나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502458 [1] 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재‘도담초등학교’북서측 인근에 위치하고 있는 라온프라
이빗시티Ⅱ 제503호로 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역
으로 북측 인근에 '세종로컬푸드직매장 싱싱장터'가 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 동측으로 근접하여 BRT노
선이 지나고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건물중 제5층 제503호로
외벽 : 화강석, 미장스톤 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(건축물현황도상 거실및침실, 욕실겸화장실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 광로에 접하며 서측 및 남측으로 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

①토지 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접
함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역).
②토지 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접
함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역
(전부제한구역).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경502458 (1)

소재지: 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 5층503호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

감정가: 88,000,000원

토지면적: 7.49㎡ (약 2.27평)

건물면적: 19.62㎡ (약 5.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 건물 상세 정보

구분건물감정평가요항표 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 8층 건물 중 5층 503호

외벽 마감: 화강석, 미장스톤 및 몰탈위 페인팅 등

내벽 마감: 벽지 및 타일 붙임 등

창호: 섀시창호

이용 상태: 도시형생활주택 (건축물현황도상 거실, 침실, 욕실 겸 화장실 등)으로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등

1.3. 토지 상세 정보

형상 및 이용 상태: 2필 일단의 가장형 토지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용 중

인접 도로 상태: 동측으로 광로, 서측 및 남측으로 중로에 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류, 중로1류/2류, 가축사육제한구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 '도담초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

북측 인근에는 '세종로컬푸드직매장 싱싱장터'가 위치하고 있습니다. [cite: none]

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재합니다.

동측으로 근접하여 BRT 노선이 지나가 교통 편의성이 높습니다.

2.3. 생활 편의 시설

도담초등학교, 도담중학교, 도담고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학군이 우수합니다.

세종충남대학교병원이 도담동에 위치해 있어 의료 접근성이 좋습니다.

정부세종청사 및 주요 행정기관과의 접근성도 양호한 편입니다.

2.4. 주변 상권

다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

채권자: 조OO (경매 신청 채권자)

부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조은송 (조 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-26

확정일자: 2021-10-12

배당신고일자: 2023-09-11

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 선순위 임차권자입니다.

3.3. 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 22일 접수된 세종세무서장의 압류(갑5)입니다.

을구 3번 주택임차권(조은송)은 접수일자 2023년 9월 11일, 권리금액 100,000,000원으로 등재되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 매수인에게 인수됩니다. [cite: none]

따라서, 임차인 조은송의 보증금 100,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: none]

기타 갑구의 소유권이전 등기(갑2, 갑4)와 을구의 주택임차권(을3), 갑구의 압류(갑5, 갑6, 갑7)는 강제경매개시결정(갑6)을 기준으로 말소될 예정입니다.

3.4. 권리분석 요약

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (보증금 100,000,000원)

인수 보증금 합계: 100,000,000원 (낙찰 후 배당으로 전액 변제되지 않는 금액)

4. 상권분석

4.1. 입지적 장점

본건이 위치한 도담동은 세종시의 주요 행정 및 상업 중심지 접근성이 우수합니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

BRT 노선 인접, 시내버스 승강장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

'세종로컬푸드직매장 싱싱장터' 등 지역 특화 시설도 인근에 위치합니다.

4.2. 향후 전망

세종시 개발 계획 및 정부 기관 이전 등 장기적인 발전 가능성을 고려할 때, 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 도시형생활주택으로 활용되고 있으며, 거실, 침실, 욕실 등으로 구성되어 있습니다. [cite: none]

건물 내 위생, 급배수, 소방, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다. [cite: none]

5.2. 교육 환경

도담초등학교, 도담중학교, 도담고등학교 등 우수한 학군이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다.

5.3. 주변 편의 시설

세종충남대학교병원, 홈플러스, 세종중앙타운 등 의료, 쇼핑 시설 접근이 용이합니다.

다수의 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(조은송, 보증금 100,000,000원)의 존재입니다. [cite: none]

해당 임차인의 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 합니다.

현재 예상되는 시장가 대비 인수해야 할 보증금이 높아, 낙찰 후 총 지출 비용이 상당할 수 있습니다. [cite: none]

6.2. 소형 면적의 환금성

건물 전용면적이 19.62㎡ (약 5.93평)으로 비교적 협소하여, 향후 매각 시 환금성에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 도담동의 우수한 입지 조건, 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의 시설 및 양호한 교육 환경을 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

하지만, 1억원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. [cite: none]

이는 경매 물건의 총 매수 비용을 상승시키며, 현재 시세와 비교했을 때 투자 가치를 신중하게 검토해야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 매력

세종시 도담동은 세종시 내에서도 핵심 지역으로 평가받으며, 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

BRT 노선을 중심으로 한 뛰어난 교통망은 직주근접 및 광역 접근성을 높여줍니다.

8.2. 생활 인프라

학교, 병원, 상업시설 등 생활에 필요한 모든 인프라가 잘 갖추어져 있어 정주 여건이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시장 시세에 따르면, 유사 면적대의 오피스텔 실거래가가 약 80,000,000원에서 90,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 88,000,000원입니다.

그러나, 본 건은 100,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

이는 총 매수 비용이 최소 100,000,000원(인수 보증금) + 입찰가로 구성됨을 의미합니다.

현 시세(8000만~9000만원)를 감안할 때, 낙찰받더라도 총 지출 비용이 부동산 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외하고 시세와 비교하여 산정해야 합니다.

현재 시장 상황 및 인수해야 할 보증금을 고려할 때, 입찰가는 0원 또는 명목상의 금액으로 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

즉, 본건의 실질적인 매입 총액은 (입찰가 + 100,000,000원)이 되며, 이는 현재 시세를 초과하는 금액이 될 가능성이 매우 높습니다.

매수인은 해당 임차인의 보증금 인수 조건을 최우선으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.