나이스옥션 법원경매 진주 2025타경695 [1] 경상남도 진주시 문산읍 상문리 624-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 상문리 소재 상이마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는
국도주변 농촌지대로서, 농촌마을로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지내 자체지면 대체로 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 주거용 건물부지
이며, 남서측 일부는 `타인점유' 및 현황`구거' 상태임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 약3미터폭 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있고, 이는 본건 보다
다소 저지에 위치하여 현황은 본건으로 이어지는 약2.2미터폭 내외의 콘크리트 포장 경사
진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(2015-02-12), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 남서측 일부는 `타인점유' 및 현황`구거' 상태이오니, 경매시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 벽돌치장쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등,
바닥 : 장판지, 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시 및 목재이중창 구조임.

이용상태

기호(2) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반위생설비, 급.배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로 판단할
경우에 본건 토지의 사용 수익에 별 다른 영향은 없을 것으로 사료되오니, 경매시 소유권
및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 거주하는 것으로 탐문조사되나, 상세한 사항은 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.
-목록[1] 감정서에 의하면 토지 남서측 일부 ‘타인점유’ 및 현황 ‘구거’상태인바, 이를 감안하여 평가함.
-목록[1] 지상 정원수(석류나무), 블록축대, 대문 및 담장, 목록[2] 계단, 석재데크(하단부 창고 포함) 등은 각 감정가에 포함하여 평가함.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 진주지원 2025타경695 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 재매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 진주시 문산읍 상문리 624-3 (신주소: 경상남도 진주시 동부로781번길 45-6)

* 토지 면적: 359.00㎡ (약 108.6평)

* 건물 면적: 79.26㎡ (약 24.0평)

* 건물 구조: 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층

* 건물 용도: 단독주택

* 감정가: 172,507,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 진주시 문산읍 상이마을회관 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 국도변 농촌지대이며, 농촌마을로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 본건 남동측으로 약 3미터폭 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있고, 본건으로 이어지는 약 2.2미터폭 내외의 콘크리트 포장 경사 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 비행안전제3구역 (전술)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2023년 10월 27일 진주저축은행 근저당 (을15, 84,500,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당, 임의경매개시결정 등

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 총 등기부채권액: 84,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 본 건의 감정가는 172,507,000원입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 가치를 반영합니다.

* 주변 지역의 단독주택 시세는 평당 약 300만원에서 500만원 수준으로 파악됩니다.

* 다만, 본 건은 건물이 2000년에 건축된 점, 토지 현황(타인 점유, 구거 상태 등) 및 진입로 조건 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 유사한 시기에 건축된 단독주택의 경우, 지역에 따라 매매가가 3억원대 전후로 형성되는 사례들이 있습니다.

4.2. 편의시설

* 인근에 상이마을회관이 위치하며, 문산초등학교, 진주혜광학교, 문산중학교 등 교육시설이 있습니다.

* 문산시장이 있어 전통적인 장터 이용이 가능합니다.

* 진주시 종합사회복지관 홍락원이 지역 내 복지 시설로 운영되고 있습니다.

* 진주시 차원에서 무장애도시 시책의 일환으로 편의시설 설치 활동이 이루어지고 있습니다.

4.3. 혐오시설

* 진주시 문산읍 소문리 일대에 반려동물 화장장 건립 추진과 관련하여 주민들의 반대와 논란이 있었으나, 현재 건축 허가 신청이 철회되거나 재추진 중인 것으로 파악됩니다.

* 해당 부지가 본건과 직접적인 인접지는 아니나, 지역 내 사회적 이슈로 고려될 수 있습니다.

* 공공하수처리시설과 관련된 악취 개선 사업이 진주시 전반적으로 진행되고 있으며, 문산·사봉·대곡 공공하수처리시설도 악취 기술 진단 대상에 포함된 바 있습니다. 본건과의 거리를 고려할 때 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용현황

* 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

* 소유자가 거주하는 것으로 탐문 조사되었으나, 상세한 사항은 미상입니다.

5.2. 부합물 및 종물

* 정원수(석류나무), 블록축대, 대문 및 담장, 계단, 석재데크(하단부 창고 포함) 등은 감정가에 포함하여 평가되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련

* 토지 남서측 일부가 '타인점유' 및 현황 '구거' 상태로, 평가 시 이를 감안하여 반영했습니다. 이는 사용 수익에 제한이 있을 수 있습니다.

* 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

6.2. 건물 및 진입로 관련

* 건물은 1978년 준공된 이후 2023년 전체 리모델링이 이루어진 단독주택이 존재합니다. 본 건물의 경우 2000년에 사용 승인된 단독주택입니다.

* 진입로가 약 2.2미터폭의 콘크리트 경사 진입로로, 차량 이용 및 대형 차량 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 경매 관련

* 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 사유에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 매수자에게 가격적인 메리트를 줄 수도 있지만, 물건 자체의 문제점을 시사할 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 문산읍에 위치한 단독주택으로, 농촌지대 내에 자리하고 있습니다. 토지의 일부가 타인 점유 및 구거 상태이며 경계 확정을 위한 측량이 필요한 점, 경사 진입로 등은 주의해야 할 사항입니다. 또한, 재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서의 유찰 사유를 면밀히 검토할 필요성을 시사합니다. 그러나 계획관리지역이라는 점, 정원수, 축대, 대문, 담장, 계단, 석재데크 등 부합물 및 종물이 감정가에 포함된 점, 그리고 재매각을 통한 가격 조정 가능성을 고려할 때, 실거주 또는 장기적인 관점에서의 투자 목적 모두 검토해볼 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재매각 물건으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 향후 토지 이용 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능하며, 정원수, 축대, 데크 등 부대 시설이 감정가에 포함되어 있습니다.

* 소유자 거주 추정으로 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 건의 감정가는 172,507,000원입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 가치를 반영합니다.

* 주변 지역의 단독주택 시세는 평당 약 300만원에서 500만원 수준으로 파악됩니다.

* 건물의 건축 연도(2000년), 상태, 그리고 토지의 일부 문제점(타인 점유, 구거, 경계 확인 측량 필요) 및 경사 진입로 등의 제반 사항을 고려할 때, 감정가가 해당 물건의 현재 시장 가치를 합리적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

* 유사한 연식의 단독주택 매물이 진주 지역에서 3억원대 전후로 거래되는 사례가 존재합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 재매각 물건이므로, 이전 경매에서의 유찰 가격 및 현재 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적 요소입니다.

* 토지의 일부 문제점(타인 점유, 구거, 경계확인 측량 필요)과 경사 진입로 등의 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 대비 일정 수준 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(172,507,000원)의 약 85% ~ 95% 수준인 146,000,000원 ~ 164,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.