나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20656 [1] 강원특별자치도 원주시 일산동 153-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 일산동 소재 ""원주세브란스기독병원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
다가구주택, 근린생활시설, 상가주택, 오피스텔 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형(기호 3은 사다리형) 토지로서 남동하향완경사지이며, '다가구주택 건부지'로 이용 중
임.

인접 도로상태

기호 1은 북측으로 폭 약 6m, 기호 3은 남동측으로 약 2-4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(200m-500m).
기호 1 : 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 교육환경보호구역(연세대학교의과대학).
기호 3,4 : 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건(2021. 3월 사용승인)으로서
외벽 : 전면 인조석 붙임, 측면, 후면 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호 : PVC샷시 이중창.

이용상태

지하1층 : 다가구주택(3개호),
1층 : 다가구주택(1개호),
2-4층 : 다가구주택(각층 4개호),
옥탑 : 다가구주택(1개호) 및 계단실.

설비내역

위생시설 및 급,배수시설 되어 있으며, 승강기 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설 등 되어
있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도 및 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

공부상 본건 건물은 ""다가구주택 및 제2종근린생활시설""로 되어 있으나, 현황 전체 ""다가구
주택""으로 이용 중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 공부상 "다가구주택 및 제2종근린생활시설"이나 현황은 "다가구주택"임
- 공부상 지하1층은 사무소(창고), 1,2층 사무소, 3,4층은 다가구주택(각층 1가구), 옥탑1층은 옥탑 및 다락 등 이나 현황은 다가구주택[지하 1층(3가구), 1층(1가구), 2~4층(각층 4가구), 옥탑1층(1가구)]임-자세한 사항은 현황조사서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경20656 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 일산동 153-7 (신주소: 강원특별자치도 원주시 일산로36번길 17-1)

용도: 공부상 "다가구주택 및 제2종근린생활시설"이나 현황은 "다가구주택"임.

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2021년 03월 05일

감정가: 1,365,399,570원

매각구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 495.00㎡ (약 149.74평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 483.59㎡ (약 146.29평)

건물 제시외 면적: 113.42㎡ (제시외 건물 포함 매각)

토지 지분: 216.7561㎡ (정확한 지분율 및 토지 분할 정보 추가 확인 필요)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 공동담보, 선순위임차권 존재.

* 일괄매각이며, 제시외 건물 포함.

* 공부상 지하1층 사무소(창고), 1,2층 사무소, 3,4층 다가구주택(각층 1가구), 옥탑1층 옥탑 및 다락 등이나, 현황은 다가구주택[지하 1층(3가구), 1층(1가구), 2~4층(각층 4가구), 옥탑1층(1가구)]으로 확인됨. (자세한 사항은 현황조사서 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 일산동 소재 "원주세브란스기독병원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설, 상가주택, 오피스텔 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

부정형(일부 사다리형) 토지로서 남동하향 완경사지이며, '다가구주택 건부지'로 이용 중입니다.

기호 1 토지는 북측으로 폭 약 6m, 기호 3 토지는 남동측으로 약 2-4m 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

공히 2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(200m-500m)입니다.

기호 1 토지는 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 교육환경보호구역(연세대학교의과대학)입니다.

기호 3,4 토지는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)입니다.

2.5. 주변 시설 정보

AI로서 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 실시간 주변 시설 검색(혐오시설 포함)은 제한적입니다. 제공된 정보에 따르면 병원(원주세브란스기독병원)이 인접해 있으며, 주택 및 상가 혼용지대로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부: 을8 (2021.03.29) 북원신용협동조합 근저당 600,000,000원 (말소기준권리)

* 건물 등기부: 을1 (2021.03.10) 북원신용협동조합 근저당 552,000,000원 (말소기준권리)

두 등기부의 말소기준권리 중 더 빠른 날짜는 건물 등기부의 2021년 03월 10일입니다. 따라서 해당 날짜 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: - 목록 4 을구 2번 지상권등기(2017.4.7.등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함"이라고 기재되어 있습니다. 제공된 등기부 요약에서는 해당 지상권 등기가 확인되지 않으므로, 이는 매우 중요한 인수 사항이 될 수 있으며, 반드시 등기사항전부증명서를 통해 직접 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

총 18명의 임차인이 확인됩니다. 제공된 정보에 따르면 대부분의 임차인이 '대항력 없음'으로 분류되어 있으며, 건물 등기부에 '주택임차권'으로 등기된 임차인들(박지현, 허은버드내, 오용현, 이영빈) 역시 말소 대상 권리입니다.

다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, '선순위임차권'이라는 특이사항이 있는 만큼, 실제 인수되는 보증금이 있는지 철저한 조사가 필요합니다.

