나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1817 [1] 부산광역시 중구 동광동5가 16-288 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 대청동1가 소재 ""부산광역시 중구청"" 북동측 인근에 소재하는
현칭 ""동광아파트"" 6층 에이-603호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 병원 및 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물내 6층 에이-603호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 '공동주택' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지내 7필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 2.5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·16-287번지, 16-288번지, 16-289번지, 16-290번지, 16-239번지, 16-294번지:
제2종일반주거지역(2018-12-06), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 교육환경보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-11-09)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2023-02-15).

·16-291번지: 제2종일반주거지역(2018-12-06), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2015-11-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 절대보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(2024-04-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타:·본건은 귀 제시목록상 토지 및 건물의 평가이나, ""등기사항전부증명서"" 및
""집합건축물대장상"" 집합건물로서, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」
제20조 등의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으
로 이를 기준하여 거래가 되므로 토지·건물을 일체로 평가하되, 대상 부동산
의 평가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 감정평가명세표에 기재함.

·본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부확인이 불가
능하여 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인
이 요망됨.

물건 비고

- 일괄매각
- 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.
- 현칭 '동광아파트'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경1817 (1)

소재지: 부산광역시 중구 동광동5가 16-288

용도: 아파트 (현칭 '동광아파트' 6층 에이-603호)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송남새마을금고 (현재 경매 신청 채권자)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 위치 및 면적

토지 면적: 1624.00㎡ (약 491.26평)

토지 지분: 16.8896㎡ (약 5.11평)

건물 면적: 39.67㎡ (약 12.00평) - 전용면적

건물 지분: 39.67㎡ (약 12.00평)

* 참고: 아파트의 전용면적은 39.67㎡ (약 12.00평)입니다.

1.3. 감정가

감정가: 60,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 중구청 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 병원 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다.

본건은 7필지의 토지 위에 지어진 '동광아파트' 건물 중 6층 에이-603호입니다.

토지는 남동향으로 경사진 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 북서측으로 폭 약 2.5미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

집합건물 등기부상 을3, 2012년 2월 20일 접수된 송남새마을금고 근저당권이 말소기준 권리로 파악됩니다. 이는 본 경매로 인해 말소기준 권리보다 후순위인 대부분의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

3.2. 인수되는 권리

토지 등기부상 을1 (1989년 1월 13일 접수, 국민은행 근저당권, 6,500,000원) 및 을37, 을48, 을50, 을54에 기재된 근저당권들이 '인수'로 표기되어 있습니다. 이는 해당 권리들이 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 그러나 실제 인수 여부는 말소기준권리(2012년 2월 20일)와의 선후 관계 및 법원의 최종 판단에 따라 달라지므로, 경매 절차에서 반드시 재확인해야 합니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리만이 인수되며, 후순위 권리는 소멸됩니다.

3.3. 특이사항

대지권 미등기: 본 건물의 대지권에 대한 등기가 되어 있지 않은 상태입니다. 대지권 유무 및 확보 가능 여부를 알 수 없어, 향후 건물 사용 및 처분에 있어 중대한 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

공동담보: 본 건은 공동담보로 제공된 물건입니다.

토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 분리하지 않고 일괄하여 매각합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 이에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 명확한 임차인 정보는 기재되어 있지 않습니다.

다만, 감정평가서 요약 중 '기타참고사항'에 "임대관계: 미상임"이라는 내용이 있어, 실제 현황 조사 및 공부 확인을 통해 점유 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산광역시 중구는 부산의 중심 상업 및 행정 업무 지구에 해당합니다.

부산광역시청 및 다양한 관공서가 인근에 있어 관련 업무 종사자들의 유동인구가 많으며, 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

다만, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 대규모 개발이나 용도 변경 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 소형 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용이 비교적 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 병원 등이 인근에 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 본건 주변 일부 지역은 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 학교 주변 환경 관리가 이루어지고 있습니다.

* 주거 환경: 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 도심 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 리스크로, 대지권 확보 없이는 건물 사용 및 처분에 법적 제약이 따를 수 있습니다. 대지권 등기 완료까지 추가적인 시간, 비용, 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 토지 등기부상 여러 근저당권이 '인수'로 표기되어 있어, 실제 인수해야 할 채무 규모가 추가될 수 있습니다. 말소기준권리와의 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화 가능성: 동광아파트의 정확한 건축 연도는 제공되지 않았으나, 오래된 아파트의 경우 유지보수 비용 증가 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역이나, 가축사육제한, 교육환경보호, 역사문화환경보존 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 현장 확인 불가: 감정평가 시 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰 및 공부에 근거한 평가가 이루어졌으므로, 실제 이용 및 관리 상태에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 중구 도심에 위치한 아파트 경매 물건으로, 입지 조건은 양호한 편이나 '대지권 미등기'라는 심각한 권리 하자가 존재합니다. 이는 해당 부동산의 가치를 크게 훼손할 수 있는 요소이며, 취득 후에도 상당한 주의와 추가적인 노력을 요구합니다. 또한, 토지 등기부상 '인수'로 표기된 권리들에 대한 명확한 법적 검토가 필요합니다. 감정가 6,000만원은 소형 아파트임을 감안할 때 상대적으로 낮아 보일 수 있으나, 위에서 언급된 리스크들을 종합적으로 고려할 때 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 도심지 내 소형 아파트로서, 대지권 문제가 해결될 경우 잠재적인 가치 상승 여지가 있습니다.

* 주변 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면, 대지권 확보 및 기타 리스크 해소 비용을 고려하더라도 투자 가치가 있을 수 있습니다. (단, 철저한 사전 조사 필수)

* 부산 중구 지역의 도시 재생 사업 등 개발 계획 수혜 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

감정가 6,000만원을 기준으로 하되, '대지권 미등기' 리스크 해소를 위한 예상 비용, 법적 절차 비용, 명도 비용, 그리고 '인수'로 표기된 권리들의 실제 인수 금액 등을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

유사 물건의 최근 실거래가, 해당 지역 부동산 시장 동향, 그리고 권리 분석 전문가의 상세 진단을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 제시되어 있으므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수되는 보증금은 없는 것으로 간주합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.