나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21429 [1] 경상남도 거제시 하청면 실전리 산92 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 하청면 실전리 소재""실전마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 자연림 및 일부 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

토지상에 제시외 분묘 약2기가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-분묘 2기 소재, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으며, 최저매각가격은 분묘 소재 감안한 금액임(분묘기지권 성립여지 있음).
-토지 일부가 현황 '도로'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21429 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 하청면 실전리 산92

* 용도: 임야

* 감정가: 361,695,000원

* 토지면적: 8,199.00㎡ (약 2,480평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 하청면 실전리 소재 "실전마을회관" 남측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 남서측으로 임도가 개설되어 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 359,431,779원

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 거제수산업협동조합, 2018-06-29)

* 토지 등기부 요약:

* 갑1: 김정기 (1981-08-28, 소유권이전)

* 갑2: 이현철 외 1명 (2015-12-29, 소유권이전)

* 갑3: 이성두 (2018-06-29, 공유자전원지분전부 이전, 매매금155,000,000원)

* 을1: 거제수산업협동조합 (2018-06-29, 근저당권, 288,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 거제수산업협동조합 (2018-06-29, 지상권설정) - 말소

* 을3: 거제수산업협동조합 (2019-02-07, 근저당권, 44,400,000원) - 말소

* 갑4: 거제시 (2022-12-09, 압류) - 말소

* 갑5: 거제수산업협동조합 (2023-07-21, 가압류, 27,031,779원) - 말소

* 갑10: 거제수산업협동조합 (2025-05-26, 임의경매, 332,400,000원) - 본건 경매개시결정

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인이 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (분묘기지권 성립 여지 있음)

1.3. 상권분석

본건은 임야로, 주변이 농경지 및 임야로 구성되어 있어 직접적인 상권 형성은 미미함. 다만, 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력은 존재함.

1.4. 생활정보

본건은 임야로 주거 및 상업 시설과는 거리가 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 시내를 이용해야 할 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지상에 분묘 2기가 소재하며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 더 있을 수 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있음. 이는 최저매각가격에 감안된 사항임.

* 현황 도로 이용: 토지의 일부가 현재 '도로'로 이용 중인 현황이 있어, 토지 이용 및 개발에 제한 요소가 될 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 / 말, 양, 염소, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 / 모든 축종 제한)

* 준보전산지 (산지관리법)

* 주변 환경: 검색 결과, 거제시 하청면에는 폐기물 매립시설이 위치하고 있으나, 본건과의 정확한 거리 및 영향도는 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 하청면에 위치한 임야로, 현재 감정가는 361,695,000원임. 토지 일부가 도로로 이용 중이고, 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권 성립 여지가 있는 점이 주요 특징임. 이러한 사항들은 이미 감정가에 반영되었음. 또한, 계획관리지역이나 가축사육제한구역, 준보전산지 등 각종 제한 사항이 존재함. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 예정이며, 인수할 임차인은 없음.

1.7. 투자 포인트

* 감정가에 분묘 및 도로 현황이 반영되어 있어, 향후 분묘기지권 문제가 해결되거나 토지 이용 현황을 명확히 할 경우 추가적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 하에 다양한 개발 가능성을 고려해볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 권리분석, 현장 조사 결과, 개별적인 가치 평가 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 감정가가 361,695,000원이며, 총 채권액은 359,431,779원임을 감안할 때, 최소 입찰가 이상에서 경매 물건의 특수성(분묘, 도로 현황 등)과 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.