나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경577 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1318 정관협성르네상스타운 106동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 ""가동초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 정관 협성르네상스타운 106동 2층 205호로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2013년 12월 12일 준공되었으며
철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 15층건 제106동 내 제2층 제205호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있으며 주차장시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합)
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경577 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.2. 소재지 및 현황

주소: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1318 정관협성르네상스타운 106동 2층205호

건물 용도: 아파트

감정가: 412,000,000원

토지 면적: 64.91㎡ (약 19.64평)

건물 면적: 101.32㎡ (약 30.65평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 정관협성르네상스타운

사용승인일: 2013년 12월 12일

총 동수: 7개동 (건축물대장상 8개동, 복리시설 포함 시 13개동)

세대수: 464세대 (총괄표제부 기준)

총 층수: 15층 (해당 건물 106동 기준)

해당 층수: 2층

전용 면적: 101.32㎡ (약 30.65평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 가동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 건물은 철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 15층 건물 중 2층에 위치하고 있으며, 외벽은 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감입니다. 내부 이용 상태는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였으나, 일반적으로 아파트로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있으며, 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 제3종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역

* 대로3류(폭 25m~30m)(접합)

* 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 특수도로(보행자전용도로)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 을구 6번 근저당권 (신한은행, 2024-08-23 접수, 채권최고액 239,800,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 권리 분석

경매로 인해 소유권 보존 및 이전 등기와 근저당권, 주택임차권, 강제경매 등기 등은 말소될 예정입니다. (을구 6번 근저당권, 을구 7번 주택임차권, 갑구 7번 강제경매 등기 모두 말소 예정)

다만, 물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 문무용

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 08월 26일

* 확정일자: 2022년 07월 27일

* 대항력: 없음

본 임차인 문무용은 전입일자가 확정일자보다 늦고, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 아파트는 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 가동초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 가동초등학교 등

* 교통시설: 버스정류장 근거리 위치

5.2. 주변 시설

본건 주위는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 위성 지도 및 관련 정보 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 미흡

이해관계인 부재로 인해 내부 이용 상태 및 정확한 현황 조사가 이루어지지 않았습니다. 경매 응찰 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관계

물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 세부 내용 파악이 필요합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2013년에 준공되어 연식은 있으나, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 지상권 관련 불분명한 권리 등은 응찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 정관 신도시 내 아파트로, 지속적인 인프라 개선 및 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 깔끔하게 관리된 단지 내 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 말소되는 권리 관계가 명확하여 권리 인수에 따른 위험이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 면적(101.316㎡)의 경우 2026년 7월 2일 11층이 420,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 412,000,000원으로, 최근 시세보다 다소 낮게 책정되었습니다.

다만, 본건은 2층으로, 11층 거래가 대비 가격 가치가 다소 낮을 수 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 최근 거래 시세 및 층수 등을 종합적으로 고려하여 410,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.