나이스옥션 법원경매 진주 2025타경734 [1] 경상남도 사천시 사남면 방지리 OOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 '사천제2일반산업단지' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 산업단지 등이 혼재하는 신흥주택대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 북측 및 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제2종일반주거지역(2011-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-40호선)(접합), 소하천(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-21호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2011-12-29)(사천제2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 소하천구역(2020-01-16)(방지천 소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2020-01-16)(방지천 소하천예정지)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

-대상토지 지상에 제시 외 수목(감나무, 복숭아나무 등)은 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있는 것으로 판단되는 바 업무 진행시 참고하시기 바라며, 평가목적 등을 고려하여 수량 사정하여 평가하였고, 지적경계없이 산재되어 식재되어 있는 바 정확한 수량 및 수목 식재 위치는 측량을 요하며, 소유권 확인 및 일괄경매 여부는 재확인을 요함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-대상토지 일부는 소하천구역 및 소하천예정지에 저촉되나, 저촉면적이 과소하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.
-대상토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스, 소형선박이 소재하여 감정평가에서 제외하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-제시외수목[감정서상 ‘ㄱ’] 매각 포함.
-철거 및 이동이 용이한 비닐하우스, 소형선박 평가 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

진주지원 2025타경734 (1)

소재지

경상남도 사천시 사남면 방지리 725

용도

대지

감정가

2,995,969,900원

토지면적

4517. 30㎡ (약 1366.5평)

건물면적

0㎡ (건물 없음)

매각대상

토지 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

공동담보, 선순위 지상권

주의사항

- 제시외 수목 [감정서상 ‘ㄱ’] 매각 포함.

- 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스, 소형 선박 평가 제외함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 '사천제2일반산업단지' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 그리고 산업단지가 혼재하는 지역으로, 신흥 주거 단지 및 개발 지역의 특성을 보입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태

본 토지(기호 1)는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 주거나지 상태입니다.

* 인접 도로상태

본건 북측 및 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부 을구 순위번호 28번, 문창신용협동조합외 1명의 근저당권(2022.06.02. 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위이거나 동일한 날짜에 접수된 권리들을 제외한 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부 요약

- 소유권 이전: 김경남(2007.04.13. 접수), 주식회사 참드림디앤씨(2022.06.02. 접수)

- 지상권 설정: 문창신용협동조합(2022.06.02. 접수) - 을구 순위번호 26번. 본 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이나, 지상권자인 문창신용협동조합의 말소 동의서가 제출되어 있으며, 등기부상 '말소'로 표기되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

- 근저당권: 문창신용협동조합외 1명(2022.06.02. 접수, 2,623,200,000원) - 말소기준권리

- 압류: 사천시(2023.12.13. 접수)

- 임의경매개시결정: 문창신용협동조합외 1명(2025.05.26. 접수, 2,357,751,732원)

* 인차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 보고서상 임차인 정보는 없습니다.

1.3. 주변 환경 및 개발 잠재력

* 주변 현황

본 토지는 사천제2일반산업단지와 인접해 있으며, 주변으로 주거시설(단독주택)과 농경지(전·답)가 혼재하고 있습니다. 신흥 개발 지역으로 산업단지 배후 수요 및 지역 개발에 따른 잠재력을 가지고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 제2종일반주거지역

- 소로1류(폭 10m~12m) 접함

- 중로2류(폭 15m~20m) 접함

- 소하천(저촉), 소하천구역, 소하천예정지 (방지천)

- 가축사육제한구역 (전부제한구역)

- 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

- 비행안전제6구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 일반산업단지 (사천제2일반산업단지)

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 편리하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 시설

사천제2일반산업단지 인근에 위치하여 관련 산업 시설 이용이 용이할 수 있습니다. 주변은 주거, 농경지, 산업시설이 복합된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 소하천 구역 및 예정지, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하여 토지 이용 계획 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 지상권

선순위 지상권(문창신용협동조합)이 등기되어 있으며, 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이나, 최종 말소 여부는 등기부상 변동사항을 재확인해야 합니다.

* 제시외 물건

토지 지상에 제시 외 수목(감나무, 복숭아나무 등)이 있으며, 이는 토지 사용·수익·처분에 영향을 미칠 수 있습니다. 정확한 수량 및 식재 위치는 측량이 필요합니다.

* 건물 부재

건물이 없는 나대지 상태이므로, 건축 시 건축법, 도시계획법 등 관련 법규 준수 및 인허가 절차 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재의 토지로서, 사천제2일반산업단지와 인접한 입지를 가지고 있습니다. 나대지 상태이며, 제2종일반주거지역 내에 위치하여 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 선순위 지상권 등 일부 권리가 등기되어 있으나, 말소 동의서 제출 및 등기상 말소 표기로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계는 비교적 명확해질 것으로 예상됩니다. 다만, 다양한 공법상 토지이용 제한이 존재하므로 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 인접성: 사천제2일반산업단지와의 인접성은 산업 배후지 또는 관련 시설 부지로서의 가치를 높일 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 제2종일반주거지역 내 위치하여 향후 주거 시설 또는 기타 용도의 개발이 가능합니다.

* 권리관계 명확화: 말소기준권리보다 선순위인 지상권은 말소 동의서 제출로 소멸 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 깨끗해질 것으로 예상됩니다.

* 나대지 상태: 건물 없는 토지이므로 신축을 통한 토지 가치 극대화가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 지역 부동산 시장 동향, 유사 물건 거래 사례 분석, 토지 개발 가능성 및 수익률 분석, 그리고 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 본 물건의 감정가는 2,995,969,900원이며, 이는 경매 진행 시 입찰가를 산정하는 주요 기준점이 될 것입니다. 낙찰 예상가는 이러한 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.