나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100362 [1] 경상북도 영주시 영주동 334-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새롬감정 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 영주동 소재 ""영주1동행정복지센터"" 남서측 인근에 소재하며, 부근일대는 근린상가, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 소로한면의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉) 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영주유치원(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(영주초등학교, 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2024-12-17)(경관법)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2)철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 으로서,
외벽:몰탈위 페인팅, 타일 등 마감.
내벽:몰탈위 페인팅, 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바닥:콘크리트, 장판지 및 일부 타일 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

기호2) 1,2층:근린생활시설, 3층:단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지""와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 영주시 영주동 334-11번지에 소재한 근린시설 및 단독주택 복합 건물입니다.

사건번호는 안동지원 2025타경100362 (1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

건물의 용도는 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중에 있습니다.

감정가는 456,365,600원이며, 토지 면적은 261.40㎡ (약 79.08평)이고 건물 면적은 438.56㎡ (약 132.66평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 이OO이며, 중복 사건으로 등록되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경상북도 영주시 영주동 소재 "영주1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린상가, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 영주유치원 및 영주초등학교 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2024년 03월 15일에 접수된 영주농업협동조합의 근저당권(을7)이며, 이보다 선순위 권리는 낙찰로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.1. 2.채권 총액

등기부상의 채권 총액은 280,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김폐찬: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-26, 대항력 없음.

* 양선식: 보증금 2,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2018-01-15, 확정일자 2025-06-11, 배당신고일자 2025-06-27, 대항력 없음.

* 장정희: 보증금 2,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입일자 2018-01-15, 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

임차인 장정희는 대항력이 있으므로, 보증금 2,000,000원이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 점은 본 건의 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 영주동 일대는 일반상업지역 내에서 근린생활시설과 주택이 혼합된 상권입니다. "영주1동행정복지센터" 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 영업 활동이 가능할 것으로 보입니다. 상권 자체는 대규모 상업지구라기보다는 지역 커뮤니티에 기반한 소규모 상권으로 이해할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 영주1동행정복지센터, 영주유치원, 영주초등학교가 소재하고 있어 교육 및 행정 서비스 접근성이 양호합니다. 차량 접근이 편리하며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 장정희: 보증금 2,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 중복 사건: 동일 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중인 경우, 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 혐오시설 관련 정보: 조사 결과, 영주 도심 인근에 납 폐기물 공장 설립 추진과 관련하여 주민들의 반대 시위가 있었던 사례가 확인되었습니다. 본 물건의 정확한 위치와 해당 공장 부지 간의 거리에 따라 환경적, 사회적 영향이 달라질 수 있으므로, 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영주시 영주동의 일반상업지역에 위치한 근린생활시설 및 단독주택 복합 건물로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 점은 대항력 있는 임차인 장정희의 존재로 인한 보증금 인수 부담입니다. 중복 사건 및 토지이용계획상의 제한 사항 또한 신중한 검토가 필요합니다. 납 폐기물 공장 설립 관련 논란이 있었던 점은 향후 지역 환경 및 이미지에 잠재적인 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사와 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역에 위치하여 상가 및 주택으로 활용 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* "영주1동행정복지센터" 인근으로 배후 수요 확보가 비교적 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인 관련 인수 부담을 충분히 인지하고, 명도 계획을 철저히 수립한다면 권리 분석상의 리스크를 관리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 456,365,600원입니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 장정희 임차인의 2,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 하나, 실질적인 입찰가는 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 임차인과의 협상 여부, 그리고 향후 지역 개발 계획 및 환경 이슈 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 특정 입찰가를 제시하기보다, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(임차인 보증금 인수)을 고려하여 감정가 이하 또는 인근 시세를 참고하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.