나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11520 [1] 경상남도 김해시 유하동 429-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내덕동 ""김해내덕지구"" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 소규모 공장지대로서, 제반 주위환경은 무난합니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 사다리형 토지로서, 인접지와 대체로 등고평탄한 공업용 건부지로 이용 중입니다.
일련번호(3,4,8~13,15) : 도로로 이용 중입니다.
일련번호(5~7,14) : 부정형 토지로서, 인접지와 대체로 등고평탄한 공업나지 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.
일련번호(5,6) : 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.
일련번호(7) : 맹지입니다.
일련번호(14) : 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3,4,8~10,12,13): 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-29)<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>


일련번호(5): 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 소
하천예정지<소하천정비법>, 소하천예정지(2023-10-31)<소하천정비법>, 하천구역(2013-06-27)<하천법>

일련번호(6): 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하
천구역(2013-06-27)<하천법>

일련번호(7): 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 하천구역(2013-06-27)<하천법>

일련번호(11): 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <
추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

일련번호(14): 도시지역, 일반공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2021-08-27)(2-55)(저촉), 가축사육
제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(15): 도시지역, 일반공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2021-08-27)(2-55)(저촉), 가축사육
제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024
-02-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

일련번호(5~7,14) 토지는 공부상 지목이 각각 ‘하천, 전, 답’이나 현황 ‘공업나지’ 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : ----.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 샌드위치 판넬 마감 등,
내 벽 : 샌드위치 판넬 및 벽지 마감 등,
주기둥 : H-Beam(485x300mm),
처마고 : 약 12m,
바닥 : 하드너 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급, 배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

첨부 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호(2) 건물의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 소재지는 ‘429-4, 430, 431, 432, 433번지’이나, ‘430, 431, 432, 433번지’는 ‘429-4번지’에 합병(2023.02.16.)되어 현황은 ‘429-4번지’ 상 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : ----.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건 기계기구는 경상남도 김해시 유하동 429-4번지 소재 공장 내·외부에 설치되어 있습니다.

토지의 상황

해당사항 없습니다.

건물의 구조 및 현상

해당사항 없습니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 'CNC3-Axis Laser Cutting Machine 등' 으로서 관리상태는 보통시 됩니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각 〔제시 외 기계기구 (목록 2-1~2-4) 매각에 포함〕.
- 목록3, 4, 8~13, 15는 지분 매각 임.
- 목록5~7토지는 공부상 지목이 각 ‘하천,전,답’이나 현황 ‘공업나지’상태임.
- 목록2 건물의 등기사항전부증명서상 소재지는 ‘429-4, 430, 431, 432, 433번지’이나 ‘430, 431, 432, 433번지’는 ‘429-4번지’에 합병(2023.02.16.)되어 현황은 ‘429-4번지’상 소재함.
- 목록14는 공매절차에서 매각되어, 임의경매개시결정을 취소하고, 경매신청을 기각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11520 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 유하동 429-4

용도: 공장

건물 구조: 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 건물

건물 현황: 공장 및 사무실 등으로 이용 중이며, 관리 상태는 보통으로 평가됨.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,195,820,000원

토지 면적: 총 3,057.00㎡ (약 925.18평)

토지 지분 면적: 1,757.9877999999999㎡ (약 531.82평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 총 829.75㎡ (약 250.99평)

건물 지분 면적: 829.75㎡ (약 250.99평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

일괄 매각 (제시외 기계기구 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 유하동 소재 '김해내덕지구' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 공장 지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지들은 북측 약 6m, 서측 약 4m, 동측 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

단, 일부 토지(일련번호 7)는 맹지 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지들은 도시지역, 일반공업지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함되는 필지가 있습니다.

일부 토지는 소하천예정지, 하천구역으로 지정되어 있습니다.

