나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20286 [1] 충청남도 공주시 반포면 학봉리 617-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충남 공주시 반포면 학봉리 소재 ""박봉회전교차로"" 서측에 위치하고 있으며, 주위는 도로를 중심으로 근린생활 시설 및 숙박시설 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

가. 기호(1) : 부정형의 토지로 근린생활시설의 건부지로 이용중임

나. 기호(3) : 부정형의 토지로 주차장으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 2차로 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(공주학봉리도요지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

기호(3) 토지는 공부상 ""답"" 이나 현황 ""주차장""으로 이용중임. 이에 원상회복의무가 발생할 수 있으니 이 부분에 유의할 것.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 2층 건물로서

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 인테리어 소재 마감 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

전체적으로 근린생활 시설로 이용중이며, 2층의 일부는 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물로서의 야외 테라스가 존재함.

공부와의 차이

1층의 주차장의 일부를 용도변경하여 근린생활 시설로 이용중임. 이에 원상회복 명령이 발생할 수 있으니 이부분에 유의할 것.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등이 미상임.

물건 비고

* 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.
* 목록2-1층 주차장 일부를 용도변경하여 근린생활 시설로 이용중인바 원상회복 명령 발하여질 가능성 있음.
* 목록3-농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환). 현황 주차장으로 이용중이므로 포장부분 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 공주지원 2025타경20286 (1)

용도: 근린시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 대전중앙신용협동조합 (등기부 요약 참조)

1.2. 토지 정보

소재지: 충청남도 공주시 반포면 학봉리 617-8

토지면적: 1263.00㎡ (약 381.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 공부상 현황: 공부상 '답'이나 현황 '주차장'으로 이용 중

1.3. 건물 정보

건물면적: 494.15㎡ (약 149.48평)

건물 제시외면적: 90.34㎡ (약 27.33평) (매각 포함)

건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 2층 건물

주요 용도: 근린생활시설 (2종), 2층 일부 단독주택 이용 중

1.4. 감정가

총 감정가: 2,943,469,300원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충남 공주시 반포면 학봉리 소재 '박봉회전교차로' 서측에 위치하고 있습니다.

주변은 도로를 중심으로 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

가. 토지 이용: 기호(1) 토지는 근린생활시설 건부지로, 기호(3) 토지는 주차장으로 이용 중입니다.

나. 인접 도로: 남측으로 2차로 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2017-04-27 근저당권 (주식회사에어포스원대부)

등기부채권 총액: 1,378,000,000원

* 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기(대전중앙신용협동조합)는 말소될 예정입니다.

* 토지 등기부상 소유권 이전(협의분할에 의한 상속) 및 근저당권, 임의경매 내역이 확인됩니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존 및 근저당권, 임의경매 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업자): 2019-10-31

확정일자: 2025-08-05

배당신고일자: 2025-08-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업자): 2018-01-29

확정일자: 2018-01-29

배당신고일자: 2025-08-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

주변에 다양한 근린생활시설 및 숙박시설이 입점해 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다. '박봉회전교차로' 인근의 교통 요충지로서 유동 인구 및 차량 통행량이 있을 것으로 예상됩니다. 제2종 근린생활시설로 등록된 건물로서, 인근 상권과 연계한 다양한 업종(식당, 카페, 소매점 등) 운영이 가능합니다.

5. 생활정보

본 물건지 인근에는 기본적인 생활 편의시설들이 분포하고 있으며, 시내버스 승강장이 소재하여 지역 내 이동이 편리합니다. 학봉초등학교와 같은 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 원상회복 명령 가능성

* 목록2(건물)의 1층 주차장 일부를 용도 변경하여 근린생활시설로 이용 중인바, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 목록3(토지)의 경우, 공부상 '답'이나 현황 '주차장'으로 이용 중이며 포장 부분에 대한 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명

* 목록3 토지(현황 주차장)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 경매 보증금 반환이 거부될 수 있으니 유의해야 합니다.

6.3. 기타

* 구체적인 임대차 관계는 미상입니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 제한이 존재하므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공주시 반포면의 주요 도로변에 위치한 근린생활시설 및 토지입니다. 감정가 대비 현재 시장 가치, 주변 상권 및 교통 여건을 고려할 때 사업 목적이나 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 토지의 현황 이용(주차장) 및 건물 일부(주차장 용도변경)에 대한 원상회복 명령 가능성과 농지취득자격증명 제출 필요성 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성: '박봉회전교차로' 인근 대로변에 위치하여 차량 접근성이 좋고 시내버스 승강장이 인접해 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설 건물과 주차장으로 이용 중인 토지를 일괄 매각받아 상업 시설 운영, 임대 수익 창출 등 다목적 활용이 가능합니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,943,469,300원입니다. 제시된 리스크(원상회복, 농지취득 관련)를 고려하고, 향후 수익성 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 잠재적 리스크와 향후 원상회복 비용 등을 감안할 때, 감정가를 기준으로 하되 최대 2,850,000,000원에서 2,900,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 시장 조사를 바탕으로 조정될 수 있는 예상 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.