나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5323 [1] 충청북도 단양군 단성면 가산리 749-9 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 단양군 단성면 가산리 소재 ""상선암"" 남서측 인근에 위치하고 있는 부동
산(""대"" 1필지)이며, 주위는 ""월악산국립공원"" 구역으로서 ""상선암"" 계곡,임야 등으로 형
성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1)는 지적도상 맹지이며, 인접 타인토지를 이용하여 접근 가능하며, 인근
국도(59호)에 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지의 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 ""대""로서
일반건축물대장에 등재되어 있는 타인 소유(서정태, 토지 소유자 심의수 기준 토지 전전전
소유자)의 평가 상태(지붕 붕괴되어 없고 내부 벽체도 대부분 붕괴, 외벽만 있음)의 주택이
소재하고 있음.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지이며, 인접 타인 소유 토지를 이용하여 도보로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역,가축사육제한구역(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
공원마을지구(2023-05-01)(자연공원법),국립공원(월악산국립공원)(자연공원법),한강폐기물
매립시설 설치 제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

본건 토지에 일반건축물대장에 등재되어 있는 타인 소유(서정태, 토지 소유자 심의수 기준
토지 전전전 소유자)의 폐가 상태의 주택 등이 소재하고 있음(첨부 사진 참조)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.본건은 월악산국립공원 구역에 소재하고 있으므로 자연공원법에 의한 행위제한 [제23조(행위허가) 제1항]등 자세한 내용은 감정평가서참조.
2.본건 토지에 첨부 사진과 같이 폐가상태의 주택 등이 소재하며 건물은 일반건축물대장(등기사항전부증명서는 없음)이 있으며 건축물대장상 소유자 등 자세한 내용은 감정평가서 참조.
3.본건 토지는 폐가상태의 제시외건물이 소재하고 있어 이에 구애없이 평가 하였으며 폐가상태이나 타인 소유 건물이 소재하고 있어 토지에 영향이 있을 경우의 단가는 금 118,000원임. (감정평가서 참조)
4.매각대상 아닌 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립여부는 불분명.
5.지적도상 맹지이나 인접 타인 토지를 이용하여 도보로 접근 가능.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제천지원 2025타경5323 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 연

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 단양군 단성면 가산리 749-9

용도: 대지

토지면적: 719.00㎡ (약 217.5평)

건물면적: 0.00㎡ (본건 매각 대상에서 제외)

매각대상: 토지매각

감정가: 106,412,000원

1.3. 특이사항

법정지상권 (성립 여부 불분명), 건물매각제외, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 단양군 단성면 가산리 소재 상선암 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 월악산국립공원 구역으로, 상선암 계곡 및 임야 등으로 형성된 지역이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

지적도상 맹지이나, 인접 타인 토지를 이용하여 도보로 접근 가능합니다.

인근 국도(59호)에 대중교통이 운행되고 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액: 197,400,000원

* 소유권 이전: 유한웅 (1996-11-23), 심의수 (2015-04-16)

* 근저당권: 연규탁 (2018-06-25, 50,000,000원 - 말소기준권리), 김희경 (2022-05-31, 25,000,000원 - 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-12-27, 122,400,000원 - 말소)

* 임의경매개시결정: 연규탁 (2025-05-26, 45,844,931원 - 말소)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (세부 내용은 감정평가서 참조 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 국립공원 구역 내에 위치하여 상업 시설보다는 관광 및 휴양 관련 시설이 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 여가 시설

월악산국립공원 및 상선암 등 자연 경관을 즐길 수 있는 환경입니다.

인근 국도(59호)를 통한 대중교통 이용 시 단양군 소재지의 편의시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 행위 제한

본건은 월악산국립공원 구역 내에 소재하므로, 자연공원법에 의한 행위 제한이 따릅니다. (제23조(행위허가) 제1항 등) 자세한 내용은 감정평가서를 참조해야 합니다.

6.2. 건물 및 법정지상권

* 본건 토지 위에 일반건축물대장에 등재된 타인 소유의 폐가 상태 주택 등이 소재합니다.

* 해당 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

* 폐가 상태의 제시외 건물이 타인 소유이며, 이에 구애 없이 토지가 평가되었으나, 해당 건물로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

* 만약 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 도로 접근성

지적도상 맹지이며, 인접한 타인 소유 토지를 이용하여 도보로만 접근 가능합니다.

6.4. 재매각 물건

본건은 재매각 사건으로, 이전 입찰 과정에서의 유찰 또는 매수인 미납 사유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.5. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역은 월악산국립공원을 중심으로 자연 경관이 잘 보존되어 있으며, 캠핑장 및 펜션 등 관광 관련 시설이 일부 확인됩니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 인근에 특별한 혐오시설이 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 환경 관련 뉴스를 통해 수도권 쓰레기 반입 관련 논란이 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 월악산국립공원이라는 뛰어난 자연환경 속에 위치한 토지이나, 지적도상 맹지, 타인 소유의 폐가 건물 존재, 건물 매각 제외, 법정지상권 성립 불확실성, 국립공원법에 따른 행위 제한 등 여러 복합적인 권리 및 이용상의 제약 요인을 가지고 있습니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 청정 자연 환경: 월악산국립공원 인근의 쾌적한 입지는 잠재적 가치를 지닙니다.

* 자연 친화적 활용 가능성: 자연 경관을 활용한 투자 (예: 소규모 펜션, 캠핑장 부지 등 - 단, 국립공원법 및 행위 제한 확인 필수).

* 경쟁률 저하 가능성: 여러 리스크 요인으로 인해 일반 투자자의 접근이 제한될 수 있어, 철저한 권리 분석 및 현장 확인을 마친 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 106,412,000원이며, 토지 면적 719㎡를 기준으로 ㎡당 약 148,000원 수준입니다.

본건은 다수의 리스크 요인(맹지, 타인 소유 폐가, 법정지상권 불확실성, 공원법 제한, 재매각)을 복합적으로 안고 있어, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 대비 60% ~ 80% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 예상치이며, 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 폐가 및 인접 토지 이용 현황, 법정지상권 성립 가능성, 공원법상 행위 허가 가능 범위 등을 면밀히 확인하고, 전문가와 상담 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.