나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11533 [1] 경상남도 김해시 어방동 1108-14 어방궁전빌라 가동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '삼정중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제302호로서,

외벽: 적벽돌 치장 쌓기 등,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창호 입니다.
*폐문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못하였습니다.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 정방형 평지의 토지로서 '공동주택(다세대주택) 건부지' 으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11533 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 어방동 1108-14 어방궁전빌라 가동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 67.35㎡ (약 20.38평)

* 토지지분: 67.35㎡ (약 20.38평)

* 건물면적: 75.95㎡ (약 22.97평) (전용면적)

* 건물지분: 75.95㎡ (약 22.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호

* 건축년도: 1997년 (1997.09.24 사용승인)

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역

2. 입지조건

* 본건은 경상남도 김해시 어방동에 소재하며, 삼정중학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 동측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하여 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 대중교통 이용 또한 보통으로 편리합니다.

3. 권리분석

* 본건은 창원지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2025년 5월 23일 접수된 김순식 씨 명의의 강제경매 개시 결정 등기(갑7)입니다.

* 이후 국민건강보험공단의 압류 등기(갑8)가 있으나, 이는 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주의해야 할 점은 대항력 있는 임차인 김순식 씨가 존재한다는 것입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (본래 김순식)

* 전입일자: 2019년 4월 1일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 삼정중학교가 인근에 있어 학생 및 학부모 수요를 배후로 합니다.

* 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용은 가능하나, 상업 활동을 위한 중심 상권으로 보기는 어렵습니다.

* 차량 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변에 삼정중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 접근성 또한 보통 수준으로 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재: 전입일자(2019.04.01)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금과 차임이 0원으로 표기된 점은 매우 이례적이므로, 이에 대한 철저한 조사와 법률 자문이 필수적입니다. 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후: 1997년 준공된 건물로 약 29년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 미흡: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 현장 방문을 통해 건물 내부의 정확한 상태를 파악해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 판단할 근거는 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 어방동에 위치한 다세대주택으로, 주거 기능과 교육 환경을 갖춘 지역에 있습니다.

* 강제경매로 진행되며, 가장 큰 특징은 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인의 존재입니다. 이에 대한 면밀한 분석과 대비가 필요합니다.

* 건물의 노후화 및 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거지로서의 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

* 인근 학교(삼정중학교)와의 근접성은 교육 환경을 중시하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인에 대한 명확한 권리 분석 및 해결 방안 수립 시, 잠재적 리스크를 기회로 전환할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 영진아트빌3차 (2003년, 77.33㎡): 2026년 4월 8,500만원에 거래됨.

* 한신골드빌라 (1997년, 76.22㎡): 2026년 7월 7,000만원에 거래됨.

* 본건 면적(75.95㎡)과 유사한 주변 시세는 7,000만원에서 8,500만원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가(110,000,000원)는 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 평가됩니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 낙찰 후 인수 부담 가능성은 낮으나, 추가적인 법률적 검토 및 분쟁 가능성에 대한 비용을 고려해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 시세 범위를 하회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가 산정 시에는 시세와 리스크 요소를 반영하여 보수적으로 결정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 6,000만원 ~ 8,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.