나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101098 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 695-148 하이캐슬2차 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철1호선 ""안양역"" 서측 인근에 위치하며,
주변은 다세대주택, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2014.08.14)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서 [공동주택(도시형생활주택) 및 제1종근린생활시설(소매점)]
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 세로변 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역 등.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 2025.08.04.자 유대석의 유치권신고서(권리신고액 13,719,710원이며, 그 중 10,000,000원은 임대차보증금임)가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함
2. 제시외 건물 포함
3. 임차인(임차권자) 정민지의 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.01.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 주소: 경기도 안양시 만안구 안양동 695-148번지 (하이캐슬2차 4층 402호)

사건번호: 안양지원 2025타경101098 (1)

건물명: 하이캐슬2차

용도: 도시형생활주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2014년 8월 14일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지 면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

건물 면적: 50.74㎡ (약 15.35평)

감정가: 286,500,000원

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, 지하철 1호선 안양역 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 4월 24일자 의왕시 압류 (세외수입 체납). 이보다 이후에 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 변동: 총 3회의 소유권 이전 (유지석, 김범호, 김덕희) 기록이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 김애숙, 유대석: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(정민지): 보증금 247,000,000원, 차임 0원. 2021년 5월 14일 전입, 2021년 4월 14일 확정일자 취득. 2023년 6월 26일 배당신고. 대항력 없음.

* 정민지는 주택도시보증공사로부터 우선변제권을 승계받았으나, 확약서 제출을 통해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였습니다. 또한, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이에 따라 매수인에게 인수될 임차보증금은 없습니다.

* 유치권: 유대석의 유치권 신고(권리신고액 13,719,710원, 이 중 10,000,000원은 임대차보증금)가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다. 낙찰 후 유치권 성립 여부에 대한 판단 및 절차 진행이 요구될 수 있습니다.

* 기타 권리: 2025년 5월 23일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(본건)이 등기되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 안양동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 안양역을 이용한 이동이 편리하며, 주변에 각종 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활권이 우수합니다. 다만, 역세권 주변의 높은 주택 밀집도가 특징적입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 안양역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 다수의 시내외 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 교육시설이 소재하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 주거환경: 본 물건은 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 속하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 유대석의 유치권 신고(약 1,372만원, 임대차보증금 1,000만원 포함)가 성립 여부 불분명한 상태로 존재합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 인수 부담이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물 4.00㎡가 포함되어 매각됩니다. 현장에서 해당 제시외 건물에 대한 정확한 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 명시되어 있습니다. 정확한 변경 내용과 그 의미를 파악하여 입찰 결정에 반영해야 합니다. (통상적으로 임차인 관련 내용으로, 본건의 경우 정민지의 대항력 포기 및 보증금 청구권 포기 확약서와 관련 있을 가능성이 높습니다.)

* 주변 혐오시설: 본 물건지 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)의 직접적인 존재 여부는 본 보고서 작성 시점의 정보로는 확인되지 않았습니다. 입찰 전, 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하고, 관련 지자체에 문의하여 혐오시설 유무를 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양역 인근의 역세권 입지를 갖춘 도시형생활주택으로, 기본적인 교통 및 생활 편의성은 우수합니다. 2014년에 준공되어 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사(정민지)와 관련된 임차인은 대항력이 없으며, 관련 확약서 제출로 인해 매수인에게 보증금 반환 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 성립 여부가 불분명한 유치권의 존재와 제시외 건물의 포함 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리 관계 및 특이사항을 면밀히 분석하고, 추가적인 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안양역 도보권에 위치한 역세권 물건입니다.

* 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

* 주택도시보증공사 관련 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기 확약서로 인해 인수 부담이 현저히 줄었습니다.

* 유치권 등 복잡한 권리 관계를 해소하고 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 286,500,000원

인수되는 보증금: 0원 (정민지 관련, 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기 확약서 제출)

유치권 부담 (최악의 경우): 약 13,719,710원 (성립 여부 불분명)

주변 최근 실거래가 분석:

* 삼성원빌B동 (51.54㎡, 2015년식, 3층, 2026.07.02. 매매): 200,000,000원 (약 388,200원/㎡)

* 미영팰리스 (60.33㎡, 2017년식, 4층, 2026.07.06. 매매): 285,000,000원 (약 472,400원/㎡)

본건은 50.74㎡ 면적입니다. 주변 시세를 고려하면 ㎡당 약 400,000원 ~ 470,000원 선에서 거래가 이루어지고 있습니다.

본 건의 감정가는 286,500,000원으로, ㎡당 약 5,644,600원 수준입니다. 이는 대지 지분가치까지 포함된 것으로 추정되나, 순수 건물 시세와는 괴리가 있어 보입니다.

입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 유치권 부담금(약 1,372만원)을 고려하고, 권리관계의 복잡성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

최근 실거래가 평균(약 43만원/㎡)으로 환산 시 본건 면적(50.74㎡)은 약 21,818만원 수준이나, 일괄 매각 및 대지 지분을 고려한 감정가를 기준으로 하되, 유치권 리스크를 반영하여 감정가의 85~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 245,000,000원 ~ 260,000,000원

보수적 접근 시: 230,000,000원

(상기 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 유치권의 최종 확정 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.