나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10342 [1] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 877 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2025.06.07

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

(1) 위치 및 주위환경
본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 소재 '밀양용전일반산업단지' 남서측 인근에
위치하며, 부근은 중소규모의 공장, 농경지, 일반산업단지 등으로 형성되어 있고 주위
환경은 보통임.

(2) 교통상황
차량 출입 용이(서측에 위치한 왕복4차로 도로와 약 8미터 폭의 교량으로 연결되어 있음)
하며, 대중교통사정은 보통임.

토지의 상황

(1)형태 및 지세
기호2 : 부정형으로 기호3 공장용지보다 약 1.3미터 낮으며, 현황 도로임.
기호3 : 부정형으로 평탄하나 서측 및 남측 인접지보다 약 1.3미터 높고 동측으로는
임야와 접하며, 공업용 건부지임.
(2)인접도로 상태
기호2 : 본건이 약 3미터 내외 폭의 콘크리트포장도로임.
기호3 : 서측으로 약 8미터 폭의 교량으로 연결된 왕복 4차로의 아스콘포장도로와
접함.
(3)토지계획관계 및 기타 공법상 제한사항
기호2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-2-9)
(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추
리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>,
기호3 : 계획관리지역(2019-07-18), 성장관리계획구역(일반형), 중로1류(폭 20m~25m)
(2019-07-18)(중로1-2-9)(접함), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말
양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
(4)제시목록 외의 물건
'(토지.건물) 감정평가명세표' 참조.
(5)공부와의 차이
없음.
(6)임대관계 및 기타
임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물의 구조 및 현상

(1)건물구조
기호(1-1) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서
주기둥 : H-Beam 400x400, 400x200mm,
층고 : 처마높이 약 6m(최고높이 약 7.5m),
벽체 : 하부 약 1m 콘크리트위 판넬잇기 등,
바닥 : 하드너 등,
창호 : PVC새시창임.
기호(1-2) : 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서
주기둥 : H-Beam 400x200, 350x350mm,
층고 : 처마높이 약 8m(최고높이 약 10m),
벽체 : 하부 약 1m 콘크리트위 판넬잇기 등,
바닥 : 하드너, 타일, 벽지 등,
창호 : PVC새시창임.
기호(1-3) : 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
외벽 : 복합판넬 등,
내벽 : 목재, 타일, 벽지 등,
바닥 : 타일 등,
창호 : PVC새시창임.

(2)이용상황
기호(1-1) : 공장,
기호(1-2) : 공장, 식당, 숙소 등,
기호(1-3) : 사무실 등임.

(3)부대설비
기호(1-1) : 전기설비, 무동력환풍설비, Cable Tray설비 등, 급배수설비, 위생설비
등,
기호(1-2) :전기설비, 무동력환풍설비, Cable Tray설비 등, 급배수설비, 위생설비,
난방설비 등,
기호(1-3) : 전기설비, 급배수설비, 위생설비, 시스템에어컨에 의한 냉난방설비 등이
되어 있음.

(4)부합물 종물
‘(토지.건물)감정평가명세표’참조.

(5)공부와의 차이
없음.

(6)기타
본건 건물 기호(1-1)은 일부 벽체와 지붕이 화재로 손상되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 미설치된 상태이며, 관리상태는 보통수준임.

공작물의 현상

제시외 구축물인 지하수 1식의 관리상태는 양호한 편임

기타참고사항

임대상황 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 구축물(3-1~3-4,3-6) 매각 포함. 기계기구목록 1~3(C-Type 자동제함기 외 2식) 매각 포함(감정평가서 참조). 목록3 지상에 이동이 용이한 컨테이너하우스(3-5) 소재하나 매각 제외. 감정평가서상 토지·건물 일련번호 1-1은 일부 벽체와 지붕이 화재로 손상되어 있음(감정평가서 참조). 본건 기계기구는 미설치된 상태임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10342 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 877

용도: 공장

감정가: 4,505,918,000원

토지면적: 6,706.00㎡ (약 2,028.5평)

건물면적: 1,872.30㎡ (약 566.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 소재 '밀양용전일반산업단지' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 공장, 농경지, 일반산업단지 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 서측에 위치한 왕복 4차로 도로와 약 8미터 폭의 교량으로 연결되어 있습니다. 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접도로 상태: 본건 토지(기호2)는 약 3미터 내외 폭의 콘크리트포장도로이며, 본건 토지(기호3)는 서측으로 약 8미터 폭의 교량으로 연결된 왕복 4차로의 아스콘포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지계획관계: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리(을15, 을2 근저당권)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리:

* 토지: 을15 근저당권 (경남은행, 2022-04-15)

* 건물: 을2 근저당권 (경남은행, 2023-04-07)

* 인수되는 권리: 권리 분석상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 이창근: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-05, 대항력 없음.

* 임차인 정성원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-15, 대항력 있음.

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 신고된 보증금 및 차임은 0원입니다. 따라서 법적으로 인수되는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 상호 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 주식회사에이치비팩: 보증금 60,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 부근 환경: '밀양용전일반산업단지' 인근에 위치하여 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 산업단지 내 입지하여 공장 운영 및 관련 산업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 왕복 4차로 도로 및 교량과 연결되어 있어 물류 이동 및 차량 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 제공된 정보 내에서는 해당 물건지 주변의 상세한 편의시설, 주거 환경, 혐오시설 등에 대한 정보는 부족합니다. 정확한 생활 정보 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 화재 손상: 감정평가서상 건물(1-1)의 일부 벽체와 지붕이 화재로 손상된 상태로 확인되어, 이에 대한 수리 또는 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 목록3 지상에 소재한 이동이 용이한 컨테이너하우스(3-5)는 매각에서 제외됩니다. 인수 시 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

* 기계 기구: 감정평가서상 기계 기구 목록(1~3)은 매각에 포함되나, 본건 기계 기구는 미설치된 상태로 확인되었습니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 본 건은 유동화되었으며 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 경매 절차 진행 및 최종 처리에 있어 다소 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 정성원 임차인은 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 소재의 공장으로, '밀양용전일반산업단지' 인근에 위치하여 산업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 넓은 토지 면적과 연면적을 바탕으로 생산 시설로서의 가치가 있으며, 차량 접근성이 양호합니다. 다만, 건물 일부의 화재 손상, 매각 제외되는 제시외 컨테이너하우스, 미설치된 기계 기구 등은 주의해야 할 사항입니다. 또한, 유동화 물건 및 대항력 있는 임차인의 존재는 권리 분석 및 명도 진행 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 인접성: 밀양용전일반산업단지와 인접하여 공장 용도에 최적화된 입지입니다.

* 교통 편의성: 주요 도로와 연결된 양호한 교통망을 갖추고 있어 물류 이동에 유리합니다.

* 넓은 토지 활용도: 6,706.00㎡의 광활한 토지는 향후 사업 확장이나 부대 시설 설치에 있어 높은 잠재력을 제공합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 설정으로 인해 인수되는 부담이 적어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 4,505,918,000원을 기준으로 낙찰가격을 고려해야 합니다. 하지만 건물 일부의 화재 손상 복구 비용, 제외되는 제시외 물건 처리 문제, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 비용 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 정확한 시장 조사를 통해 물건의 가치를 재평가한 후, 잠재적 리스크를 고려한 최적의 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.