나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11471 [1] 경상남도 창원시 성산구 대원동 96-6 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 대원동 소재 '대원초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 7층건 내, 제4층 제405호로서 일반적 현황은
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

현황 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 현황 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 남서측으로 노폭 약6m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(대원지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금 등으로 인하여 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11471 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대원동 96-6 4층 405호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 46,000,000원

토지면적: 9.17㎡ (약 2.77평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.45㎡ (약 8.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOO (동창원농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 대원동 소재 '대원초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물은 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(대원지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

* 주변 시설

대원초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변 지역은 주거 및 상업 용도가 혼재되어 있으며, 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다. 예비 조사를 통해 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2006년 11월 15일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권(을4)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

현재 등기부상 매각으로 인해 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 관련 상세 내용이 없어 낙찰 후 재확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 50,624,739원입니다 (근저당 20,000,000원 + 가압류 30,624,739원).

* 임차인 현황

* 김 (보증금 2,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-08): 대항력 없음.

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-11): 대항력 없음.

* 주식회사하얀전기 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-05-28): 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계

0원. 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 대원동은 창원시 성산구의 일부로서, 지역 내에서 주거 및 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다.

* 인근 대원초등학교의 존재는 일정 수준의 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 근린생활시설과의 혼재는 지역 내 소비 활동이 이루어지고 있음을 시사하며, 오피스텔로서의 임대 수익 또는 실거주 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경

대상 물건 인근에 대원초등학교가 있어 자녀를 둔 세대에게는 교육 환경 측면에서 이점이 있습니다.

* 교통 및 편의시설

차량 접근성이 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 곤란

감정평가 당시 현장 방문 시 잠금 등으로 인해 건물 내부 확인이 어려워, 인근 유사 물건의 일반적인 현황, 공부, 탐문 조사 결과 등을 토대로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태나 구조는 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황 및 결과가 본 물건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획의 제한

준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 여러 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용 시 관련 규제 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 대원동에 위치한 오피스텔로, 대원초등학교 인근에 자리 잡아 교육 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠다는 점과 공동담보 물건이라는 점, 복잡한 토지이용계획은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재의 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 대원초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설 접근성도 좋습니다.

* 소형 면적으로 1~2인 가구의 임대 수익 목적 또는 실거주 목적 모두 고려 가능합니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 46,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (같은 건물, '대원그린빌' 기준):

* 2024년 1월 25일, 7층, 27.95㎡: 50,000,000원

* 2025년 3월 24일, 5층, 27.95㎡: 58,000,000원

* 2025년 1월 25일, 4층, 23.21㎡: 35,000,000원

* 본 물건은 4층, 26.45㎡입니다.

가장 유사한 사례인 2025년 1월 25일 4층 거래(23.21㎡, 35,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본건(26.45㎡)은 면적이 다소 크지만 같은 층이므로 35,000,000원 이상으로 가치를 판단할 수 있습니다.

최근 최고가 58,000,000원과 최저가 35,000,000원 사이에서, 감정가 46,000,000원 및 4층 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 투자 관점에서 40,000,000원 ~ 45,000,000원 범위를 예상 입찰가로 제시합니다. 4층 23.21㎡가 3,500만원에 거래된 점을 감안하면, 4,000만원 내외 또는 그 이하로도 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.