나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5368 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1026-1 시영아파트 30동 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 부산광역시 해운대구 재송동 소재 신재초등학교 북동측 인근에 위치하는 시영아파트 제30동
5층 502호로서, 부근은 아파트 단지 및 소규모 공동주택, 주상용 건물, 각종 근린생활시설 등으로
형성 되어 있으며, 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 마을버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 5층 502호로서
-외 벽: 몰탈위 페인팅 마감
-내 벽: 벽지등 마감
-창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 서남하향의 완경사지대 내 사다리유사형의 토지로서, 공동주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(상대보호구역(신재초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신재초등)<교육환경
보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각
본건은 구분건물(집합건물)이나 등기사항전부증명서상 토지 및 건물로 등재되어 있으며, 토지 지분은 소유권․대지권 형태가 아닌 공유지분 형태로 등재되어 있으니 경매응찰시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산동부지원 2025타경5368 (1) 사건에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5368 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1026-1 시영아파트 30동

용도: 아파트

감정가: 131,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 창원신용협동조합 (추정)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 7156.70㎡ (약 2165.45평)

토지 지분: 47.23422㎡ (약 14.29평)

건물 면적: 1629.35㎡ (약 493.05평) - 전체 건물 면적

건물 지분: 1629.35㎡ (약 493.05평) - 전체 건물 면적

1.3. 아파트 정보 (80재송시영)

사용승인일: 1981년 2월 27일

동수: 13동

세대수: 470세대

주차 대수: 총 7대 (지상)

층수: 최고 5층

1.4. 건물 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 8월 10일 창원신용협동조합 근저당권 (480,000,000원)

최근 소유권 이전: 2020년 6월 18일 최시내

임의경매 개시 결정: 2025년 5월 22일 창원신용협동조합 (413,344,968원)

등기부 채권 총액: 480,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 신재초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 주상용 건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 주변 기반시설

* 교육시설: 신재초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다.

* 생활 편의시설: 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변으로 심각한 혐오시설(산업단지, 대규모 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적으로 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 10일 접수된 창원신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 소유권 이전: 윤호건, 이옥희, 최시내 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 창원신용협동조합이 설정한 근저당권이 말소기준권리가 되며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임의경매: 본건은 창원신용협동조합의 신청으로 임의경매가 진행 중입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 등기사항전부증명서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권이 언급되었으나 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건에는 인수해야 할 보증금을 가진 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 잔금 납부 후 명도 시 점유자 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석

본 물건이 속한 해운대구 재송동은 주거 지역이 밀집된 지역으로, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 기능이 형성되어 있습니다. 신축 아파트 단지들의 개발과 함께 지역 발전 가능성이 있는 곳입니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 5층 건물 중 5층 502호입니다. 1981년에 사용 승인된 건물로, 건축 연령이 40년 이상 경과하여 노후화된 상태일 가능성이 높으므로, 내부 시설 및 마감 상태에 대한 점검이 필요합니다.

5.2. 내부 마감 및 설비

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 위생, 급배수, 화재 탐지 및 경보, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차 시설

총 7대의 지상 주차 공간이 있으나, 470세대 규모의 아파트에 비해 현저히 부족한 주차 공간은 생활 편의에 불편을 초래할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 토지 지분 형태

본건의 가장 큰 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 구분건물임에도 불구하고 등기사항전부증명서 상 토지가 건물과 별도로 구분 등기되지 않았으며, 토지 지분은 소유권 또는 대지권이 아닌 공유지분 형태로 등재되어 있습니다. 이는 토지 소유 관계의 복잡성 및 법적 분쟁의 소지가 될 수 있어 경매 응찰 시 반드시 전문가와 상의 후 신중하게 접근해야 합니다.

6.2. 건축물 노후화

1981년 사용 승인된 건물로, 상당한 시간이 경과하여 단열, 설비, 누수 등 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 높습니다.

6.3. 주차 공간 부족

세대수 대비 매우 부족한 주차 공간은 거주자들의 불편을 야기할 수 있으며, 이는 향후 아파트 가치 평가에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

보증금 합계는 0원이지만, 실제 점유자의 현황 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 돌발 변수에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 80재송시영 아파트 30동 5층 502호로, 감정가는 1억 3천 1백만원입니다. 신재초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며 교통이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 1981년에 준공된 노후 건물이며, 세대수에 비해 현저히 부족한 주차 공간은 단점으로 지적됩니다.

가장 큰 문제점은 '대지권 미등기' 및 토지 지분 공유 형태 등 복잡한 토지 소유 관계입니다. 이는 향후 재건축이나 재개발 시 걸림돌이 될 수 있으며, 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

해운대구라는 부산의 대표적인 지역에 속해 있으며, 재송동은 지속적으로 개발이 이루어지는 지역 중 하나입니다.

8.2. 시세 대비 잠재력

최근 실거래가는 43.9㎡ (약 13.28평) 기준으로 1억 9백만원 ~ 1억 1천만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 1억 3천 1백만원으로 다소 높게 책정되었으나, 시세와 비교했을 때 적절한 수준에서 낙찰받는다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

8.3. 명도 용이성 (조건부)

인수되는 임차 보증금이 없어 명도 자체는 비교적 수월할 수 있습니다. (단, 실제 점유자 확인 및 협의 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 3월 및 5월 실거래 사례를 보면, 43.9㎡ (약 13.28평) 면적의 본건과 유사한 아파트의 거래 가격은 약 1억 9백만원에서 1억 1천만원 수준입니다. 감정가는 1억 3천 1백만원으로, 최근 시세보다 높게 책정된 경향을 보입니다.

9.2. 입찰가 산정

본건은 '대지권 미등기'라는 매우 중대한 법적 리스크를 안고 있으며, 건물 노후화 및 주차 공간 부족 문제도 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 리스크 프리미엄을 적용하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

보증금 합계가 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

감정가(131,000,000원)와 최근 시세(약 109,000,000원 ~ 110,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 대지권 미등기 등 리스크를 감안했을 때, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 물건에 대한 예상 입찰 희망가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.