나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22037 [1] 부산광역시 금정구 구서동 458-7 미강빌라 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 <구서1동 행정복지센터> 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 점포, 상가, 주상용건물 및 단독주택 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도1호선 ""구서역""이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건 중
5층 501호로서
1997.08.20 사용승인되었으며
외벽 : 모르타르위 외장용타일붙임 등,
내벽 : 도배벽지마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 창호등 임

이용상태

기준시점 현재 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 남동하향 완경사의/세장형 토지로서, 기준시점 현재 근린생활시설 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변 가로망 확보상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

감정평가 목적을 고려하여 임대관계는 생략하였는바 업무에 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22037 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 458-7 미강빌라 5층 501호

신주소: 부산광역시 금정구 수림로72번길 134 (구서동)

용도: 연립주택

건축물 용도: 공동주택, 근린생활시설(소매점, 사무소)

사용승인일: 1997년 08월 20일

1.3. 면적 정보

토지면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

토지지분: 36.40㎡ (약 11.01평)

건물면적: 79.91㎡ (약 24.18평)

건물지분: 79.91㎡ (약 24.18평)

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 177,000,000원 (1억 7천 7백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 <구서1동 행정복지센터> 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 점포, 상가, 주상용 건물 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하고 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 '구서역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 남동하향 완경사를 이루는 세장형 토지로서, 현재 근린생활시설 및 공동주택(연립주택)의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 주변의 가로망 확보 상태는 양호한 편입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2020-03-11, 141,960,000원)을 포함하여 총 3건의 근저당권, 1건의 가압류, 1건의 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으며, 본 매각으로 인해 위 권리들은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 229,037,223원 입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 3월 11일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 명확한 정보는 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

기록상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 건물 구성

본건이 위치한 구서동 일대는 공동주택(연립, 빌라, 아파트)과 더불어 상가, 점포, 주상용 건물 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 비교적 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 시세 분석 (비교물건 기반)

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석한 결과, 최근(2026년 2월) 인근에서 거래된 연립/다세대 주택들의 면적 대비 가격은 다음과 같습니다.

* 삼성맨션시동 (1983년 준공, 50.46㎡): 135,000,000원 (약 88.4만원/평)

* 성한빌라 (1995년 준공, 77.15㎡): 100,000,000원 (약 42.8만원/평)

* 구서아트빌라 (1998년 준공, 76.832㎡): 115,000,000원 (약 49.5만원/평)

본건 미강빌라 501호는 1997년 사용승인된 연립주택으로, 건물 면적은 79.91㎡ (약 24.18평)이며, 감정가는 177,000,000원(약 73.2만원/평)으로 책정되었습니다. 감정가는 최근 거래된 다세대 주택들에 비해 높은 수준이나, 유사한 연식 및 형태의 연립주택(삼성맨션시동)과 비교 시에는 가격 형성의 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다. 다만, 삼성맨션시동의 경우 면적 대비 가격이 매우 높게 형성되어 있어, 개별 물건의 특성이나 시장 상황에 따라 차이가 클 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

본건 주변으로 구서1동 행정복지센터가 위치해 있으며, 상가 및 점포들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 최근 자료에 따르면 구서동에는 다양한 식당(마파람해물찜해물탕, 서경집, 옥반상, 대궐뼈해장국감자탕 등)과 베이커리(이흥용LAP 구서점)가 있어 외식 및 식료품 구매에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

주변에 구서초등학교, 남산중학교, 남산고등학교, 지산고등학교, 동래여중학교, 동래여고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통 접근성

도시철도 1호선 구서역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항, 주의사항, 특수물건정보 항목에 명시된 내용은 현재 없습니다.

* 건축물대장상 용도 외에 근린생활시설로도 이용 가능하나, 실제 이용 현황에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기사항을 종합해 볼 때, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 금정구 구서동 458-7 미강빌라 5층 501호는 구서역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 생활 환경이 우수합니다. 1997년에 건축된 연립주택으로, 적절한 면적을 갖추고 있으며, 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 명도 절차 진행 시 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 1호선 구서역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편리한 생활 환경: 행정복지센터, 상업 시설, 다양한 맛집 및 교육 시설 인접.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 인한 권리 소멸로 안전한 투자가 가능.

* 무인수 임차인: 명도 리스크가 낮을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,000,000원입니다. 최근 인근 연립/다세대 주택의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 면적(79.91㎡) 및 건축 연도(1997년)를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 주변 실거래가: 100,000,000원 ~ 135,000,000원 (면적 및 종류에 따라 편차 큼)

* 감정가: 177,000,000원

* 시장 상황 및 물건 가치를 고려한 예상 범위: 감정가 대비 15~25% 할인 적용 시 약 130,000,000원 ~ 150,500,000원 수준

보수적으로 접근할 경우, 주변 실거래가 상단 또는 감정가 대비 할인율을 적용한 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.