나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5365 [1] 부산광역시 남구 감만동 225-2 감만현대아파트 103동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 감만동 ""동항초등학교"" 남측 인근에 위치하는 감만현대아파트 제103동 제12층 제1203호이며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 물류창고 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스래브지붕 24층 건물 내 12층 1203호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내에 택지조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 25m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(항만)(2015-04-01), 대로3류(폭 25m~30m)(2017-08-09)(접합), 보조간선도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-08-09)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(선화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(동항초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-07)(동항초등학교 예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(선화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-12-07)(동항초등학교 예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조 바랍니다.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2025타경5365 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 남구 감만동 225-2 감만현대아파트 103동 12층 1203호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 161,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 21.30㎡ (약 6.44평)이며, 건물 면적은 59.92㎡ (약 18.13평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 강제경매로, 채권자는 김O입니다.

건물 사용 승인일은 1996년 5월 1일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 감만동에 위치하며, "동항초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 그리고 물류창고 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

본건 서측으로는 폭 약 25m 내외의 도로가 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(항만), 대로, 보조간선도로, 중로 등이 인접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 동항초등학교, 선화유치원 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

을구 순위 13번 주택임차권 등기(2024년 11월 12일 등기)가 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

임차인 김인 씨는 보증금 130,000,000원에 전입일자 2021년 10월 29일, 확정일자 2022년 9월 13일로 대항력이 있습니다.

배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 2025년 5월 20일 접수된 강제경매(채권자 김인, 채권금액 149,275,616원)입니다.

특이사항으로는 공유자우선매수신고, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 있습니다.

전세사기 피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 보증금 미납 시 효력이 상실될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 동항초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다.

주변에 다양한 주택 형태와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

다만, 물류창고 및 항만 관련 시설이 인근에 있어 주거 환경에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

현재까지 검색된 정보상으로는 주거 환경에 심각한 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성이 양호합니다.

* 교육: 동항초등학교, 선화유치원 등 교육 시설과 인접해 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 정보: 감만현대1차아파트로, 1996년 5월 1일 사용 승인되었습니다. 총 5개 동, 885세대로 구성되어 있으며, 본건은 24층 건물 중 12층입니다.

* 주차: 지상 주차 4대, 지하 주차 19대, 총 161대 주차 가능하며, 전기차 충전기는 지하에 12대 설치되어 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 051-635-6855

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 김인 씨의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 매수 비용 증가 요인이 됩니다. 이는 본건 경매 참여 시 가장 중요하게 고려해야 할 리스크입니다.

* 공유자우선매수신고: 경매 절차에서 공유자가 우선적으로 매수 신고할 경우, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 물류창고 및 항만 인근: 해당 지역의 특성상 소음, 교통량 증가 등의 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

* 전세사기 피해자 관련 주의사항: 임차인이 전세사기 피해자일 경우, 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 이에 대한 법적 절차 및 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 감만동에 위치한 아파트로, 감정가 161,000,000원에 경매가 진행 중입니다.

가장 큰 특징은 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 금액은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 총 투자 비용을 산정할 때 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

공유자우선매수신고가 있다는 점도 특이사항으로, 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 환경은 주거, 상업, 물류 시설이 혼재된 지역이며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수해야 할 임차 보증금(130,000,000원)을 감안하여 실제 총 매수 비용을 최적화하는 전략이 중요합니다.

* 최근 매매 사례를 분석하여 실질적인 시장 가치를 파악하고, 인수 보증금과의 차이를 통해 투자 수익률을 계산해야 합니다.

* 감만동 지역의 향후 개발 계획이나 부동산 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

* 임차인과의 관계 및 보증금 회수 가능성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.92㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 5월 8층 거래 159,000,000원, 2026년 7월 24층 거래 158,000,000원 수준을 보이고 있습니다. (2026년 3월 31일 24층 거래 111,500,000원은 시세와 괴리가 있어 예외로 고려)

이러한 최근 시세를 감안할 때, 본건의 현 시세는 약 158,000,000원 ~ 159,000,000원으로 추정됩니다.

본건은 임차인 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

시세 대비 합리적인 총 매수 비용(약 150,000,000원 ~ 155,000,000원)을 목표로 할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

총 예상 매수 비용(보증금 포함) - 인수 임차 보증금 = 예상 입찰가

155,000,000원 - 130,000,000원 = 25,000,000원

150,000,000원 - 130,000,000원 = 20,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 25,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으며, 이는 총 매수 비용을 약 150,000,000원 ~ 155,000,000원으로 맞추는 수준입니다. 이는 시세 대비 약 6% ~ 9%의 할인율을 적용한 금액입니다. 입찰 시에는 본인의 자금 계획 및 해당 물건의 리스크를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.