나이스옥션 법원경매 통영 2025타경467 [1] 경상남도 고성군 거류면 당동리 112-5 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 당동리 소재 '거류초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 77번국도가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,2)는 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1,2)는 현황 도로로서, 노폭 4m 내외의 도로이며 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 당동리 소재 '거류초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 77번국도가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 1~3층 제에이호 외 7세대로서,
(사용승인일: 2020.11.05)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로 및 시멘트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록1,2] 지분매각.
- [목록3~10] 현황 다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 통영지원 2025타경467 (1)

경매구분: 부동산임의경매

용도: 다세대주택

채권자: 구OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 고성군 거류면 당동리 112-5

건물 현황: 본건은 경상남도 고성군 거류면 당동리 소재 '거류초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 현황 다세대주택으로 이용중임.

1.3. 토지 정보

총 토지면적: 1226.00㎡ (약 370.81평)

토지 지분: 1128㎡ (약 341.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 면적: 398.78㎡ (약 120.64평)

건물 지분: 398.784㎡ (약 120.64평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물

사용승인일: 2020년 11월 5일

건축물대장상 주소: 경상남도 고성군 거류면 당동리 112-2번지 (새주소: 경상남도 고성군 당동6길 30)

1.5. 감정가

감정가: 1,906,798,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 당동리 소재 '거류초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근으로 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 77번 국도가 지나는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리: 을8 (부산동래신용협동조합 근저당, 2019-07-12 접수, 말소)

건물 등기부상 말소기준권리: 을1 (케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당, 2020-12-08 접수, 말소)

본 경매는 구포신용협동조합의 임의경매 신청에 의해 진행되며, 상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보임.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 근저당, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, '별도등기' 사항에 대한 추가 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임차인의 보증금 및 월세 등 임대차 관계가 미상이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

경상남도 고성군 거류면 당동리 일대는 주로 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 근린생활시설이 일부 분포하는 것으로 보임. 본건 인근에 '거류초등학교'가 소재하여 주거지로서의 기본적인 수요는 있을 것으로 판단됨. 인근 '동인 아파트' 및 '새평지늘푸른숲 아파트' 등 공동주택 단지의 거래 시세 정보가 있으나, 이는 본건과 직접적인 비교가 어려울 수 있음. 또한, 최근 단독주택 매매 사례에서 1억 2천만 원의 가격이 있었으나, 이는 건물 연식 및 규모가 상이함. 주변 상권은 개발이 활발하지는 않으나, 77번 국도 인접으로 교통 접근성은 양호한 편임.

5. 생활정보

본건 소재지는 '거류초등학교' 인근으로, 교육시설 접근성이 양호함. 주변에는 농경지가 많으며, 근린생활시설이 일부 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임. 인근에 동고성IC가 있어 광역 접근성도 용이한 편임. 거류면 지역은 수박 축제, 달빛 축제 등 다양한 축제가 열리며, 거류산 등산로 등이 있어 자연 친화적인 생활 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'별도등기'에 대한 구체적인 내용 확인이 필요함. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 가능성이 있어, 인수 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있음. 등기부상 '말소' 처리된 권리들이 실제 소멸되었는지 재확인이 필요할 수 있음.

6.2. 현황 관련 리스크

건물 내부 상태에 대한 직접적인 확인이 불가능했음 (폐문 및 이해관계인 부재). 현황 다세대주택으로 이용 중이나, 정확한 내부 구조, 방 1개당 면적, 상태 등은 육안 확인이 필요함. 임차인의 임대 관계(보증금, 월세)가 미상으로, 추후 명도 및 관리 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있음.

6.3. 주변 환경 리스크

검색 결과, 고성군 내에서 동물보호센터 건립과 관련하여 '혐오시설' 논란이 있었던 사례가 있으나, 이는 현재 본건 소재지(거류면 당동리)와 직접적인 관련성은 확인되지 않음. 또한, 당동만 해안 일대 환경 정화 활동이 있었던 기록이 있어, 과거 쓰레기 문제 등이 있었을 가능성은 있으나, 현재 환경 상태는 직접 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 신축(2020년 사용승인)된 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건임. '거류초등학교' 인근에 위치하며 차량 접근성도 양호한 편임. 감정가가 높게 책정되어 있으나, 권리분석상 말소기준권리보다 선순위의 부담은 없어 보임. 다만, '별도등기' 및 임차인 관계 미상 등 불확실한 사항에 대한 철저한 현장 확인과 권리 분석이 요구됨. 향후 임대 수익 및 시세 상승 가능성을 고려한 투자 판단이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 사용승인)으로 비교적 양호한 상태의 건물 활용 가능성.

* '거류초등학교' 인근에 위치하여 주거 선호도 및 임대 수요 기대.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 개발 가능성 내포.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 적을 것으로 예상 (별도등기 제외).

