나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21985 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 500 화승삼성아파트 18동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 ‘동평초등학교’북동측 인근에 위치한 ""화승삼성아파트""제18동 제1층 제102호로서 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

*외벽: 몰탈 위 페인팅마감,
*내벽: 벽지마감 등.
*창호; 샷시창 구조 임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 공동현관문 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 동측, 서측으로 폭 약 10미터 내외, 북측, 남측으로 폭약 15m 내외의 포장도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차시설이 조성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(2015-04-08)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-02-13)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호3,4): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-02-13)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호5): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21985 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 500 화승삼성아파트 18동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 499,000,000원

토지 면적: 63.32㎡ (약 19.15평)

건물 면적: 172.47㎡ (약 52.17평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 ‘동평초등학교’ 북동측 인근에 위치한 화승삼성아파트 18동 1층 102호입니다. 주변은 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리인 페퍼저축은행 근저당권(2022-02-23 접수, 188,400,000원)보다 후순위인 엔에이치농협캐피탈, 제이비우리캐피탈, 하나캐피탈의 가압류는 모두 말소될 예정입니다.

또한, 페퍼저축은행의 근저당권 역시 말소기준권리로 말소될 예정입니다.

이현정, 이은정 소유권 이전 등기가 존재합니다.

주택임차권으로 김미정(보증금 330,000,000원)이 등기되어 있으며, 말소 예정 사항에 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음을 의미합니다.

* 임차인 현황

임차인: 김미정

보증금: 330,000,000원

차임: 0원 (전세)

전입일자: 2020-12-11

확정일자: 2020-12-11

배당신고일자: 2024-12-20

대항력: 있음

* 주요 권리 분석 요약

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 330,000,000원은 대항력 있는 임차권으로 등기되어 있습니다. 물건명세서 상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기'가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 이는 해당 임차인의 보증금이 전부 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있다는 점을 시사합니다.

따라서, 임차인 김 은 대항력있는 임차인으로, 임대차보증금 330,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 점을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 (화승삼성아파트 기준, 2026년 6월 거래 사례)

최근 거래된 84.76㎡ (약 25.6평) 면적의 아파트는 31,200만원에서 31,900만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,216만원에서 1,244만원 수준입니다.

또한, 59.8㎡ (약 18.1평) 면적의 아파트는 22,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,243만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 499,000,000원으로, 면적(172.47㎡, 약 52.17평) 대비 평당 약 956만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 소형 면적의 평당 시세보다 낮은 감정가로, 대형 면적의 특성이나 잠재적 리스크가 반영되었을 가능성이 있습니다.

* 임대 시세 (화승삼성아파트 기준, 2026년 5~6월 전월세 사례)

59. 8㎡ (약 18.1평) 면적은 보증금 2,000만원, 월세 70만원 수준으로 거래되었습니다.

84. 76㎡ (약 25.6평) 면적은 보증금 3,000만원, 월세 85만원 또는 보증금 20,000만원(전세)으로 거래되었습니다.

본 건은 현재 대항력 있는 임차인이 보증금 330,000,000원에 거주 중이며, 이는 전세로 이용 중임을 나타냅니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감이며 창호는 샷시창 구조입니다.

위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 화재경보 설비, 소화전 설비, 공동현관문 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보

아파트명: 화승삼성아파트

주소: 부산광역시 부산진구 부암동 500

사용승인일: 1997년 3월 29일

총 세대수: 1811세대

최고/최저층: 25층 / 1층

총 동수: 20동

주차시설: 총 803대 (지상 3대, 지하 35대, 기타 765대 추정)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원

* 주변 시설

동평초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 지도상으로 인근에 주거 단지 및 근린 생활 시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차권

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김미정 씨의 보증금 330,000,000원입니다. 이 금액이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 그 차액은 매수인에게 인수되어 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 특히, 후순위 권리들이 다수 존재하므로 배당 순위 및 금액을 면밀히 확인해야 합니다.

* 노후된 건물

건물 사용승인일이 1997년으로, 약 30년 된 아파트입니다. 향후 재건축 등의 이슈가 있을 수 있으나, 관리 상태 및 주요 구조에 대한 추가적인 점검이 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 이는 채권 매입 등과 관련된 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 부암동 화승삼성아파트 18동 1층 102호는 입지적으로 초등학교와 인접하여 주거 환경이 양호하며, 교통 또한 편리한 편입니다. 아파트 단지 자체의 규모가 크고 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

그러나 가장 큰 주의사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰 시 고려해야 할 핵심 리스크이며, 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. 감정가 499,000,000원 대비 해당 보증금은 상당한 비중을 차지하므로, 인수되는 금액을 고려한 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산진구 내 안정적인 주거 지역에 위치

* 초등학교 인접으로 인한 학군 이점

* 대단지 아파트의 생활 편의성

* 감정가 대비 낮은 잠재적 낙찰가 기대 (리스크 반영 시)

1.9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있는 큰 리스크를 안고 있습니다. 감정가 499,000,000원에서 해당 보증금을 고려하여, 본 건의 실제 취득 가능 가치를 산정할 필요가 있습니다.

매수인에게 인수될 수 있는 보증금을 제외하고 평가했을 때, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 약 35~45%의 할인율을 적용한 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 330,000,000원

단, 이는 예상 입찰가이며, 실제 총 취득 비용은 본 입찰가에 임차인 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 추가될 수 있습니다. 입찰 전, 임차인의 배당 예상액 및 권리 관계를 철저히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.