중로 2류(폭 15m~20m) 도로와 저촉되는 필지도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 대구은행 근저당권(을1, 건물 / 을10, 토지)보다 후순위인 가압류, 압류, 임의경매 등의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액(토지 기준 약 30억 원, 건물 기준 약 29.7억 원)이 높게 형성되어 있으나, 이는 대부분 소멸될 권리에 해당합니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다. 따라서 현재로서는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 3.2에서 매각으로 소멸되지 않는 권리가 확인되지 않았으므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

총 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 권리 분석 요약

본 건은 지분 매각으로 인해 다수의 공유자가 존재할 가능성이 높습니다. 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수 부담이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 점유 관계 및 권리 해소 방안에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 권리상으로는 일반적인 경매 절차에 따라 말소될 권리들이 대부분입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/공업 시설

본건은 김해시 내에서 공장 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 유사한 규모의 공장 및 산업 시설들이 다수 분포하고 있어, 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. (상세한 상업 시설 정보는 주변 지역 조사 필요)

4.2. 지역 경제 특성

김해시는 제조업 기반 산업이 발달한 지역으로, 본건과 같은 공장용지는 지역 경제에서 중요한 역할을 담당합니다. 주변 산업 단지와의 연계성을 통해 안정적인 운영 기반을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건은 공업지역 내에 위치하여 인근에 대규모 주거 단지나 상업 시설이 밀집해 있지는 않습니다. 차량 이동 시 김해 시내의 편의 시설 이용이 가능합니다. (상세한 편의 시설 정보는 주변 지역 조사 필요)

5.2. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 공장지대의 특성상 산업 활동 관련 시설이 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 지분 매각: 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 공동 소유 관계에 따른 향후 사용, 관리, 처분 시 복잡한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공동 담보: 본 건이 공동 담보로 설정된 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 목록14 경매 취소 이력: 특정 필지에 대한 공매 매각 후 경매 개시 결정이 취소된 이력이 있어, 해당 필지를 포함한 전체 토지 권리 관계의 복잡성을 시사합니다.

6.2. 현황상 리스크

* 토지 지목 불일치: 공부상 '하천, 전, 답'이나 현황 '공업나지'로 이용 중인 토지(목록 5~7)는 향후 건축 및 개발 허가 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 맹지 존재: 일부 토지(일련번호 7)는 도로에 직접 접하지 않아 건축 행위 및 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 주소 합병: 여러 필지가 하나의 지번(429-4)으로 합병되었으나, 과거 지적도상의 경계 및 이용 현황을 면밀히 파악하여 정확한 권리 범위를 확인해야 합니다.

* 제시외 기계기구: 매각에 포함되는 기계기구(목록 2-1~2-4)는 상태 확인 및 이전, 처리 비용 등을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임차인 정보의 불명확성: 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 실제 임대차 관계가 없거나 특수한 계약 관계일 가능성을 시사합니다. 대항력은 없으나, 점유 관련 분쟁의 소지가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대료 수취 여부 및 금액 등 실제 임대 현황이 불분명하여, 향후 임대수익 발생 가능성 및 수익률 예측에 불확실성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시의 일반공업지역에 위치한 공장 용지 및 건물로서, 김해시의 산업적 특성을 고려할 때 운영 또는 투자 가치를 지닐 수 있습니다. 그러나 토지 및 건물 지분 매각, 다수의 공유자 발생 가능성, 공부상 지목과 현황의 차이, 맹지 존재, 복합적인 등기 권리 관계 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각의 특성상 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 기계기구 포함 여부도 신중하게 검토해야 합니다. 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 보증금/차임이 0원으로 기재된 점에 대한 추가적인 실질 조사 및 법률 검토가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 일반공업지역 내 공장 부지: 김해시의 산업적 입지를 활용한 공장 운영 또는 개발 잠재력.

* 지분 매각을 통한 시세 차익 가능성: 복잡한 권리 관계로 인해 일반 매각보다 낮은 가격으로 취득할 기회.

* 주변 개발 연계성: 김해내덕지구 인근이라는 점은 장기적인 지역 가치 상승 기대.

* 포함 기계기구 활용: 제시외 기계기구를 활용하여 즉시 생산 활동에 투입하거나 별도 매각을 통한 가치 증대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 2,195,820,000원

본 건은 지분 매각, 다수의 이해관계인, 현황과 공부상 차이 등 복합적인 리스크를 고려해야 하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 정확한 시세 및 잠재 가치 분석을 위한 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다.

초기 입찰 고려 범위는 감정가의 70% ~ 80% 수준으로 제안합니다.

예상 입찰가: 1,500,000,000원 ~ 1,750,000,000원

(본 예상 입찰가는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 정도, 추가적인 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.