 편의시설: 대규모 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 내역 조사 불가: 이해관계인이 임대 내역 조사에 응하지 않아 정확한 임대 현황 파악이 어렵습니다. 경매 진행 시 임차인 및 임대차 관계를 재확인해야 합니다. [cite: title="기타참고사항(임대관례 및 기타)"]

* 내부 경계벽 부재: 현재 내부 경계벽이 없으나 일시적인 상태이며 원상회복이 용이한 점은 긍정적이나, 향후 원상회복 및 내부 공사 관련 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다. [cite: title="물건명세서 참고사항: 작성일: 2026-05-27"]

* 혐오시설 인근 가능성: 기장군 명례일반산업단지에 지하화 소각장 건설 계획 등 폐기물 처리시설 관련 이슈가 제기된 바 있으나, 본 물건과의 직접적인 영향 범위는 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문이 필요합니다. [cite: title="[단독] 기장군 명례산단에 조성되는 '지하화 소각장'...위험성 지적 - 펜앤마이크"] [cite: title="원전 옆 풍산에 이어 이제는 소각장!... 기장군수 “공사 중지” 약속 - 전기신문"]

7. 종합 의견

본 물건은 오시리아 관광단지라는 특수 입지조건 하에 신축 상가로서 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 관광단지 내 풍부한 유동인구와 더불어 아울렛, 테마파크 등 대규모 집객 시설과의 연계는 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다. 다만, 임대차 현황 파악의 어려움 및 내부 구조 상태 등은 낙찰 후 명도 및 활용 계획 수립 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 시설 노후화가 적어 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 관광단지 입지: 오시리아 관광단지 내 위치하여 확실한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 매력적인 가격: 감정가 대비 합리적인 가격으로 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 물건의 감정가, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 및 공사 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 상세한 권리분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.