나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21978 [1] 부산광역시 동래구 낙민동 294-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 ""낙민초등학교"" 서측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있는 일반 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 4호선""수안역""이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 2필지 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 1-2미터 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 95m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 135m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-07-28)(부산광역시 도시계획조례에 따름)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(3구역(부산동래패총))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

기호(2): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 95m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 135m)<건축법>, 역사문화환경보존지역(2023-07-28)(부산광역시 도시계획조례에 따름)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(3구역(부산동래패총))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 목조 와가 및 세멘보록크조 슬래브지붕(현황‘블록조 와가 및 슬래브지붕’) 단층 건물로서, (사용승인일: 1961년/증축일: 1974.06.07.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

건축물대장상 주택임.(현황 공가임)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 태양열 집열설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외물건(기호 ㉠~㉤)이 소재하며, 구조, 규모 및 이용상황 등으로 미루어 본건 토지의 사용·수익 및 처분 등에 미치는 영향이 미미함.

공부와의 차이

본건 기호(가)의 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 면적은 87.37㎡이나, 개략적인 실측면적은 111.12㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 관계: 미 상 임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 본건 토지는 2개의 용도지역에 걸쳐 소재하는바 용도지역별 면적을 산출한 후
개략적인 면적에 의거 가중산술평균가격으로 감정평가하였음.
- 본건 토지의 북측 일부는 현황 도로 및
타인점유부분으로 사용 수익 및 처분 등에 미치는 영향 등을 감안하여 평가하였음
- 본건 건물 기호 (가)의 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 면적은 87.37㎡이나 개략적인 실측면적은 111.12㎡인바, 공부상 면적과 실측면적이 상이하여 현황 실측사정면적
을 기준으로 감정평가하였음.
- 본건 건물 등기사항전부증명서상 목조 세멘 보록크조 이나 일반건축물대장 및 현황 ‘블록조’인 점을 감안하여 평가
- 본건 기호 (가)의 부합물 및 종물인
제시외건물 기호 ㉠~㉤이 소재하며, 구조 규모 및 이용상황 등으로 미루어 본건 토지의 사용 수익 및 처분 등에 미치는 영향이 미미함
[감정서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21978 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

용도: 단독주택

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 부산광역시 동래구 낙민동 294-27

토지면적: 334.00㎡ (약 101.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (공부상): 87.37㎡ (약 26.40평)

건물면적 (실측): 111.12㎡ (약 33.61평)

건물 제시외면적: 75.70㎡ (약 22.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인 존재

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 1,059,131,000원

매각 조건: 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 "낙민초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 용이하지 않으나, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 부산도시철도 4호선 "수안역"이 인접해 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 이는 향후 건축 및 개발 시 용도지역별 규제 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 함을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리(2025년 2월 7일자 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권 총액은 3억 6천만원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황에는 박여주(박 )가 등재되어 있으며, 전입일자는 2020년 4월 17일로 대항력이 있습니다. 그러나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 인수되는 보증금 합계도 0원으로 확인됩니다. 이는 임차인에게 인수되는 재정적 부담은 없으나, 실제 점유 및 거주 여부에 대한 확인이 필요합니다. (참고: 건물감정평가요항표상 '현황 공가임'으로 기재되어 있어 임차인 점유 현황과 상이할 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

3.3. 인수되는 권리

본건의 경우, 등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박 이 존재하나, 보증금이 0원이므로 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 학교와 주거지역이 인접한 지역으로, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 지하철역이 인접해 있어 유동인구 접근성 또한 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육: 낙민초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 부산도시철도 4호선 수안역 이용이 가능하며, 버스 노선 또한 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1961년 건축된 건물로, 상당한 노후화가 진행되어 있어 전면적인 수리 또는 재건축이 필요할 수 있습니다.

* 건물 면적 불일치: 공부상 면적(87.37㎡)과 실측 면적(111.12㎡) 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 건축물대장 정정, 양도소득세 등 세금 문제 발생 소지가 있습니다.

* 토지 이용의 복합성: 토지가 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있어, 용도지역별 규제 및 건축 가능 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 도로 및 타인 점유 부분: 토지 북측 일부가 현황 도로 및 타인 점유 부분으로 사용되고 있어, 향후 사용 수익 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 점유 및 공가 여부 혼재: 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 건물 감정서상 '현황 공가'로 기재된 점은 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 명도 관련 이슈로 이어질 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 4개 동이 소재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 낙민동의 역세권 및 학세권에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 비교적 넓다는 장점이 있습니다. 그러나 1961년 건축된 건물로 매우 노후화되었으며, 공부상 면적과 실측 면적의 차이, 토지의 복합적인 용도지역 지정 및 일부 타인 점유 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하나, 건물 현황 공가 기재와의 불일치는 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 지하철 수안역 및 낙민초등학교와 인접하여 주거 가치가 높습니다.

* 토지 가치: 334㎡의 넓은 대지는 향후 재건축 또는 개발 시 높은 잠재력을 가집니다.

* 지역 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획이나 재건축 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 제로 보증금 임차인: 인수 보증금이 0원이므로, 명도 절차 진행 시 임차인에게 지급해야 할 금전적 부담이 없어 타 경매 물건 대비 명도 비용을 절감할 수 있습니다. (단, 점유 현황 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,059,131,000원입니다. 건물 노후도, 제시외 건물 포함, 토지 용도 제한 및 일부 도로/타인 점유 문제, 임차인 관련 불일치 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

아파트 및 연립주택 관련 시세 자료(매매가 4,800만원 ~ 21,600만원)는 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 유사 지역의 단독주택 사례(185.4㎡ 토지, 1969년 건축, 7억원)를 참고하면, 본건의 넓은 토지 면적과 입지 조건을 감안할 때 감정가를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

건물 상태 및 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 그리고 현장 조사 결과에 따라 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.