나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경571 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 “해빛초등학교” 남동측 인근에 위치하며, 인근은 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건내
제1층 제101호 외 5개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 페어글래스창 등 구조임.

이용상태

기호(가~라) : 근린생활시설임.
기호(마) : 근린생활시설(""프리모"")임.
기호(바) : 근린생활시설(""(주)제이엘프레쉬"")임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 25m 내외, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 소재한 일광골드타워2차 내 제101호 근린생활시설에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경571 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 101호

* 건물명: 일광골드타워2차

* 토지면적: 13.34㎡ (약 4.03 평)

* 건물면적: 33.06㎡ (약 10.00 평)

* 용도: 근린생활시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설)

* 건축연도: 2022년 3월 31일 사용승인

* 감정가: 544,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부산은행 (본 경매 사건 신청 채권자)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항: 해당 호실은 근린생활시설임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치하며, "해빛초등학교" 남동측 인근 지역입니다. 주변은 대규모 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 밀집하여 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태

본건은 건물의 남동측으로는 노폭 약 25m 내외의 도로에, 북서측으로는 노폭 약 10m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사금빛타워 (2022-04-12)

* 근저당: 부산은행 (2022-04-27, 채권최고액 2,266,000,000원) - 본건의 말소기준권리입니다.

* 임의경매: 부산은행 (2025-05-20, 2,072,685,299원) - 부산지방법원 동부지원 2025타경571 사건으로 인한 경매 개시 결정 등기입니다.

* 채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액은 2,266,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 실제 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경

본건은 대규모 아파트 단지가 풍부한 배후 수요를 제공하는 지역에 위치하고 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 함께 발달해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 이용 현황

본건(101호)은 근린생활시설로 이용 중이며, 건축물대장상 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설 용도가 가능합니다.

* 배후 수요

인근의 대단지 아파트 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있어, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

"해빛초등학교"가 본건 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 상업시설 밀집 지역 특성상 은행, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 이용

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 우수하여 출퇴근 및 물품 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 본건 외 다른 담보물이 함께 경매에 포함될 수 있습니다. 이는 채무 변제 및 경매 진행 상황에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 임대차 관계 미상

임대 관계가 현재 파악되지 않고 있어, 낙찰 후 인수해야 할 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

* 매각 불소멸 권리 (지상권)

등기부상 "지상권"이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 만약 실제 지상권이 설정되어 있다면, 이는 낙찰자가 부담해야 하는 권리일 수 있으므로, 해당 지상권의 내용과 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 신축급 상가 건물로, 대단위 아파트 단지를 배후 수요로 확보하고 있어 상권 활성화 잠재력이 높은 입지에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 건물 자체도 최근에 건축되어 상품성이 좋습니다. 그러나 공동담보 물건이라는 점, 임대차 관계가 불분명하다는 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 투자 결정 시 반드시 심도 있게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 이러한 리스크를 해소할 수 있는지 여부를 판단하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물로서 상품성이 우수합니다.

* 대단지 아파트 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 해당 지역의 상업적 성장 가능성과 개발 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 544,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 매각 불소멸 권리(지상권)의 존재 가능성을 고려할 때, 입찰가 산정 시에는 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 물건의 최근 거래 사례, 지역 상권의 현황, 그리고 해당 물건의 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 일반적인 경매 투자 기준으로 볼 때, 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가를 조정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.