나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20644 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 1607-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 ""단관택지 사거리"" 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 노선상가지대로서 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량 출입 가능하고, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재
하며 버스 정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행 빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 완경사지를 자체 평탄화한 정방형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축
사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서,
- 외벽: 외장석재, 드라이비트 마감 등,
- 내벽: 벽지붙임, 일부 타일 붙임 및 인테리어 마감 등,
- 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(노래연습장, 체력단련장, 헬스장 등)로 이용 중임.

설비내역

승강기 설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본 건 건물 중 일반건축물대장상 ""옥탑1층 일반음식점(계단실) 14.66㎡, 옥탑1층 계단실
14.5㎡, 옥탑2층 기계실 14.5㎡""는 의뢰목록상 미제시되어 있는 바, 부합물 및 종물(기호
㉡~㉣)에 포함하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2 건물 옥상에 브럭조 화단이 소재하나 경제적 가치가 없어 매각에서 제외함
- 제시외건물(부합물 및 종물)의 면적은 개략적인 실측에 의하였는바, 정확한 면적은 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20644 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1607-9

용도: 근린시설

감정가: 3,324,841,120원

토지면적: 688.50㎡ (약 208.27평)

건물면적: 1420.56㎡ (약 430.32평)

건물 제시외면적: 65.66㎡ (약 19.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에이치에프에프삼이유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 "단관택지 사거리" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 노선상가지대로서 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 대상물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다. 원주시 시내버스는 다양한 노선으로 운행되고 있으며, 인근 버스 정류장(단구동 소재)을 통해 시내 곳곳으로 이동이 편리합니다.

인접 도로상태: 본 건 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(2024-10-25)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 2,419,201,624원입니다.

말소기준권리인 근저당권(을14, 을12) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나 모두 말소 처리되어 경매 완료 후에는 깨끗한 권리 상태가 될 것으로 예상됩니다.

경매개시결정 등기(갑28, 갑25)는 에이치에프에프삼이유동화전문유한회사가 채권자로 등재되어 있으며, 이는 본 임의경매의 근거가 됩니다.

임차인 현황:

* (주)복지TV강원방송: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 사업자등록일 2021-01-15. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입일자 2023-03-21, 확정일자 2023-04-17. 대항력 없음.

* 조영순(2층): 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2016-05-11. 대항력 없음.

* 조영순(3층): 보증금 40,000,000원, 차임 2,700,000원, 전입일자 2017-10-27. 대항력 없음.

인수되는 보증금:

위 임차인들은 모두 대항력이 없어 경매 인수되는 보증금은 없습니다. 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 건물은 "단관택지 사거리" 인근의 노선상가지대로에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성도가 양호한 편입니다.

주요 이용업종: 현재 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 주로 노래연습장, 체력단련장, 헬스장 등으로 활용되는 것으로 보입니다. 주변에 다양한 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 공원: 여성가족공원, 단관공원 등이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 원주중학교, 단구초등학교 등 교육 시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통해 원주시내 및 외곽으로의 접근성이 용이합니다.

* 편의시설: 단구동 내 다양한 편의시설(마트, 병원, 학원 등)이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 기타: 롯데시네마 등 문화 시설과도 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 관련:

* 제시외 건물(부합물 및 종물)의 면적은 개략적인 실측에 의하였으므로 정확한 면적은 측량이 필요합니다.

* 건물 옥상에 소재한 조적조 화단은 경제적 가치가 없어 매각에서 제외됩니다.

* 건축물대장상 옥탑층 용도(일반음식점, 계단실, 기계실 등) 일부가 의뢰목록상 미제시되어 부합물로 평가되었습니다.

권리 관련:

* 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 관련:

* 현재 등재된 임차인 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

혐오시설:

* 주변에 유해하거나 갈등을 유발할 수 있는 혐오시설(쓰레기 소각장, 아스콘 공장 등)이 현재 본 물건지와 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 원주시 전반적으로 갈등 유발 시설 추진 논의가 있는 점은 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 단관택지 사거리 인근의 상업지역에 위치한 근린시설 건물로, 양호한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승이 기대됩니다. 모든 권리가 말소 예정이며 인수되는 임차 보증금도 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다. 다만, 제시외 건물 관련 사항 및 옥상 화단 제외 등 매각 시 유의사항을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 단관택지 사거리 인근 상업지구 내 위치하여 접근성과 가시성이 좋음.

* 풍부한 배후 수요: 주변 공동주택 및 상업시설 밀집으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 권리관계 명확: 모든 기존 권리가 말소될 예정으로 낙찰 후 권리 인수 부담 없음.

* 활용도 높은 용도: 제2종 근린생활시설로 다양한 업종 유치가 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,324,841,120원이며, 인수되는 보증금이 없는 상태임을 고려할 때, 주변 시세 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 보수적으로 감정가의 80~90% 수준인 약 2,660,000,000원 ~ 2,990,000,000원을 기준으로 검토해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 참여 시에는 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.