나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21427 [1] 경상남도 거제시 연초면 한내리 58-1 세화빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 ""한곡마을회관"" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층301호로서,
외벽 : 타일 및 모르타르위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

""다세대주택""으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, ""다세대주택용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 남동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 통영지원 2025타경21427 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 58-1 세화빌라 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 48,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2003년

1.2. 면적 정보

토지면적: 57.30㎡ (약 17.33평)

건물면적: 73.10㎡ (약 22.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 정보

총 등기부채권 총액: 127,079,209원 (근저당 71,500,000원 + 임의경매 55,579,209원)

인수 보증금 합계: 0원

소유권보존: 김숙자 (2003-01-24)

소유권이전: 김영민 (2008-06-26, 매매)

근저당 (말소기준권리): 한국자산관리공사 (2017-11-10, 71,500,000원)

임의경매개시결정: 한국자산관리공사 (2025-05-22, 55,579,209원, 통영지원 2025타경21427)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 "한곡마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 완경사지에 위치한 2필 일단의 사다리형 토지로서, "다세대주택용 건부지"로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려 시 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

대지권의 목적인 토지의 남동측으로 포장도로가 소재합니다.

주변 버스정류장(한내공단)이 약 170m 거리에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 11월 10일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을7)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 등기(갑1, 갑2)와 후순위인 등기(갑3)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상임에도 불구하고, 임차인과의 관계는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 주거지역과 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, 근린생활시설 등도 주변에 분포하고 있습니다.

거제시 연초면 지역 내 여러 연립/다세대 주택 매물이 4,500만원 ~ 5,000만원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

2025년 4월 4일, 본 건물(세화빌라, 58-1번지) 내 73.1㎡ 면적의 주택이 4,000만원에 직거래된 사례가 있습니다. [cite: JSON sale data]

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역(연초면 한내리)은 산업시설 및 폐기물 처리 시설과 관련된 민원이 다수 발생한 이력이 있습니다.

연초면 한내리 일대에 조선기자재 공장, 하수종말처리장, 쓰레기매립장 등이 위치하거나 과거 설치 논의가 있었던 것으로 확인됩니다.

특히, 사업장 폐기물 소각시설 건설 계획이 있었던 것으로 보이며, 이는 지역 주민들의 반발을 불러일으킨 바 있습니다.

이러한 시설들은 소음, 분진, 악취 등을 유발할 수 있어 주거 환경에 영향을 미칠 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다.

외벽: 타일 및 모르타르 위 페인팅 마감.

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감.

창호: 새시 창호.

설비: 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

본 건은 현재 "다세대주택"으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태

현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 조사가 불가능하였습니다.

따라서, 공부상 내용과 외부 관찰, 인근 유사 물건의 통상적인 상태를 종합하여 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계

임대 관계가 불명확하며, 보증금 및 차임 등 구체적인 임대차 정보가 확인되지 않아 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 거제시 연초면 한내리에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 4,800만원입니다. 건물은 2003년에 건축되었으며, 4층 건물 중 3층에 해당합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

하지만, 현장 조사가 불가능하여 내부 상태를 알 수 없다는 점과 임대차 관계가 불명확하다는 점은 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

특히, 해당 지역(연초면 한내리)은 과거부터 산업시설 및 폐기물 처리 시설 관련 민원이 제기되었던 곳으로, 유사 시설의 존재 가능성이 있어 주거 환경 및 미래 가치에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가와 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 대비 저가 매수 기회 가능성이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,800만원이며, 2025년 4월 유사 면적의 거래가는 4,000만원으로 파악됩니다. [cite: JSON sale data]

최근 연초면 지역의 빌라 시세가 4,500만원에서 5,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

내부 미확인, 임대차 불명확, 주변 산업시설 및 폐기물 처리시설 인접 가능성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 40,000,000원에서 45,000,000원 사이를 권장합니다.

특히, 주변 환경에 대한 심도 있는 현장 조사 및 정보 수집 후 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.