나이스옥션 법원경매 대구 2025타경838 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 6층621호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 ""경북여자고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 건물, 주상복합아파트, 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상21층 건물 중 6층 621호로서,

외벽 : 알루미늄복합판넬, 몰탈위페인팅, 화강석 등 마감.

내벽 : 벽지,타일 등 마감.

바닥 : 강화마루, 타일 등 마감.

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

1)냉난방설비 : 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

2)기타설비 : 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 14필지 일단의 부정형 토지임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 도개설되어 있어 출입용이함.

토지이용계획 및 제한상태

별첨 ""토지이용계획확인원"" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 이예나 전세사기피해자 결정통지서 제출함. 전세사기피해자 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경838 (1)

* 소재지: 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 6층 621호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 104,000,000원

* 토지면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

* 건물면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO (이 )

1.2. 건물 상세 정보

* 건물명: 반월당 아너스 제네스타워 오피스텔

* 준공연도: 2019년

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상21층 건물 중 6층 621호

* 전용면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대구광역시 중구 남산동 소재 "경북여자고등학교" 북측 인근에 위치

* 주변: 상업용, 업무용 건물, 주상복합아파트, 오피스텔 밀집 지역

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통

* 건물 단지 주변으로 도로가 개설되어 있어 출입 용이

* 인근 대중교통 이용 편리

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

* 말소기준권리: 이예나 명의의 대구지방법원 강제경매개시결정 (2025타경838, 등기 접수일 2025-05-19)

* 총 등기부 채권액: 110,000,000원 (주채권자 이OO)

3.2. 인수되는 주요 권리

* 을구 1번: 이예나 명의 주택임차권 (보증금 110,000,000원, 전입일 2021-09-24, 확정일자 2021-09-24)

* 상기 임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 임대차보증금이 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이예나 (이 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원 (전세)

* 전입일자: 2021-09-24

* 확정일자: 2021-09-24

* 대항력: 있음

* 특이사항: 전세사기 피해자 결정통지서 제출, 전세사기 피해자 우선매수권 있음.

3.4. 기타 권리 사항

* 공유자 우선매수 신고 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 대구 중구 남산동의 중심 상업 및 업무지구에 위치

* 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등 복합 용도 지역

4.2. 최근 실거래가 동향 (전용면적 약 21.75~22.11㎡ 기준)

* 2026년 4월 11일: 91,500,000원 (22.113㎡, 14층)

* 2026년 7월 15일: 100,000,000원 (21.8852㎡, 3층)

* 2025년 9월 24일: 100,000,000원 (21.7589㎡, 5층)

4.3. 상권 종합 의견

* 최근 거래가는 9,150만원에서 1억원 사이로 형성, 본건 감정가(104,000,000원) 대비 시세 조사를 통한 진입 여부 판단 필요.

* 신축 건물(2019년 준공)로 상품성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

* 난방: 도시가스 보일러

* 부대설비: 위생/급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등 완비

5.2. 주변 생활 인프라

* 인근 경북여자고등학교 및 각종 상업 시설, 금융기관, 병원 등 편의시설 풍부

* 대중교통 이용 편리 (반월당역 인근)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금 부담

* 약 1.1억원 규모의 선순위 임차 보증금 인수 위험 존재. (보증금 전액 또는 일부)

6.2. 임차인 관련 복잡성

* 임차인 이예나 씨가 전세사기 피해자로 결정되었으며, 우선매수권 보유.

* 이는 협상 과정 또는 매각 절차에 추가적인 변수로 작용할 수 있음.

6.3. 공유자 우선매수 신고

* 해당 물건지에 공유자가 있으며, 경매 시 우선매수권을 행사할 수 있음.

* 이는 일반 입찰 경쟁에 영향을 미칠 수 있는 요소.

6.4. 감정가 대비 시세 현실화

* 최근 실거래가보다 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 시장 가치 재평가 필요.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 본건은 대구광역시 중구의 핵심 입지에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 입지적 가치는 높으나, 인수해야 할 임차보증금 1.1억 원이라는 상당한 부담과 전세사기 피해자 관련 복잡한 권리 관계, 공유자 우선매수 신고 등 다수의 투자 위험 요소를 내포하고 있음.

7.2. 주요 특징 요약

* 장점: 도심 중심 입지, 신축급 건물, 양호한 생활 인프라

* 단점: 막대한 임차보증금 인수 위험, 권리관계 복잡성, 시세 대비 높은 감정가

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 투자 고려사항

* 우수한 입지로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력

* 안정적인 임대 수요 확보 가능성

8.2. 신중 검토 및 대비사항

* 인수 보증금 1.1억 원을 포함한 총 매수 비용 산정 및 자금 계획 철저 준비.

* 전세사기 피해자 관련 법적 절차 및 협상 가능성 면밀히 파악.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성에 대비.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 입찰가 산정 근거

* 면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

* 최근 실거래가 범위: 91,500,000원 ~ 100,000,000원

* 감정가: 104,000,000원

* 인수해야 할 임차 보증금: 110,000,000원

9.2. 예상 입찰가 제안

* 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치 평가 시, 최근 실거래가 하단부 및 중간값 범위를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

* 본건과 유사한 면적(22.113㎡)의 최근 거래가(91,500,000원)를 최저선으로, 중간값(약 95,000,000원)을 고려한 예상 입찰가를 제안함.

* 예상 입찰가: 95,000,000원

9.3. 최종 입찰 전략 제언

* 상기 제안 입찰가 95,000,000원을 기준으로 입찰할 경우, 총 매수 비용은 낙찰가 95,000,000원 + (110,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)이 됨.

* 따라서, 임차인에게 돌아가는 배당 금액이 높을수록 매수인의 실제 지출 부담이 줄어들므로, 배당 내역을 면밀히 파악해야 함.

* 복잡한 권리 관계와 높은 인수 부담금을 고려하여, 신중한 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 입찰가 결정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.