나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2063 [1] 부산광역시 영도구 봉래동2가 112-15 해광빌라 비동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동2가 미광마린타워아파트 북서측 인근에 위치한
해광빌라 비동 1층 101호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모공장 및 근린
생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 비동 5층 건물 내 1층 101호로서,
외 벽 : 타일 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

근린생활시설 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스공급시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 공동주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-6호)(접합), 가축사육제한구역,
가로구역별 최고높이 제한지역(변경기준 높이: 70m최고 높이: 100m),
중점경관관리구역 입니다.

공부와의 차이

본건은 집합건축물 대장 상 호명칭은 조표95-192-1로 등재되어 있으니 업무에 참고
하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 건물은 현장조사일 현재 공부 상 1개호로 등재되어 있으나
본건 내부를 벽체로 구분하여 일부는 사무실(임차인 사용), 일부는 주거용(공실)으로
조사되었으니, 업무에 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상 호명칭은 조표985-192-1이며 1개호로 등재되어 있으나 본건 내부를 벽체로 구분하여 일부 사무실, 일부 주거용으로 사용하고 있는 것으로 조사되었음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경2063 (1)

* 소재지: 부산광역시 영도구 봉래동2가 112-15 해광빌라 비동 1층101호 (신주소: 부산광역시 영도구 대교로46번길 49 (봉래동2가))

* 용도: 근린상가 (집행문의상 근린생활시설, 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으나 내부구분 사용)

* 감정가: 1억 3700만원

* 토지면적: 20.30㎡ (약 6.14평)

* 건물면적: 100.68㎡ (약 30.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인 존재, 내부 구분 사용

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 영도구 봉래동2가 미광마린타워아파트 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 101호로, 외벽은 타일 붙임 및 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 공급시설 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지 남측으로 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2019-08-30 접수 부산은행 근저당권 (채권최고액 2억 8380만원)

* 이후 권리: 2025-05-23 임의경매개시결정 (부산은행), 2025-07-14 가압류 (제주은행, 3538만 6038원), 2025-07-29 가압류 (소상공인시장진흥공단, 2523만 7927원)

* 총 채권액: 3억 4442만 3965원

* 임차인 현황:

* 임차인: 허

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-02-19

* 대항력: 없음

* 임차인: 홍

* 보증금: 500만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2002-02-05

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 홍 임차인의 보증금 500만원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 해석될 수 있습니다. 다만, 홍 임차인은 대항력이 있으므로 권리분석상 주의가 필요하며, 배당 현황에 따른 추가 확인이 요구됩니다.

* 건축물대장상 특이사항: 집합건축물대장상 호명칭은 조표985-192-1로 등재되어 있으나, 본건 내부가 벽체로 구분되어 일부 사무실, 일부 주거용으로 사용되고 있는 것으로 조사되었습니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 부산광역시 영도구 봉래동2가 지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 소규모 공장 등 다양한 용도의 건물이 혼재하고 있습니다.

* 인근에 아파트 단지가 있어 배후 수요를 확보할 수 있으며, 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다수의 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 특정 상권으로 집중되기보다는 지역 생활권 내에서의 소비를 유도하는 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 도보 가능한 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세 파악이 어렵습니다.

* 기반시설: 위생, 급배수, 도시가스 공급 등 기본적인 생활 기반 시설이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 구분 사용: 집합건축물대장 상 1개호로 등재되어 있으나, 내부가 벽체로 구분되어 사무실 및 주거용으로 사용 중인 점은 공부와의 차이로 인한 문제 발생 소지가 있습니다. 이는 실제 사용 현황과 공부상의 용도 불일치로 인한 행정적 문제 또는 명도 관련 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 홍 임차인은 2002년부터 거주해 온 대항력 있는 임차인으로, 보증금 500만원이 인수되지 않는 것으로 명시되어 있으나, 배당 현황 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 채권 양수도 등 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으며, 경매 절차 진행 시 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 배당 순위 및 낙찰 후 인수되는 권리 여부에 대한 세밀한 분석이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 부산광역시 영도구에 위치한 근린상가(주거용 일부 혼합 사용)로, 감정가는 1억 3700만원입니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 상이하며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 유동화 물건으로 권리 관계가 복잡할 수 있고, 채권 총액이 높다는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

* 내부 구분 사용으로 인한 공부와의 차이는 명도 및 행정 절차에서 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 내 근린생활시설 및 잠재적 주거 공간으로서의 활용 가능성.

* 보증금 인수 부담이 없는 대항력 있는 임차인 존재 (인수 보증금 0원 명시).

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 건물 면적.

1.9. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 1억 3700만원으로 책정되었으며, 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 낙찰 후 명도 및 권리 인수 관련 위험 요소를 신중히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 잠재적 리스크와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가: 1억 3000만원 ~ 1억 3700만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.