나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8036 [1] 대구광역시 동구 방촌동 1120-83 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 동구 방촌동 소재 '우방강촌1차아파트' 남측 인근에 위치하는 토지로서, 부근일대는 아파트단지, 연립주택, 각존 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지대로서, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '주거용(다세대주택 건부지)'로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 남측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 5미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역((12층이하)) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,중점경관관리구역(2018-04-10)<추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 기타: 본건 일련번호 1) 토지는 후첨 ‘사진용지’와 같이 1994.11.28.자로 사용승인된 다세대주택이 소재하고 있으나, 본 평가는 토지(일련번호 1)만 의뢰된 바, 이에 구애됨 없이 토지만 정상평가하였으며, 토지 및 지상 건물의 공유자가 다수인 점, 지상 건물로 인한 사용ㆍ수익에 현저한 제한을 받는 점 등을 종합적으로 고려하여 소유권행사에 제한받는 경우의 토지단가를 후첨 ‘토지 감정평가 명세표’상 비고란에 부기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 동구 방촌동 소재 &amp;apos;우방아파트1차&amp;apos; 남측 인근에 위치하는&amp;apos; 제시동 제2층 제201호 구분건물(다세대주택)로, 부근일대는 아파트단지, 주변상가 및 다세대주택 등으로 형성되어 있으며 주위 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) : 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 스라브 및 아스팔트슁글지붕 3층건중 제2층 제201호 구분건물(단위세대)로서, -외벽: 외장타일붙임 및 몰탈위 페인팅, -내벽: 벽지 및 타일 등 마감, -바닥: 장판지 및 타일, -창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 일단의 부정형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측 및 남측으로 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

방촌동 1120-82 : 제2종일반주거지역((12층이하)), 가축사육제한구역&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 상대보호구역&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;, 비행안전제5구역(전술)&lt;군사기지 및 군사시설 보호법&gt;, 중점경관관리구역(2018-04-10) &lt;추가기재&gt;하천구역에 대하여는 건설과 문의바람 방촌동 1120-83 : 제2종일반주거지역((12층이하)) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 상대보호구역&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;, 비행안전제5구역(전술)&lt;군사기지 및 군사시설 보호법&gt;, 중점경관관리구역(2018-04-10) &lt;추가기재&gt;하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건 내부확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 동유형 단위세대의 표준적 내부구조 사용자재 등을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 목록1 지분매각(공유자 우선매수권 없음). 목록2 건물등기부상 대지권 미등기이고 공부상 "시동 201호"이나 통칭 “현대빌라트 107동 201호”로 표기되어 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

대구광역시 동구 방촌동 1120-83

1.2. 건물 종류

다세대주택

1.3. 사건 정보

대구지방법원 2025타경8036 (1)

1.4. 감정가

212,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지 면적: 1315.00㎡ (약 397.76평)

* 토지 지분: 73.11㎡ (약 22.12평)

* 건물 면적: 96.96㎡ (약 29.33평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

박

1.9. 특이사항

중복사건, 공유자우선매수신고, 대지권미등기, 대항력있는 임차인, 일괄매각. 목록1 지분매각(공유자 우선매수권 없음). 건물등기부상 대지권 미등기이며, 공부상 "시동 201호"이나 통칭 “현대빌라트 107동 201호”로 표기되어 사용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 동구 방촌동 소재 '우방강촌1차아파트' 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트 단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용현황

대상 물건의 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '주거용(다세대주택 건부지)'으로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역((12층이하))

* 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 비행안전제5구역(전술)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 을구 6번 전세권(2022.05.20. 접수)으로 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 주택임차권(박소연)이 있습니다. 임대차 보증금 190,000,000원이며, 전입일자 2022.05.20., 확정일자 2023.10.27.입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원 (전세권 성격)

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2023-10-27

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 보증금 190,000,000원이 명시되어 있어 명확히 파악됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 901,600,000원

* 집합건물 등기부채권 총액: 380,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 방촌동 일대의 다세대주택 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 차이를 보입니다.

* 51.96㎡, 1991년식: 85,000,000원 (약 1,635,873원/㎡)

* 71.45㎡, 1992년식: 74,000,000원 (약 1,035,759원/㎡)

* 74.02㎡, 2001년식: 138,000,000원 (약 1,864,361원/㎡)

본건 물건은 96.96㎡ 면적과 1994년경 건축 연식을 고려할 때, 해당 시세 범위를 참고하여 접근이 필요합니다. 현재 감정가 212,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (임대)

제공된 전월세 정보가 매매 정보와 동일하여 정확한 임대 시세 분석이 어렵습니다.

4.3. 건물 연식 및 상태

건축물 사용승인일은 1994년 11월 28일경으로 추정되며, 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조의 3층 건물 중 제2층에 위치합니다. 내외부 마감 및 설비는 일반적인 수준으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 일대에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 구체적인 교육시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

아파트 단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 어우러진 주거 및 상업 복합 지역으로, '우방강촌1차아파트'와 인접하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박 임차인은 190,000,000원의 보증금을 가지고 대항력이 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용에 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기

건물 등기부상 대지권 미등기 상태로, 향후 대지권 확보를 위한 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고 가능성이 있어, 입찰 시 경쟁자 외에 공유자가 해당 물건을 최고가 입찰가와 동일한 금액으로 낙찰받을 수 있는 위험이 존재합니다.

6.4. 중복사건

중복사건이 존재하여, 경매 절차 진행 및 권리 관계가 복잡해질 수 있습니다.

6.5. 지상 건물로 인한 사용수익 제한 가능성

토지 감정평가 요약에 따르면, 토지 및 지상 건물의 공유자가 다수이며, 지상 건물로 인한 사용·수익에 현저한 제한을 받을 수 있다는 점이 언급되어 있습니다. 이는 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.6. 혐오시설

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 항공기 소음 등이 발생할 수 있는 지역입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 방촌동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 대지권 미등기, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금(190,000,000원)이 현재 추정되는 시세(약 100,000,000원 ~ 160,000,000원)보다 높다는 점은 상당한 주의가 필요하며, 매각으로 인한 채권액 등을 고려했을 때 임차인이 전액 배당받기 어려울 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시장 시세로 인해 경매를 통한 시세차익 가능성이 존재합니다.

* 다세대주택이 밀집한 지역으로, 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 적극적인 권리 분석과 명도 협상, 그리고 대지권 문제를 해결할 경우 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 212,000,000원

* 주변 시세 (추정): 100,000,000원 ~ 160,000,000원

* 인수될 임차인 보증금 (추정): 190,000,000원

상기 물건은 임차인의 인수되는 보증금이 해당 물건의 추정 시세보다 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 총 매수 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다. 권리 관계 및 제반 위험 요소를 고려했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.

상기 분석에 따른 보수적인 예상 입찰가는 약 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 현재 추정되는 시장 가치와 인수될 보증금을 고려한 매우 낮은 수준의 입찰가이며, 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 상당할 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.