나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21388 [1] 경상남도 거제시 아주동 1692-8 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 ""아주초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 정비된 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 평지 정방형의 토지로서, ""상업용""건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 약 15m 폭의 도로와 접하며, 이를 통하여 출입 및 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역(2014-11-20), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가
제한사항 도시계획과 확인요), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-20)(접합) 가축사육제한
구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

""건물 감정평가요항표"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
[사용승인일:2015.4.6.]
외 벽 : 징크판넬 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 복합소재 창호 등 마감임.

이용상태

기호(2) 건물은 ""제2종근린생활시설""로 이용중임.

설비내역

본건은 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건은 별첨“지적 및 건물 개황도, 사진용지”와 같이 부합물 및 종물)이 2동 소재하
고 있음.

㉠ : 조립식패널조 단층 (창고) 17.6㎡
㉡ : 조릭식패널조 단층 (창고) 11.2㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- [목록1] 지상에 소재한 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각대상에서 제외.
- [목록2] 집합건축물대장상 '위반건축물(불법증축)' 등재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21388 (1)

소재지: 경상남도 거제시 아주동 1692-8

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 2,148,642,000원

토지면적: 551.70㎡ (약 166.90평)

건물면적: 352.00㎡ (약 106.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장승포농업협동조합

특이사항:

* 집합건축물대장상 '위반건축물(불법증축)' 등재됨.

* 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함 (건축물대장상 면적 제외된 창고 2동 약 28.8㎡ 포함).

* 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외됨.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 "아주초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 정비된 상가지대로서, 전반적인 환경은 양호합니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 남동측으로 약 15m 폭의 도로와 접하고 있어 출입 및 통행이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 9월 25일 접수된 장승포농업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 총액은 1,170,000,000원입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입/사업일자 2021.12.13, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,700,000원, 전입/사업일자 2025.06.02, 확정일자 2025.06.02, 배당신고일자 2025.07.04, 대항력 없음.

* 허 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입/사업일자 2019.11.28, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 상업지역 내 위치하여 다양한 근린생활시설, 주택 등이 밀집해 있는 지역입니다.

아주초등학교가 인근에 위치하여 안정적인 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이합니다.

주변 상권은 잘 정비되어 있으며, 다양한 업종의 상가들이 입점하여 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근에 혐오시설은 특별히 확인되지 않으며, 통상적인 상업 및 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 남동측 15m 도로와 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 판단됩니다.

교육: 아주초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 상가지대 내 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 현황: 집합건축물대장상 '위반건축물(불법증축)'로 등재되어 있어, 향후 건축법규 위반에 따른 이행강제금 부과 또는 시정 명령 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

제외 물건: 제시외 건물 중 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

부합물/종물: 조립식패널조 단층 창고 2동(총 28.8㎡)은 제시외 건물로 포함되어 매각될 예정입니다.

도시계획: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 건축 행위 등 추가적인 제한 사항이 있을 수 있습니다. 관련 내용은 반드시 도시계획과를 통해 상세히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 아주동의 상업지역 내에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 아주초등학교 인근으로 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다.

건물 자체는 2015년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, '위반건축물' 등재 사실은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 리스크입니다. 이 부분에 대한 정확한 파악과 대처 방안 마련이 필수적입니다.

현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 이는 권리 관계 면에서 매우 유리한 조건입니다.

따라서, 위반건축물 관련 문제를 명확히 파악하고, 그 해결 방안 및 예상 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

상업지역 내 핵심 입지로, 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

아주초등학교 인근의 안정적인 수요층 확보 가능성이 높습니다.

권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

위반건축물 문제 해결 시, 건물의 적법성과 가치를 높여 재투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,148,642,000원입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가, 물건의 현재 상태(위반건축물 포함), 주변 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 위반건축물 시정 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 해소하기 위한 예상 비용을 산정한 후, 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.