나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11523 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-1 춘광파크맨션 2동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 '삼진아파트단지' 서측 인근에 위치하며, 부근은 일반 주택, 중.소규의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상 아파트단지 내 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 5층 건물내 5층 506호로서
외벽: 몰탈위 페인팅
내벽: 벽지마감 등
창원: 샷시창임.

이용상태

기호(1): 아파트로 이용중임.

설비내역

기호(1): 급.배수 설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 아파트단지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 아파트단지는 북동측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지1: 용잠리 208-11 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(동읍지구)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>.
토지2: 용잠리 230-1 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(동읍지구)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 아파트 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11523 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-1 춘광파크맨션 2동 5층506호

용도: 아파트

감정가: 58,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 58.97㎡ (약 17.84평)

토지지분: 58.97㎡ (약 17.84평)

건물면적: 84.46㎡ (약 25.56평)

- 분양면적 (공급면적): 84.46㎡ (약 25.56평)

- 전용면적: 정보 없음

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '춘광파크맨션' 내 2동 5층 506호이며, '삼진아파트단지' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 일반 주택, 중소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 대체로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 동읍 지역은 창원시의 도심과 김해 진영을 잇는 중간 지점에 위치하며, 자연경관으로는 주남저수지가 인근에 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 아파트 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 국도25호선 우회도로 및 남해고속도로 이용이 용이하여 창원 시내 및 타 지역으로의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기가 여러 차례 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2024년 9월 12일 접수된 김경환 씨의 근저당권(6,500,000원)이며, 2025년 5월 22일 접수된 채권자 김경환 씨의 임의경매개시결정(5,720,547원)이 등기되어 있습니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 근저당권, 임의경매 등은 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시될 수 있으나, 현재 제공된 정보로는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 동읍 용잠리 일대는 주거 단지와 함께 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 창원 도심과의 접근성이 용이하여 롯데마트, 이마트 등 대형마트 이용이 가능하며, 농협하나로마트와 전통시장 등도 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 지역 개발 현황

동읍 지역은 과거 농촌 지역이었으나, 최근 몇 년간 신도시 개발 및 교통망 확충 등으로 주거 기능이 강화되고 있는 지역입니다. 신규 아파트 단지가 공급되면서 주거 환경이 개선되고 있으며, 창원 도심과의 연계성이 강화되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 창덕중학교가 소재하며, 동읍 내에 초등학교 및 중학교가 분포하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

단지 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 창원 시내의 다양한 편의시설 접근이 용이합니다. 농협하나로마트, 전통시장 등이 가까이 있습니다.

5.3. 의료 시설

종합병원은 창원 시내에 위치하고 있으며, 도보 접근 가능한 거리는 아니나 차량 이용 시 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 상태

본건이 속한 춘광파크맨션 단지는 1991년경 준공된 것으로 파악되어, 건축된 지 약 35년이 경과한 노후 아파트입니다. 내부 마감재 노후화 및 설비 관련 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역(폐수)에 포함되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 미확인 사항

감정평가서에 따르면 임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 아파트 내부 조사가 불가능했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 점유 관계, 미납 관리비 등은 별도 확인이 필수적입니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건의 즉각적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 개발 과정에서 발생할 수 있는 소음, 먼지 등은 고려해야 할 사항입니다.

6.5. 건축물대장 정보 불일치

제공된 JSON 형식의 건축물표제부 요약 정보에서 본건의 주 용도가 '공장'으로 표기되고 사용 승인일이 1955년으로 기재된 부분이 있으나, 이는 아파트라는 명확한 용도 및 감정평가 요약 정보와 상이합니다. 해당 정보는 오류이거나 다른 용도의 건물에 대한 정보일 가능성이 높으며, 본건은 아파트로서 기능하고 있음을 감안하여 평가하였습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍에 위치한 춘광파크맨션 아파트 경매 물건입니다. 1991년경 건축된 노후 아파트이지만, 비교적 양호한 교통 여건과 주변 개발 가능성을 갖추고 있습니다. 감정가는 5,500만원으로, 이는 동 지역 유사 면적 아파트 실거래가 대비 다소 낮게 형성된 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황 미상, 내부 상태 확인 불가 등은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 창원 도심 및 김해 진영과의 접근성이 양호한 입지

* 동읍 지역의 지속적인 개발로 인한 잠재적 가치 상승 기대

* 상대적으로 낮은 감정가 수준으로 시세 대비 저렴한 매수 기회 가능성

* 인수할 임차 보증금 없음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 58,000,000원이며, 임차인이 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가가 입찰가의 중요한 기준이 될 수 있습니다. 최근 동읍 지역 아파트 실거래가 수준(예: 78.44㎡ 규모 아파트가 7,500만원 수준)을 참고하였을 때, 본건(84.46㎡)의 가치는 감정가 이상으로 평가될 여지가 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 권리 분석, 현장 조사 결과, 임장 활동을 통한 시세 및 동종 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 내부 상태 확인 불가 및 건물 노후도 등을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 보수적으로 감정가 수준 또는 소폭 상승한 6,000만원 ~ 7,000만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.