3.4. 주요 임차인 정보 (일부)

* 박지현: 보증금 65,000,000원, 전입일자 2021-05-17, 확정일자 2021-05-02.

* 허은버드내: 보증금 65,000,000원, 전입일자 2022-01-13, 확정일자 2021-04-12.

* 성해랑: 보증금 60,000,000원, 전입일자 2024-09-03, 확정일자 2024-08-16.

* 오용현: 보증금 60,000,000원, 전입일자 2025-03-25, 확정일자 2025-03-07.

* 홍연주: 보증금 60,000,000원, 전입일자 2021-03-11, 확정일자 2021-03-11.

* 이재혁: 보증금 60,000,000원, 전입일자 2023-08-31, 확정일자 2024-07-25.

* 이영빈: 보증금 60,000,000원, 전입일자 2022-02-03, 확정일자 2022-02-03.

* 민상근: 보증금 30,000,000원, 차임 280,000원, 전입일자 2024-05-01, 확정일자 2024-05-01.

* 백소라: 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2024-12-30.

3.5. 보증금/차임 미상 임차인

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-17.

* 곽 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-21.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-03.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-08.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-01.

* 손 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-25.

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-22.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-23.

3.6. 권리분석 요약

말소기준권리 이후의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, '물건명세서'에 명시된 미소멸 지상권 등기(인수) 여부는 반드시 확인이 필요합니다. 또한, '선순위임차권'이라는 특이사항과 보증금/차임이 미상인 임차인들의 존재는 명도 및 최종 인수 금액에 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 관련 서류 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 우수성

병원(원주세브란스기독병원) 인근에 위치하여 풍부한 유동인구와 안정적인 임대 수요가 기대되는 지역입니다.

4.2. 주변 환경

다가구주택, 근린생활시설, 상가주택, 오피스텔 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 지역 내 상업 및 주거 활동이 활발한 곳입니다.

4.3. 건물 활용

공부상 '다가구주택 및 제2종근린생활시설'이나 현황은 '다가구주택'으로 사용 중입니다. 이는 주거 임대 수익에 집중하기 용이함을 시사합니다. 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 최신 건축 트렌드를 반영하고 있어 경쟁력이 있습니다.

4.4. 주차 시설

총 8대의 주차 공간(내부 기계식 6대, 외부 자주식 2대)이 확보되어 있어 입주자들의 편의를 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 원주세브란스기독병원이 위치하여 의료 접근성이 매우 우수합니다. 주택 및 상가 혼용지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리한 환경입니다.

5.3. 교육 환경

'교육환경보호구역(연세대학교의과대학)'으로 지정되어 있어 교육 환경 측면에서도 긍정적인 요소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

* '선순위임차권'이라는 특이사항과 함께 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 상태입니다.

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기'가 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 매수인이 인수해야 할 추가 부담이 될 수 있습니다.

* '중복사건, 공동담보' 표기는 경매 절차 진행이나 낙찰 결과에 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

6.2. 공부상 현황 상이

공부상 '제2종근린생활시설' 용도가 있으나, 현황은 '다가구주택'으로만 사용 중입니다. 이는 추후 용도 변경이나 법규 적용 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

'상대보호구역', '역사문화환경보존지역' 등으로 인해 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주세브란스기독병원 인근 역세권(의료기관 중심)에 위치한, 2021년에 사용 승인된 신축 다가구주택입니다. 주거와 상가가 혼재된 지역에 있어 기본적인 수요가 뒷받침되며, 병원이라는 앵커 시설이 집객 효과를 더합니다. 건물 자체의 연식 및 구조는 양호하나, 다수의 임차인 존재, '선순위임차권' 표기, '미소멸 지상권' 언급, '중복사건' 등 복잡하고 잠재적 리스크가 있는 권리 관계를 포함하고 있어, 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 공부상 용도와 현황의 차이 또한 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 병원 인근으로 풍부하고 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 신축 건물: 2021년 준공된 최신 건물로, 즉시 임대 및 활용 가능하며 유지보수 비용 절감 기대.

* 편리한 교통: 버스정류장 인근 위치 및 차량 접근 용이.

* 잠재적 가치: 철저한 권리분석을 통해 인수되는 권리 및 부담이 없다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,365,399,570원

* 분석 의견:

본 물건은 제시된 정보만으로는 권리관계의 복잡성(선순위임차권, 미소멸 지상권 등)으로 인해 명확한 인수 금액 산정이 어렵습니다. 또한, 다수의 임차인으로 인한 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 범위:

정확한 권리관계 확정 및 명도 가능성, 향후 예상 임대 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 11억 5천만원 ~ 12억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석에 따른 추정치이며, 실제 현장 방문, 등기사항 상세 확인, 임차인 면담, 주변 시세 조사를 통한 최종 입찰가 결정이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.