나이스옥션 법원경매 통영 2025타경488 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 상둔리 167-2 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경488 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 상둔리 167-2 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2025타경488 | 소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 상둔리 167-2 | 감정가: 238,140,000원 | 최저가: 166,698,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경488 (1)

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 상둔리 167-2

용도: 답 (농지)

감정가: 238,140,000원

1.2. 면적 및 매각 범위

토지면적: 2205.00㎡ (약 667.00평)

매각대상: 토지매각

2. 물건 분석 (경매 컨설턴트 보고서)

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 상둔리 '옥동마을' 남측 인근에 위치한 농지입니다.

주위는 일반주택, 전, 답 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 명확히 파악되지 않으나, 차량을 이용한 접근성은 보통시됩니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각대상은 토지 단독입니다.

소유자 거OOOOOOOOOOOOOOOO의 채무 불이행으로 채권자 김OOOOOOOO의 신청에 의해 경매가 진행되는 것으로 파악됩니다.

건물 관련 제시외 물건은 없으며, 단순한 토지 매각으로 권리관계는 비교적 명료할 것으로 예상됩니다.

다만, 이 물건은 '농지'이므로 농지취득자격증명(농취증)을 필수로 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않는다는 가장 중요한 주의사항이 있습니다.

2.3. 상권 분석

본건은 답(농지)이며 주위 환경이 일반주택 및 농경지가 혼재하는 지대이므로, 상업 시설이나 상권이 형성된 지역과는 거리가 있습니다.

따라서 상업 시설의 입지적 가치는 없으며, 오직 농업 생산용 토지로서의 가치와 장기적 보유를 통한 지가 상승 및 농지로서의 활용 가능성에 초점을 두어야 합니다.

2.4. 생활 정보

주변에 '옥동마을'이 위치하고 있어 기본적인 농촌 생활권으로 추정됩니다.

인접 도로 상태는 북동측으로 노폭 약 8m, 북서측 및 남동측으로 각각 약 3m 및 2m 정도의 도로가 개설되어 있어, 농지로서의 접근성은 양호한 편입니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명' 필수 제출 조건입니다.

매수자는 잔금 납부 시점까지 농취증을 발급받아 제출해야 하며, 자격 요건이 충족되지 않을 경우 투자 원금을 잃을 수 있습니다.

둘째, 토지이용계획상의 강력한 규제사항입니다.

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 농업보호구역이 중첩되어 있으며, 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 대규모 개발 행위나 건축 행위가 매우 제한적일 수 있음을 의미하며, 투자 목적에 심각한 제약이 될 수 있습니다.

셋째, 토지 현황상의 리스크입니다.

토지 일부가 도로로 이용되고 있으며, 이는 감정가에 반영되었다고 하나, 실제 이용 가능한 면적과 경계 확인이 필요합니다.

또한, 남서측으로 하향하는 완경사 지세의 부정형 토지이므로, 농작업이나 향후 활용 시 지세로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

혐오시설 유무에 대해서는 현장답사 및 외부 검색 결과가 없으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 농업보호구역 및 보전지역 규제를 받는 전형적인 농지 매물입니다.

총 면적 667평에 달하는 대형 농지로서 농지원부 확보나 귀농/귀촌을 고려하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

감정평가 시 토지 일부가 도로인 점을 감안하여 평가되었으며, 도로 조건은 비교적 양호하여 농기계 접근성은 확보된 것으로 판단됩니다.

다만, 중첩된 규제로 인해 단기적인 시세차익을 노리는 투자보다는, 농지 확보를 위한 장기적인 관점에서 접근하는 것이 안전합니다.

2.7. 투자 포인트

첫째, 대형 농지 확보: 약 667평의 농지로서, 농지원부 취득 및 농업 경영 목적으로 활용하기에 충분한 면적입니다.

둘째, 비교적 양호한 도로 접근성: 북동측 8m, 북서측 3m 도로에 접하고 있어 차량 및 농기계 진출입이 용이합니다.

셋째, 규제에 대한 이해: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역의 중첩 규제로 인해 개발 압력이 낮아 장기적인 가치 보존에 유리할 수 있습니다.

넷째, 농취증 확보 가능성: 농업 경영이 가능한 실수요자에게는 저렴하게 농지를 취득할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

통영지원 경매3계