나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20622 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 465-12 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '마산용마고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 주상용건물, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마산용마고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(상남산호1구역(주택재개발사업),상남산호2구역(도시환경정비사업))<도시 및 주거환경정비법>

제시목록 외의 물건

별지'지적 및 건물개황도’와 같이 '산호동 465-10, 465-12번지' 양지상에 합법적인 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록2는 지분매각.
목록1은 주상용 건부지로 이용 중임.
목록2는 주건물은 근린생활시설 및 주택, 부속건물은 화장실로 이용 중임.
감정평가서상 본건 모두 정비구역(상남산호지구 재개발정비사업)내에 소재하는 바 진행상황 및 조합원의 지위 승계 여부 등은 해당 조합(상남산호 재개발정비사업조합)에 반드시 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20622 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 465-12

용도: 근린주택

감정가: 272,555,100원

토지 면적: 106.00㎡ (약 32.06평)

건물 면적: 476.10㎡ (약 143.99평) - 이 중 238.05㎡(약 72.05평)는 지분매각 대상임.

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 중부OOOOOOO

주요 특이사항: 중복병합사건, 재개발구역, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '마산용마고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 주상용 건물, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있으며, 지역 개발 잠재력이 있는 곳으로 판단됩니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(마산용마고등학교)에 해당하며, 정비구역(상남산호1구역, 상남산호2구역) 내에 소재하여 향후 재개발 사업의 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 임차인이 존재하며, 이들 중 일부는 대항력을 가지고 있습니다.

- 임차인 문 : 보증금 및 차임 미상, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

- 임차인 박 : 보증금 25,000,000원, 대항력 있음.

- 임차인 배 : 보증금 및 차임 미상, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

- 임차인 송 : 보증금 26,000,000원, 대항력 있음.

- 임차인 이 : 보증금 및 차임 미상, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

인수되는 보증금 총액은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로, 잔금 납부 전 해당 임차인들과의 관계 및 보증금 회수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

등기부 현황상 말소기준권리는 1995년 5월 25일 접수된 산호2동새마을금고의 근저당권 및 지상권 설정으로 확인되며, 해당 권리들은 말소될 예정입니다. 본 경매 사건의 개시 결정은 중부새마을금고에 의한 강제경매(사건번호: 마산지원 2025타경20622) 및 창원지방법원 마산지원의 강제경매개시결정(2025타경20992)으로 인한 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 일반상업지역에 위치하며, 제1종 근린생활시설, 주택 등으로 이용 중입니다.

주변에 근린상가 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

특히, 상남산호지구 재개발정비사업 구역 내에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 재개발 사업의 진행 상황 및 조합원 지위 승계 여부 등은 해당 재개발정비사업조합에 반드시 확인해야 합니다.

인근 최근 매매 사례(다세대 주택)의 시세는 공급 면적 대비 약 67만원/㎡에서 235만원/㎡ 수준으로 다양하게 분포하고 있으나, 본 물건은 근린주택으로서 상업 및 주거 복합 용도의 특성을 가지므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

본 물건은 마산용마고등학교와 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

다양한 근린상가가 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이므로, 창원 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

- 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 다수 존재하며, 이들로 인한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 잔금 납부 전 임차인 현황 및 권리관계를 철저히 재확인해야 합니다.

- 재개발 사업의 불확실성: 재개발 구역으로 지정되어 있으나, 사업의 진행 속도, 조합과의 협의, 향후 사업 계획 변경 등 예측 불가능한 변수가 존재합니다. 사업 지연 또는 무산 시 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

- 지분 매각: 건물 목록 2의 경우 지분 매각으로 진행되며, 이는 소유권 행사 및 관리에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다. 전체 건물에 대한 완전한 소유권 확보가 어려울 수 있습니다.

- 건물 노후: 1988년 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지 보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

- 중복병합사건: 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있어, 법적 절차 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 산호동의 재개발 예정 지역에 위치한 근린주택으로, 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 입지 조건 및 재개발로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있으나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 건물 지분 매각, 재개발 사업의 불확실성 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률, 세무, 재개발 전문 상담을 통해 리스크를 면밀히 분석하고, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 재개발 사업을 통한 미래 가치 상승 잠재력: 상남산호지구 재개발 사업 완료 시 주변 시세 및 건물 가치 상승이 기대됩니다.

- 복합 용도 (상가 및 주택): 임대 수익 다각화 및 안정적인 임대 수입 확보가 가능합니다.

- 역세권 및 중심지 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획에 따라 주요 거점으로 성장할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 272,555,100원

본 건은 재개발구역 내 위치하며, 상업 및 주거 복합 용도로 활용 가능성이 높습니다. 또한, 대항력 있는 임차인과 건물 지분 매각이라는 위험 요소를 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 85% 수준인 245,000,000원을 합리적인 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 이 가격은 현 시세 및 잠재적 개발 가치를 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석, 임차인 협상 결과, 재개발 사업 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.