나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52444 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 698-11 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주변은 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 다세대주택(방2, 주방, 거실, 화장실 등)으로서, 이해관계인의 부재로 인하여 단지 내 유사부동산의 평가전례상 도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 피로티구조 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52444 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 698-11 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 26.79㎡ (약 8.10평)

건물면적: 46.96㎡ (약 14.20평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

이하 접수된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

을구 5번 순위 주택임차권 (곽영옥, 한국주택금융공사 승계)

* 임차인: 한국주택금융공사 (곽영옥의 승계인)

* 보증금: 139,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 16일

* 확정일자: 2022년 4월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리 (말소기준권리 이후):

주택도시보증공사 가압류 (갑4)

부평세무서장 압류 (갑5)

서울특별시 압류 (갑6)

한국주택금융공사 강제경매 (갑7)

국민건강보험공단 압류 (갑8)

기타 권리사항:

공동담보 물건으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있습니다.

주변 매매/임대 시세 분석:

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래 사례 1: 59.57㎡ (약 18.0평), 58,000,000원 (2001년 건축)

* 2026년 3월 거래 사례 2: 62.42㎡ (약 18.9평), 150,000,000원 (2010년 건축)

* 2026년 3월 거래 사례 3: 75.075㎡ (약 22.7평), 120,000,000원 (2001년 건축)

본건은 2013년 건축된 46.96㎡ (약 14.2평)의 다세대주택으로, 최근 매매 사례 중 2010년 건축된 62.42㎡ 면적의 물건이 150,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 평당 약 790만원 수준의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 112,000,000원 정도의 시세가 형성될 수 있습니다.

하지만, 본건의 감정가는 146,000,000원으로, 유사 면적대의 최근 거래 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

본건은 와동초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 아파트 단지, 빌라, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 혼재하고 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에 없는 것으로 판단됩니다.

건물 내부 상태:

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.

건물은 다세대주택(방2, 주방, 거실, 화장실 등)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험:

본건의 가장 큰 리스크는 139,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있습니다.

배당 가능성:

채권액(160,923,146원) 및 임차인의 보증금(139,000,000원)을 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰가 수준으로는 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 높습니다.

향후 명도 난이도:

인수 보증금이 매우 높아 임차인의 자발적인 명도가 어려울 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물 노후화 및 관리:

2013년에 건축되어 신축 건물은 아니므로, 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한:

제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당되어 향후 건축이나 재건축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 와동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 139,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 존재하며, 이는 본건의 총 취득 금액을 크게 상승시키는 요인이 됩니다. 감정가는 146,000,000원이지만, 유사 거래 사례를 고려할 때 시세는 이보다 낮을 수 있습니다. 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하면, 본건의 투자 가치는 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

매우 낮은 인수 보증금:

인수되는 임차인의 보증금이 139,000,000원으로 높은 편이지만, 예상 입찰가를 매우 낮게 산정할 경우 총 인수 비용 대비 잠재적 가치 확보가 가능할 수 있습니다. (이 경우, 총 취득 비용은 입찰가 + 인수 보증금이 됩니다.)

시세 대비 잠재적 저평가 가능성:

임차인 문제로 인해 시장의 관심이 낮을 경우, 예상보다 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 생길 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 139,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 상황입니다. 이는 매수인이 최종적으로 부담해야 할 총 인수 금액을 크게 높이는 요인이 됩니다.

감정가 146,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 139,000,000원을 제외하고 총 인수 비용이 감정가 수준으로 맞춰진다고 가정할 때, 예상되는 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

총 인수 희망 금액 (감정가 기준) - 인수 보증금 = 예상 입찰가

146,000,000원 - 139,000,000원 = 7,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 7,000,000원으로 산정됩니다.

이 경우, 실제 총 취득 비용은 입찰가 7,000,000원 + 인수 보증금 139,000,000원 = 146,000,000원이 됩니다.

투자 결정 시에는 임차인과의 협의, 명도 가능성, 향후 시장 가치 변화 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.