9. 예상 입찰가

본건은 현재 감정가가 1,906,798,000원입니다. 주변 실거래가 및 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 해당 지역의 유사 물건에 대한 직접적인 비교 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

다만, 본 물건의 잠재적 가치와 현재 시장 상황, 그리고 인수 가능성이 있는 권리(별도등기 등)와 명도 리스크 등을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

현재로서는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 대략 1,334,758,600원 ~ 1,525,438,400원 범위로 제안 드립니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 임차인 관련 추가 정보 파악, 주변 유사 물건 시세 조사를 바탕으로 최종 결정하시는 것을 권장합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 통영지원 2025타경467 (1)

경매구분: 부동산임의경매

용도: 다세대주택

채권자: 구OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 고성군 거류면 당동리 112-5

건물 현황: 본건은 경상남도 고성군 거류면 당동리 소재 '거류초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 현황 다세대주택으로 이용중임.

1.3. 토지 정보

총 토지면적: 1226.00㎡ (약 370.81평)

토지 지분: 1128㎡ (약 341.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 면적: 398.78㎡ (약 120.64평)

건물 지분: 398.784㎡ (약 120.64평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물

사용승인일: 2020년 11월 5일

건축물대장상 주소: 경상남도 고성군 거류면 당동리 112-2번지 (새주소: 경상남도 고성군 당동6길 30)

1.5. 감정가

감정가: 1,906,798,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 당동리 소재 '거류초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근으로 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 77번 국도가 지나는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리: 을8 (부산동래신용협동조합 근저당, 2019-07-12 접수, 말소)

건물 등기부상 말소기준권리: 을1 (케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당, 2020-12-08 접수, 말소)

본 경매는 구포신용협동조합의 임의경매 신청에 의해 진행되며, 상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보임.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 근저당, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, '별도등기' 사항에 대한 추가 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임차인의 보증금 및 월세 등 임대차 관계가 미상이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

경상남도 고성군 거류면 당동리 일대는 주로 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 근린생활시설이 일부 분포하는 것으로 보임. 본건 인근에 '거류초등학교'가 소재하여 주거지로서의 기본적인 수요는 있을 것으로 판단됨. 인근 '동인 아파트' 및 '새평지늘푸른숲 아파트' 등 공동주택 단지의 거래 시세 정보가 있으나, 이는 본건과 직접적인 비교가 어려울 수 있음. 또한, 최근 단독주택 매매 사례에서 1억 2천만 원의 가격이 있었으나, 이는 건물 연식 및 규모가 상이함. 주변 상권은 개발이 활발하지는 않으나, 77번 국도 인접으로 교통 접근성은 양호한 편임.

5. 생활정보

본건 소재지는 '거류초등학교' 인근으로, 교육시설 접근성이 양호함. 주변에는 농경지가 많으며, 근린생활시설이 일부 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임. 인근에 동고성IC가 있어 광역 접근성도 용이한 편임. 거류면 지역은 수박 축제, 달빛 축제 등 다양한 축제가 열리며, 거류산 등산로 등이 있어 자연 친화적인 생활 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'별도등기'에 대한 구체적인 내용 확인이 필요함. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 가능성이 있어, 인수 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있음. 등기부상 '말소' 처리된 권리들이 실제 소멸되었는지 재확인이 필요할 수 있음.

6.2. 현황 관련 리스크

건물 내부 상태에 대한 직접적인 확인이 불가능했음 (폐문 및 이해관계인 부재). 현황 다세대주택으로 이용 중이나, 정확한 내부 구조, 방 1개당 면적, 상태 등은 육안 확인이 필요함. 임차인의 임대 관계(보증금, 월세)가 미상으로, 추후 명도 및 관리 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있음.

6.3. 주변 환경 리스크

검색 결과, 고성군 내에서 동물보호센터 건립과 관련하여 '혐오시설' 논란이 있었던 사례가 있으나, 이는 현재 본건 소재지(거류면 당동리)와 직접적인 관련성은 확인되지 않음. 또한, 당동만 해안 일대 환경 정화 활동이 있었던 기록이 있어, 과거 쓰레기 문제 등이 있었을 가능성은 있으나, 현재 환경 상태는 직접 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 신축(2020년 사용승인)된 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건임. '거류초등학교' 인근에 위치하며 차량 접근성도 양호한 편임. 감정가가 높게 책정되어 있으나, 권리분석상 말소기준권리보다 선순위의 부담은 없어 보임. 다만, '별도등기' 및 임차인 관계 미상 등 불확실한 사항에 대한 철저한 현장 확인과 권리 분석이 요구됨. 향후 임대 수익 및 시세 상승 가능성을 고려한 투자 판단이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 사용승인)으로 비교적 양호한 상태의 건물 활용 가능성.

* '거류초등학교' 인근에 위치하여 주거 선호도 및 임대 수요 기대.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 개발 가능성 내포.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 적을 것으로 예상 (별도등기 제외).

9. 예상 입찰가

본건은 현재 감정가가 1,906,798,000원입니다. 주변 실거래가 및 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 해당 지역의 유사 물건에 대한 직접적인 비교 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

다만, 본 물건의 잠재적 가치와 현재 시장 상황, 그리고 인수 가능성이 있는 권리(별도등기 등)와 명도 리스크 등을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

현재로서는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 대략 1,334,758,600원 ~ 1,525,438,400원 범위로 제안 드립니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 임차인 관련 추가 정보 파악, 주변 유사 물건 시세 조사를 바탕으로 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.