나이스옥션 법원경매 진주 2025타경679 [1] 경상남도 하동군 금남면 노량리 485 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 금남면 노량리 소재 "구노량마을" 내에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 해안 취락지대임.

교통상황

본건까지 차량접근은 불가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남동하향 경사지대 내 부정형 토지로 현황 "주택부지"임.

인접 도로상태

북동측으로 현황 폭 약3m내외 층단식 포장도로 및 남동측으로 현황 폭 약2∼3m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구((2012.11.29)), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 목조 스레이트지붕(위 강판지붕) 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호 기호(2-2)은 "소재불명"임.

이용상태

기호(2-1) : 주택

설비내역

기호(2-1) : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㄷ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(2-1)건물의 공부상 면적은 "32.70㎡"이나, 현황 면적은 "약49.6㎡"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각포함.
-목록[1] 최저매각가격은 이점남 소유지분 357분의 188과 357분의 169를 각 지분비율로 감정가를 산정한 후 합산한 금액임(2025타경679, 2025타경874 병합으로 인하여).
-목록[2] 감정서상 기호 2-1 건물 공부상 면적 32.7㎡이나 현황 약 49.6㎡인바 현황 기준으로 감정평가함, 공부상 ‘스레트지붕’이나 현황 ‘강판지붕’임.
-목록[2] 감정서상 기호 2-2 건물은 소재불명임.
-목록[2] 감정서에 의하면 본건 건물 일부 인접지(483-2, 483-3, 482번지)에 걸쳐 있는 것으로 조사 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경679 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상남도 하동군 금남면 노량리 485

용도: 단독주택

감정가: 68,004,000원

토지면적: 188.00㎡ (약 56.87평)

건물면적: 48.90㎡ (약 14.79평) (공부상 32.7㎡, 현황 약 49.6㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 금OOOOOOO (금남농업협동조합)

특이사항: 중복병합사건 (2025타경679, 2025타경874)

1.2. 감정평가 요약

토지: 경상남도 하동군 금남면 노량리 소재 "구노량마을" 내 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 해안 취락지대임. 토지는 남동하향 경사지대 내 부정형 토지로 현황 "주택부지"로 이용 중. 북동측 및 남동측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접하고 있음. 토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당함.

건물: 기호(2-1)은 목조 스레이트지붕(위 강판지붕) 단층 건물로 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있음. 공부상 면적은 32.70㎡이나 현황 면적은 약 49.6㎡로 현황 기준 감정평가되었음. 기호(2-2) 건물은 소재 불명임. 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)은 매각에 포함됨. 건물은 1934년 1월 1일 사용 승인된 매우 오래된 건물임.

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치

경상남도 하동군 금남면 노량리, "구노량마을" 내에 위치하며, 해안 취락지대임. 남해대교와 노량대교가 인근에 있어 남해 방면 접근성이 양호함.

2.2. 주변 환경

단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 과거 대가야시대부터 어선의 기항지였으며 일본과 교역했던 국제항으로 역사적 의미가 있는 곳임. 현재는 조용한 어촌 마을의 특성을 지니고 있으며, 낚시객들이 많이 찾는 지역임.

2.3. 교통 및 도로

차량 직접 접근은 다소 어렵고 마을 골목길을 통해 접근해야 함. 북동측과 남동측으로 폭 약 2~3m의 포장도로에 접하고 있으나, 접근성은 보통 수준임. 대중교통 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 물건의 말소기준권리는 1991년 1월 28일 접수된 금남농업협동조합의 근저당권(을1)임 [채권액: 22,500,000원].

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가등기, 압류, 가처분, 소유권 이전 등)는 매각으로 소멸될 예정임. 낙찰자는 인수해야 할 부담 없이 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 빈찬엽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-07

* 대항력: 없음

* 비고: (주) 빈찬엽은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 등기부채권 총액

22,500,000원 (금남농업협동조합)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 구노량마을은 해안가에 자리한 어촌 마을로, 주로 단독주택과 어업 관련 시설, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 있음. 관광객(특히 낚시객)이나 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 볼 수 있음. 과거 역사적 의미가 있는 곳이지만, 현재는 조용한 생활권의 특성이 강함.

