나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1032 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 778-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 '장미공원' 북동측 인근에 위치하며 본건 주위는 주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 제반교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형평지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 도보접근 가능한 진입도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :준주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래즈지붕 단층 구조로서
외벽: 벽돌쌓기마감등
내벽: 벽지도배, 타일붙임등
창호: 샷시 2중창

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비등 구비되어 있으나 이용가능 여부는 확인을 요함.

부합물 및 종물

벽체이용 및 샷시조 판넬지붕 1층 소재 창고 약 9.1㎡, 조적조 1층 소재 계단 및 창고 약 4.8㎡가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2 건물 북서측 벽면은 인접한 건물과 밀착되어 있어 벽체를 같이 사용할 가능성 있으니 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1032 (1) 사건번호로 강원특별자치도 원주시 단계동 778-3에 소재한 단독주택입니다.

감정평가액은 200,856,000원이며, 토지면적은 150.30㎡(약 45.45평), 건물면적은 59.22㎡(약 17.92평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 원주축산업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 원주시 단계동 소재 '장미공원' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다. 남서측으로 도보 접근 가능한 진입도로가 소재합니다.

형태 및 이용상태: 토지는 정방형 평지로 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(전부제한 모든 축종제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2022년 11월 21일 접수된 원주축산업협동조합의 근저당권(120,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양

보증금: 6,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-06-17

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 말소기준권리보다 늦은 전입일자로 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-21

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 JSON 정보는 주로 연립, 다세대, 빌라에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

인근 빌라(삼광빌라, 1986년 건축, 66㎡)는 2026년 2월 8,500만원에 거래되었습니다.

인근 다세대(골든빌라, 1992년 건축, 54.83㎡)는 2026년 4월 5,900만원에 거래되었습니다.

신축 빌라(단계하나VIVACHE, 2017년 건축, 57.86㎡)는 2026년 5월 13,500만원에 거래되었습니다.

본 건은 150.30㎡의 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 감정가 200,856,000원 대비 지역 내 유사 단독주택 거래 사례가 없어 직접적인 비교는 어렵습니다. 토지 가치를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: '장미공원'이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 도보 접근 가능한 진입도로가 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 장 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 실질적인 인수 부담은 없습니다.

구조물 관련: 목록2 건물 북서측 벽면이 인접 건물과 밀착되어 있어 벽체 공동 사용 가능성이 있습니다. 이는 향후 유지보수 시 문제가 될 수 있으므로 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

제시외 건물: 약 13.90㎡의 제시외 건물(창고, 계단 등)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 건축법규 저촉 여부 및 활용 방안을 검토해야 합니다.

건축 연도: 1982년 건축으로 노후된 주택이므로 건물 보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 원주시 전반적으로 쓰레기 소각장, 아스콘 공장 등 갈등 유발 시설 관련 논의가 진행 중인 점은 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 단계동에 위치한 단독주택으로, 150.30㎡의 넓은 토지 면적이 강점입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 노후된 건물 상태, 인접 건물과의 벽체 공동 사용 가능성, 제시외 건물 존재 등은 입찰 전 현장 확인을 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다. 준주거지역에 위치하여 향후 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적(150.30㎡)을 활용한 재건축 또는 증축 가능성.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담이 없는 점.

'장미공원' 인접으로 쾌적한 주거 환경.

준주거지역으로 향후 도시 계획 변화에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 200,856,000원

주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 주로 연립/다세대/빌라 중심으로, 단독주택과는 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 단독주택이며 토지 면적이 넓다는 점을 감안해야 합니다.

리스크 고려: 노후 건물, 인접 건물과의 벽체 문제, 제시외 건물 인수 등은 입찰가 산정에 반영되어야 합니다.

대항력 있는 임차인(장 )의 보증금 인수액은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외합니다.

현 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하거나, 현장 방문 후 건물 상태와 활용 방안에 대한 추가적인 평가를 통해 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.