4.2. 주변 편의시설

하동군 금남면 소재지(약 2km 거리) 내에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 위치하고 있을 것으로 예상되며, 구노량마을 내에서도 소규모 상점이나 식당(카페노량 등)을 이용할 수 있음. 노량초등학교가 인근에 위치하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택과 어촌 마을이 어우러진 주거 환경으로, 한적하고 조용한 생활이 가능함. 마을 자체적으로는 복지 시설(금남면 복지목욕탕) 등도 갖추고 있음.

5.2. 편의시설 및 접근성

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 마트, 병원, 학교 등 이용 가능 (금남면 소재지).

* 교통: 차량 접근이 다소 제한적일 수 있으나, 남해대교와 노량대교를 통해 남해 및 하동 방면 이동 용이.

5.3. 주변 시설 (추가 조사)

* 노량초등학교

* 금남보건소 금남지소

* 금남생활체육공원

* 노량선착장

5.4. 혐오시설 (추가 조사)

주변 반경 1km 내에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황

* 공부상 면적(32.7㎡)과 현황 면적(약 49.6㎡) 간 차이가 존재하며, 현황 기준 감정평가되었음.

* 건물 기호 (2-2)는 소재 불명 상태임.

* 건물 일부가 인접지(483-2, 483-3, 482번지)에 걸쳐 있는 것으로 조사됨. 이는 추후 경계 분쟁 등의 소지가 될 수 있으므로 주의 필요.

* 건물이 1934년 사용 승인된 매우 오래된 건물로, 노후화에 따른 수리 또는 재건축 필요성이 높음.

6.2. 토지 이용 및 접근성

* 토지는 부정형이며 남동향으로 경사져 있음.

* 차량 접근이 다소 불편할 수 있으며, 마을 골목길을 통해 진입해야 함.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로, 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.3. 복합적인 사건

본 사건은 중복 병합 사건(2025타경679, 2025타경874)으로 진행되어 절차 진행이나 관련 정보 확인에 다소 복잡성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 금남면 노량리에 위치한 단독주택 부지와 건물입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 전혀 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 부담이 없습니다. 감정가는 68,004,000원입니다.

주요 특징으로는 해안가에 위치한 조용한 어촌 마을에 속해 있으며, 남해대교와 노량대교 인근으로 지리적 이점이 있습니다. 다만, 건물이 1934년 사용 승인된 매우 노후된 상태이며, 공부상 면적과 현황 면적의 차이, 건물 일부가 인접지에 걸쳐 있는 점, 특정 건물(2-2)의 소재 불명 등은 유의해야 할 사항입니다. 차량 접근성이 다소 불편할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 물건은 직접 거주 목적보다는 세컨하우스, 주말 주택, 또는 귀촌 희망자에게 적합할 수 있으며, 향후 리모델링 또는 재건축을 고려해야 할 것으로 판단됩니다. 역사적인 장소에 위치한다는 점과 바다 조망 가능성 등은 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 완전 무권리 인수: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되므로, 인수할 등기부상 부담이 전혀 없습니다.

* 무임차인 리스크: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 미반환 등의 위험이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 현황 기준 감정: 건물의 실제 이용 현황을 반영하여 감정가가 산정되었습니다.

* 역사적/지리적 이점: 이순신 장군의 마지막 전투지인 노량해전의 역사적 배경과 아름다운 해안 경관을 지니고 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 노후된 건물을 리모델링하거나 재건축하여 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 68,004,000원입니다.

경매 물건의 경우, 일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다. 하지만 본 물건은 건물의 노후도, 인접지 경계 문제, 차량 접근성 등의 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

최근 유튜브 채널 "인생부동산"에서는 본 물건(2025타경679)이 4차 최저매각가 23,325,000원(감정가 대비 34%)으로 재경매될 예정이라고 언급하고 있습니다. 이는 최초 감정가 대비 상당히 낮은 금액입니다.

이러한 정보와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 한다면 감정가의 50~70% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 약 34,000,000원 ~ 47,600,000원

이 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 권리 분석 재확인, 그리고 본인의 투자 목적 및 자금 계획을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 특히 건물의 노후화로 인한 수리 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.